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    2009年泉州市房地产市场研究报告








    调研日期：2009年12月1-15日

    目录

    第一章泉州市宏观环境分析

    第二章泉州市房地产市场运行情况

    第三章泉州市商品住宅板块市场分析

    第四章未来住宅市场走势及竞争环境

    第五章区域购房客群调查分析




    第六章本案基地环境及SWOT分析

    à
    第一章泉州市宏观环境分析


    ?      城市概况
    ?      市域经济
    ?      居民生活
    ?      城市规划

第一节：城市概况

    一、地理位置——泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。
    二、行政区划——市域面积1.1万平方公里，辖4区3市4县及经济技术开发区。而本案所处的城东洛江板块为目前泉州州市的市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。
    三、人口规模——2008年泉州州市中心城区人口77.6万人，其中户籍人口47.17万人，非户籍常住人口30.5万人，城镇居民总户数13.67万户，达到中等城市规模。
    四、历史文化——泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，古代海上丝绸之路的起点，素有“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个世界多元文化展示中心”定址泉州。

第二节：市域经济

    一、地区生产总值——由于泉州市工业基础雄厚，区位与资源优势发挥到位，与本省其他沿海城市相比，泉州市的经济总量一直位居前茅。近年来，泉州市经济保持快速增长，2008年全市生产总值达到2705.29亿元，按可比价格计算，同比增长14.1％，高于全国9％的同期增长水平，经济发展潜力较大。
    2008年泉州市GDP达2705.29亿，在福建全省排名第一，全国第26位。


    2008年福建省各城市GPD对比图
    2284.16
    1560.02
    609.96
    666.92
    1002.01
    559.14
    672.85
    542.67
    2705.29
    0
    500
    1000
    1500
    2000
    2500
    3000
    福州市
    厦门市
    莆田市
    三明市
    泉州市
    漳州市
    南平市
    龙岩市
    宁德市
    单位：亿元


    2000-2008年泉州市GDP增长情况
    931.08
    997.73
    1080.75
    1214.11
    1405.12
    1626.3
    1898.36
    2283.7
    2705.29
    0
    500
    1000
    1500
    2000
    2500
    3000
    2000年
    2001年
    2002年
    2003年
    2004年
    2005年
    2006年
    2007年
    2008年
    GDP（亿元）

二、人均GDP——2003-2008年泉州市人均GDP增长明显，2008年达到34840元，折合5100美元，若按世界银行1999年的划分标准，泉州市的人均生产总值目前还处于下中上收入国家水平；同时，世界经验数据表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均在4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，按此标准，泉州市的房地产市场正处于稳定快速发展阶段。

三、产业结构——近年来，泉州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来泉州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来泉州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。

第三节：居民生活

一、社会消费品零售总额——泉州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的409亿元增长到2008年的906亿元，其增长率由2003年的12.1%提高到2008年的19.9%，而2008年的消费总额占GDP的比重达到的33.5%，这都表明了随着泉州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对泉州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。

二、居民人均可支配收入——2003—2008年泉州市城镇居民人均可支配收入平均达到15425元，年均增长12.45%，2008年泉州市城镇居民人均可支配收入20420元，同比2007年增长12.8%，排名福建全省第2，民间资本实力可观，近年来泉州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。

第四节：城市规划

一、泉州市城市规划分析
    1、城市战略定位——“海峡西岸繁荣带中部枢纽城市”，北承福州、南接厦门，淡出闽东南、建设大泉州。城市性质为国家历史文化名城、海峡西岸现代化工贸港口城市，发挥泉州充满活力的创业型城市的支撑作用，增强经济快速发展的拓展效应。
    2、城市空间布局——形成“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。从沿江时代走向环湾时代，最终将走向面海时代，建成海湾型生态城市。“一湾”：即以泉州、晋江和石狮主城区为主体的环泉州湾地区，是城市职能培育的主要地区、提升区域地位的战略核心中心城区；“两翼”分别是北翼环湄州湾南岸地区和南翼环围头湾地区。“三带”指战略提升带、战略预留带和战略辐射带，是支撑带动的纽带。
    3、中心城区规模——根据《泉州市城市总体规划(修编)的议案》，2008年至2030年泉州中心城区常住城镇人口规模约为280万人，其中户籍人口约138.4万人，流动人口约141.6万人。用地规模扩大至980平方公里，将形成“一湾四区、多组团”的空间布局结构，实现由中等城市晋升大城市。
    未来泉州城市发展城市发展方向为“东进、南下，西拓”，重点向东，主要发展洛阳流域和泉州湾畔。
    二、洛江区规划分析