厦门城市调研报告
     
     
    2008年12月
     
    提纲：
    一、厦门城市概况
    1.              地理区位
    2.              交通环境
    3.              行政区划及人口分布（包括城市的历史、经济、文化、战略发展等方面）
    二、发展综述
    1.              总体经济运行情况
    2.              居民消费能力分析
    3.              产业结构及特征
    4.              主要产业基地及概况
    5.              城市发展概述
    三、城市发展规划（当地城市近、中期规划发展方向描述）
    1.              城市发展总体规划、功能布局
    2．   土地利用规划
    3.              公建配套设施建设规划
    ¨              (1)公共基础设施建设
    ¨              (2)交通设施建设
    四、房地产市场研展（城市总体及重点片区）
    1.              土地市场
    (1)              近3年土地出让情况及分析
    (2) 厦门07、08年商住土地出让情况分析
       （3）2007-2008年厦门商住地块分区出让情况
    (4)              土地市场小结及发展趋势预测
       （5）08年上半年土地出让情况
    2.              商品房市场
    (1)              03-08年房地产开发投资情况分析
    (2)              房地产销售情况
    (3)              市场价格走势分析
    (4)              未来供需分析
    (5)              板块分布与典型楼盘
    (6)              市场小结
      3．   当地市场主要开发商情况
    五、08年市场总结及09年预测
      1．  08年市场总结
      2．  09年预测及发展建议
      
     
     
    

一、厦门城市概况
    
    同安区
    1、地理区位
    

厦门市位于东经118o04′04″、北纬24o26′46″，地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔远古时为白鹭栖息之地而称“鹭岛”。宋太平兴国年间，因岛上产稻“一茎数穗”又名“嘉禾屿”。 地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。 　　
     厦门的主体——厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。 　
　   厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21℃左右，夏无酷暑，冬无严寒。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7至9月份。
 
    
    海沧区
    
    思明区区
    
    湖里区区
    
    翔安区
    
    集美区
    2、交通环境
    厦门市“海湾型”城市道路系统规划采用快速路、主干路、次干路及支路四个等级划分，总体规划的重点是快速路及主干路。
a、快速路系统规划
    ①放射干线：依托跨海通道规划三条放射干线，分别在城市扩展的不同方向与区域快速交通走廊相衔接。
    中线——以集美大桥、集美二桥为通道，向北衔接同三线区域交通走廊，服务厦门与集美、规划大学城、铁路客站、同安等快速交通联系，是厦门北向主要的城市进出口道路
    西线——以海沧大桥为通道，向西经蔡尖尾山隧道，沿孚莲路衔接同三线区域交通走廊，承接厦门与海沧、新阳、东孚的快速交通联系，是厦门西向的城市主要进出口道路。
    东线——依托新建东通道，向东、向北穿越规划的翔安新区，与同三线区域交通走廊衔接，主要承接厦门与翔安区的快速交通联系，是厦门东向的城市主要进出口道路。
    ②环形联络线：是岛外东、西海域间快速联系干线，连接翔安新区、西柯、大学城、新阳，为岛外组团功能联系提供快速交通服务，并为“海湾型”城市功能结构的一体化提供交通服务条件；环形联络线东向预留与金门通道和衔接，并从区域城市群（带）的发展前景考虑，预留石狮、泉州方向的沿海通道。
    ③其它地区性快速道路：主要在快速路主构架系统下，根据土地利用和交通需求特征，规划增加快速路的衔接线路，以提高交通服务水平。
b、主干路系统规划
    根据主干路所承担的交通功能，将部分联系组团的道路提升为结构性主干路。主干道间距800～1200米，尽量均匀地布置于城市各个组团，主干路红线宽度40～60米，双向4～8车道。
     
    3、行政区划及人口分布
    

厦门位于福建省东南沿海，位处漳厦平原和泉州平原的中心，北面与泉州地区南安市、安溪县为邻，西面与漳州市长泰县、龙海市相接，东临金门县，处于发源于闽西、横贯龙岩、漳平、华安、长泰、龙海等地的九龙江口。与台湾隔海相望，与金门一衣带水，为祖国东南沿海的重要门户。
    厦门市行政建制始于宋朝，称“嘉禾里”，属泉州府同安县；1949年，成立厦门市人民政府，属福建省人民政府直辖。1980年，国务院在厦门市湖里区设立经济特区，2003年5月国务院批复厦门市行政区划调整，厦门市下辖思明、湖里、海沧、集美、同安、翔安等六个行政区，市域行政面积为1565平方公里，厦门厦门面积为133.25平方公里。
     全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。至2006年末，全市户籍人口167.24万人，常住人口为243万人。在户籍人口中，城镇人口为114.16万人，岛内的思明、湖里两个区人口合计76.57万人，占全市人口的比重达67.07%；全市人口出生率为12.12‰，人口死亡率为3.67‰，人口自然增长率8.46‰，比上年提高0.94个千分点；男性人口和女性人口分别为84.43万人、82.81万人，各占50.48%和49.52%，性别比为101.96（女性为100）。
     
    二、发展综述
    1、总体经济运行情况
    


    08年1－6月，厦门市实现地区生产总值719．7亿元，同比增长15．1％。规模以上工业总产值1454．87亿元，增长19％。规模以上工业增加值完成339．37亿元，增长20．9％，同比提高5．3个百分点。2007年，全市实现生产总值（GDP）1375.26 亿元，比上年增长16.1%，全年经济运行呈现出逐渐上升的态势。这一增长速度高于全省平均水平1 个百分点，在省内九地市和全国15 个副省级城市中也属较快增长水平。
    2、居民消费能力分析
    08年1-6月，厦门城镇居民人均可支配收入12389元，比增9．5％。农民人均现金收入5170元，增长10．6％。2007年，厦门市城镇居民人均可支配收入21503 元，首次突破2 万元，比上年增长16.2%。增幅比上年提高3.3 个百分点。农民收入保持较快增长，连续3 年增幅超过10%。2007年，全市农村居民人均纯收入7637 元，比上年增长11.2%。
    2007年全市人均生产总值（按常住人口计算）为56595 元，比上年增长11.3%，折合美元突破7000 美元，达7398 美元。
    2007年，厦门市财政总收入首次超过300 亿元，达348.44 亿元，比上年净增81.09 亿元，为全市生产总值的25.3%，比上年提高1.7 个百分点,高出全省平均水平近10 个百分点。
    3、产业结构及特征
    
    厦门三次产业结构中，仍以二次产业为主导，如现在岛内的湖里区、岛外四区均分布了不同程度的工业。三次产业也占有了近一半的比例，且近年来三次产业的比值逐步增长，这说明厦门作为海湾型城市，其丰富的旅游资源为厦门的经济增长做出了越来越大的贡献。
    4、主要产业概况
    
    自2003年来，厦门的固定资产投资均保持了较高的增长率，2006年的增长幅度达到了64.86%，2007年增幅仍保持在40.11%，增加净值为265.6亿元。这表明厦门正在加快速度的进行基础设施的建设，特别的对岛内外的交通设施的加强。如现在正在建设的通往海沧的隧道、公交快速路等。同时，近年房地产市场投资额的增加也是固定资产投资额迅速增加的原因之一。
    08年上半年投资运行特点: 
    A．工业投资增速减缓 
    08年上半年共完成全社会固定资产投资372.81亿元，增长3.76%，呈现出低速增长态势，其中农村投资4.45 08年1-6月全市城镇以上工业固定资产投资94.01亿元，增长2.12%。三大支柱产业累计完成投资37.71亿元，下降28.59%。
    B．基础设施投资下降 
    上半年城镇基础设施投资126.55亿元，下降3.08%。其中教育行业完成投资8.87亿元，下降23.17%；卫生行业完成投资1.69亿元，下降42.46%；今年受环东海域丙洲、西炉片区项目投资量减少的影响，上半年水利、环境及公共设施管理业投资30.62亿元，下降27.94%。在城市快速