天晟不动产                                                    潼南地块定位报告 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    康瑞潼南项目
    地块定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    天晟不动产
    2011-2
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 项目地块分析              5
    一、              宗地位置              5
    (一)              项目宏观区位              5
    (二)              “一圈两翼”发展战略对潼南县的影响              6
    (三)              市政规划: 潼南县总体规划(2002-2020年)              8
    (四)              项目板块区位              8
    二、              宗地现状              11
    (一)              四至范围              11
    (二)              地势状况分析              12
    (三)              地面现状              12
    (四)              土地的完整性              12
    三、              宗地周边配套              13
    (一)              商业配套              13
    (二)              医疗配套              14
    (三)              教育配套              14
    (四)              行政配套              15
    (五)              交通配套              15
    (六)              休闲娱乐配套              15
    四、              宗地周边环境              16
    (一)              治安情况              16
    (二)              空气状况              16
    (三)              噪声情况              16
    (四)              污染情况              16
    (五)              近期或规划中周边环境的主要变化              16
    五、              地块属性基本判断              17
    (一)              地块属于什么板块              17
    (二)              地块价值如何              17
    (三)              适合做什么产品              17
    (四)              配套如何解决              17
    六、              小结              17
    第二章 项目开发思路及定位方法研讨              18
    一、              公司经营目标分析              18
    (一)              项目品牌形象              18
    (二)              利润回报要求              18
    (三)              销售速度要求              18
    二、              项目开发思路分析              18
    (一)              项目开发思路              18
    (二)              消费者置业心态调查              26
    三、              项目开发思路确定              29
    (一)              开发思路              29
    (二)              “两大” 与“三多”策略              29
    第三章 项目定位              30
    一、              SWOT分析              30
    (一)              SWOT分析              30
    (二)              SWOT矩阵分解和相应对策              30
    (三)              自身价值资源分析              31
    (四)              资源价值整合              31
    二、              项目竞争力分析              31
    (一)              本项目核心竞争力体系概述              31
    (二)              本案基础核心竞争力体系              32
    (三)              本案跃升核心竞争力体系              33
    (四)              本项目核心竞争力体系建立              34
    三、              项目市场定位              36
    (一)              市场特征              36
    (二)              定位依据              36
    (三)              本项目的切入点              39
    (四)              市场定位              40
    (五)              项目借鉴              40
    四、              项目形象档次定位              41
    (一)              形象特征              41
    (二)              定位依据              41
    (三)              形象定位              44
    (四)              项目借鉴              45
    五、              目标客群定位              47
    (一)              客户个案购房客户构成统计              47
    (二)              目标客群家庭收入状况              47
    (三)              客户背景分析              48
    (五)              目标客户置业特征              50
    (六)              分类型客户需求特征              50
    (七)              目标客户区域来源预计              51
    (八)              本项目客群定位              51
    六、              项目产品定位              51
    (一)              产品特征              51
    (二)              定位依据              51
    (三)              产品定位              53
    七、              项目产品价格定位              53
    (一)              价格特征              53
    (二)              定位依据              53
    (三)              价格定位              54
    第四章 启动区开发建议              55
    一、              启动区选址              55
    二、              启动区组团——目标客群定位              55
    三、              启动区产品定位              55
    四、              启动区价格定位              56
    
     
     
     
    前言
    本项目在前期市场调研及调研报告的基础上，用8个工作日进行了项目前期策划工作的第二阶段——项目定位阶段，在此过程中，天晟对项目进行了全方面的论证和分析，最终整理撰写成本文。
    项目定位报告是整个策划阶段的核心部分，他继承和发扬了调研报告的精华，通过一系列科学严谨的分析，将项目的方方面面进行了深入的理解和研究，最终指导具体的产品设计和营销推广工作事宜。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第1章        项目地块分析

    本章共有六个小节，分别从区位、现状、配套、周边环境和地块自身的条件等几个方面对地块进行了更深一步的分析认证。
    1、      宗地位置
    (1)      项目宏观区位
    ?      潼南位于重庆市西部,境西北与四川省遂宁市接壤，西部与四川省内江市  相邻。辖2个街道，20个镇乡。面积1583平方公里，总人口95万。
    ?      潼南县距重庆市区99公里，距成都190公里，1912年由蓬溪、遂宁二县析置东安县，属潼川府，1914年更名潼南县。既是“重庆一小时经济圈”的前沿，又是成渝经济带的“腹心”，也是渝蓉主轴的“支点”。
    ?      

区域内交通便捷。遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距长江九龙港集装箱码头和两路寸滩港区100公里，距重庆江北机场110公里，国道319、省道205横贯东西，王兴公路、中塘公路出境公路纵贯南北，县道乡道四通八达。遂渝快速铁路横贯县城，有年吞吐34万吨的铁路货站和年吞吐18万吨的化危品专线，有至上海、广东、深圳的客、货运列车，贯通了西南和华东、华南物资进出大通道。500吨级的船舶可从潼南直达重庆朝天门码头。
    (2)      “一圈两翼”发展战略对潼南县的影响