西安大金置业有限公司           曲江国际会展产业园北区N7—2地块可行性研究报告
     
     
     
     
    2011威尼斯项目前期策划报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    西安大金置业有限公司
    二零一一年七月二日
    

     
    目    录
    前  言
    第一章  项目总论
    一、项目背景
    二、项目概况
    第二章  项目投资环境
    一、宏观经济分析
    二、曲江宏观环境分析
    三、曲江会展产业园环境分析
    四、会展经济与区域房地产的关系
    五、曲江会展中心概况
    第三章  房地产市场分析
    一、政策环境
    二、土地市场
    三、商品房市场
    四、分物业市场
    五、项目区域市场
    第四章  项目发展定位
    一、项目定位
    二、项目运作思路
    三、项目销售价格建议
    第五章  项目收益与财务分析
    第六章  结论与建议
    

    前 言
    摘要 
    一、可行性分析的目的
    可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。
    本次研究是就西安市曲江国际会展产业园N7—2地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对N7—2地块项目进行评估。
    二、分析方法及主要假设条件和风险因素
    1、分析方法
    在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。
    财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。
    除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。
    由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。
    不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。
    2、主要财务分析假设条件
    以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：
    ?      销售比例：办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。
    ?      可售物业销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分按照2年销售周期100%销售率考虑。
    3、风险因素
    在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。
    

    第一章               项目总论
    一、项目背景
    1、项目名称
    【威尼斯酒店】
    2、开发企业
    西安大金置业有限公司
    开发企业简介：
    西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。
    3、项目用地经济指标及经营效益预测

     
    4、结论、风险及建议
    结论：
    基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。
    风险：
    行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。
    政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头；
    建议：
    合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。
    5、可行性研究依据：
    《房地产开发项目经济评价方法》；（建设部：建标[2000]205号）
    《建设项目经济评价方法与参数》；(国家计委、建设部：计投资[1993]530号)
    《关于印发经济评估方法的通知》及附件；（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
    有关单位提供的相关资料；
    西安市2011年1—4月份统计年鉴；
    西安市2010年房地产市场分析报告；
    西安市房地产开发相关资料及数据；
    西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）；
     
    二、项目概况
    1、项目综述
    威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。
    威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000㎡），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200㎡平方米。
    威尼斯酒店总建筑面积30000㎡，设计标准床位400—500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。
    2、地块形状
    地块基本方正，土地平正，开发条件良好。
    
    3、地块现状
    地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。
    4、项目法律手续
    本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。
    

    第二章 项目投资环境
    一、宏观经济分析
    1、 西安市经济分析
    2011年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。 
    1.1 农业生产持续稳定增长 
    1.2 工业生产平稳较快增长 
    1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。 从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。 
    1.3 固定资产投资快速增长 
    1-4月，全市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。 
    分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。 
    分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。 
    1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。商品房施工面积6004.09万平方米，同比增长27.9%。 
    1.4 消费品市场保持稳定 
    1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。 
    按经营单位所在地分，城镇消费品零售额414.82亿元，同比增长30.3%；乡村消费品零售额4.51亿元，增长70.1%。 按消费形态分，餐饮收入26.10亿元，同比增长19.3%；商品零售393.23亿元，增长31.4%。 
    按行业分，批发业零售额61.72亿元，增长69.3%；零售业329.17亿元，增长26.1%；住宿业7.03亿元，增长21.4%；餐饮业21.41亿元，增长20.4%。 
    1-4月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长1.2倍，金银珠宝类增长49.9%，家用电器和音像器材类增长28.7%，服装、鞋帽、针、纺织品类增长26.0%，汽车类增长21.6%，体育、娱乐用品类增长17.4%。 
    1.5 出口增速同比回落 
    受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。1-4月，全市进出口总额38.16亿美元，同比增长25.3%，比上年同期回落18.9个百分点，其中，出口总额18.82亿美元，增长21.3%，回落44.4个百分点；进口总额19.34亿美元，增长29.3%，提高2.2个百分点。
    1.6 旅游接待量稳步增长
    1-4月，我市实现旅游业总收入141.65亿元，同比增长24.1%。接待国内游客1453.58万人次，同比增长22.4%，实现国内旅游收入131.66亿元，增长24.3%。接待海外旅游者21.80万人次，同比增长20.9%，实现旅游外汇收入12487万美元，增长21.7%。
    1.7 财政收入保持较快增长
    1-4月，全市地方一般预算收入完成111.79亿元，同比增长38.4%，比上年同期提高4.5个百分点。工商税收85.36亿元，增长35.6%，分税种看，国内增值税8.81亿元，增长19.5%；营业税38.00亿元，增长35.3%；企业所得税9.72亿元，增长31.9%；个人所得税4.46亿元，增长33.8%。
    1-4月，全市地方一般预算支出94.55亿元，同比增长27.2%，民生支出仍为财政支出的重点，1-4月，全市民生类支出65.45亿元，增长21.5%，占到一般预算支出的69.2%，比1-3月提高0.7个百分点。其中，交通运输支出增长1.3倍，住房保障支出增长62.6%，文化体育与传媒支出增长79.6%，城乡社区事务支出增长33.7%，农林水事务支出增长30.6%。
    1.8 银行贷款增速放缓
    截至4月末，全市金融机构本外