厦门商业市场调查
                      2007-6-4
    “目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006）
    一、厦门宏观商业
    1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。
    供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大
    
    早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。
     
    销售：价格稳中有升
    
    开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。
    销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势
    ?      商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸
    ?      商业量增、价涨，市场竞争激烈
    ?      投资理性，消化速度缓慢
    ?      复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起
    ?      商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化
    ?      在营项目的经营状况不是很理想
        当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，可见一斑。岛内其他在售商业项目的成交情况基本相同。中山路商圈、莲前商圈的商业项目的成交量均不超过35%。项目比之下社区型商业的销售业绩相对良好！截止2007.6.6

    VS

    ?      登记的成交均价并无明显的差别，但大型商业项目的个别单价奇高，可达10万元/平
    ?      社区商业消化速度相对大型商业项目要快
    ?      位于成熟商圈中心附近的底商的消化速度相对要比商圈外的社区型商业慢
    综上：
    ?      厦门商业体量巨大
    ?      商业发展走向成熟
    ?      销售状况不甚理想
    ?      社区型商业成为一种趋势
    二、厦门主要主辅商圈概况
    主商圈：
    中山路商圈 主要特点：
    ?      位居厦门商业龙头地位，经历了繁华——没落——再崛起的变故是目前厦门商业地产最活跃、最集中的区域
    ?      走差异化经营的发展之路
    ?      主题商场、专业市场、及综合娱乐的新型综合商业结构全方位颠覆和取代旧有的传统模式
    ?      交通与停车是制约其发展的重要瓶颈
    代表项目

    火车站莲坂商圈 主要特点：
    ?      老市区商业核心，商业地位及经营状况如日中天
    ?      地段显赫、交通枢纽、人流如织
    ?      火车站为年轻时尚，主题个性的商业定位
    ?      莲坂是一站式的消费中心
    ?      结合购物、旅游、休闲、娱乐形成体验式消费
    代表项目

    江头SM商圈 主要特点：
    ?