[韩国之窗]建材家居商业广场市场调研报告                                            （机密）    
    目        录
    前  言
     
    一、相关操作纲要
    二、[韩国之窗]建材家居商业广场操作的整体方向
    三、操作说明：
     
    第一部分 市场辐射面现状调查分析
    一、500公里范围内被抽样市场商圈状况
    （一）铺位及经营面积的调研分析
    （二） 租金状态分析
    二、文登市场周边250公里辐射范围的调查分析
    （一） 铺位及经营面积的调研分析
    （二） 租金状态分析
    三、被调查主要建材市场的平均商业价值
     
    第二部分 问卷抽样及竞争对手调查
    一、调查的目的
    二、问卷调查
    （一）消费者问卷调查
    （二）对经营者问卷调查分析
     
    第三部分 [韩国之窗]建材家居商业广场竞争对手被调查建材市场的市场：
    一、主要建材市场特点
    （一）文登三里河建材市场
    （二）威海大屋建材市场
    （三）烟台港务局建材市场
    （四）威海长峰建材市场
    （五）乳山建材市场
    （六）荣成建材市场
    （七）荣成博隆家居装饰建材市场
    二、”韩国之窗”建材家居商业广场与主要建材市场情况对比分析
    三、山东半岛主要家居市场情况调查
    （一）主要调查市场表（表二十四）
    （二）分析评点
     
    后记
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    [韩国之窗]建材家居商业广场市场调研分析报告
    前  言
     
    在现代商业物业开发高度发达的今天，任何商业物业的投资与建设，都已经是在十分理智、理性的状态下进行，务必以科学，务实的精神以求的尊循商业市场的发展规律，一实现投资商的运作目的，受山东盛基投资有限责任公司的委托，我门荣幸的为位于山东半岛威海的文登市”韩国之窗”建材家居商业广场提供营销策划及招商代理的市场研究和实施提供服务，本报告将围绕以”韩国之窗”建材家居商业广场的市场调查研究为核心，在充分把握、分析项目辐射区市场容量的基础上为”韩国之窗”建材家居商业广场营销策划报告提供方案依据，供商榷。
    一、相关操作纲要
    
    市场概况
    市场基础数据的支持
    区域性市场划分
    资源调查
    500公里商圈
    250公里商圈
    市场竞争目标的锁定
    烟台建材圈
    威海建材商圈
    相关市场对象调查
    被调查市场综合状况
    家居市场经营状态
    项目价值分析评判
    市场比较价值分析
    价值权益
    [韩国之窗]建材家居商业广场价值实现
    市场动态调查
    经营者问卷调查及分析
    消费者调查及分析
    主要建材市场分析
    市场资源分析
    建材市场商铺状态
    建材市场经营面积状态
    建材市场类别、租金状态
    [韩国之窗]建材家居商业广场的相对点
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、”韩国之窗”建材家居商业广场操作的整体方向
     
    
    确定管理策 略
    概念定位
     
     
    总体运行模式及品牌、价值的确立和传播
    功能定位
    价值定位
    形象定位
    品牌定位
    确定招商策略
    全面展开招商
    建设工程推进
    确定销售策 略
    全面展开销售
    管理团队介入
    档次定位
    运行模式
    推动销售
    推动销售
    招商完成，交付管理
    
     
     
                                                     
                                                   
                                               
                                            
     
     
     
     
     
     
     
    三、操作说明：
    1、为了达到”韩国之窗·建材、家居商业广场”运作的成功，我们势必要在充分研究把握市场现状，充分理解开发商项目运作思想，了解和把握开发商的运作资源，要达到的目的等等，因此我们将就市场现状的研究入手，为项目的经营、销售、招商提供依据。
    2、招商、销售、管理三条主线确立了”韩国之窗·建材、家居商业广场”操作的核心，招商是基础，销售是表现，管理是可持续发展，相互促进，并行不悖，各阶段侧重点略有不同。
    3、销售是”韩国之窗·建材、家居商业广场”的终极表现，其先前的市场铺垫和预热，特别是招商工作的推进，对”韩国之窗·建材、家居商业广场”的销售有极其重要的作用，招商进程、招商措施在各阶段的表现能极大地促进建材市场的销售。所以，对招商工作的重视就是对销售的重视，也对市场后期建材市场经营，吸引消费者有着重要的推进作用，有着一举多得的市场效应。
    4、一个市场的实现，是一个庞大的系统工程，所有的进程都必须在充分的把握市场
    的基础上，为完成以上终极目标，逐步实现。后期的运作管理是市场规划和市场品牌能够延续的必要手段。
     
     
    第一部分  市场辐射面现状调查分析
     
    根据”韩国之窗”项目的商业规模和十万余平方米的巨大辐射面，我们重点抽查了距”韩国之窗”建材家居商业广场500公里的山东半岛商圈和”韩国之窗”建材家居商业广场的核心竞争区域250平方公里商圈，以及今80%的文登市的建材市场；针对与”韩国之窗”建材家居商业广场商业物业市场销售拓展有关的、集客能力、物流能力、竞争能力、商业物业营销模式乃至风险防范的相关市场现状、发展预期等进行了调查和分析研究；所调查的辐射控制范围中对文登、威海、荣成、烟台、青岛、潍坊等中、小城市，并对相关的产业的商业资源进一步进行跟踪调查。
    在这些商圈的建材市场中，我们的调查抽样约 21150 平方米的经营面积集中在威海商圈，15060 平方米集中在容城商圈、 127620平方米集中在烟台商圈、18400平方米集中在青岛商圈、70000 平方米集中在潍坊商圈、9180平方米集中在文登商圈、 3180平方米集中在乳山市商圈中的十一个建材市场。
     
    一、500公里范围内被抽样市场建材市场商圈状况
    在参调城市被抽样市场调查中，我们有代表性的选择了以下”韩国之窗”建材家居商业广场预计辐射商圈中的各大、中、小城市主力建材市场的经营铺位数、经营面积、各业态所占比重状态等以期从中分析”韩国之窗”建材家居商业广场所面临建材市场在所预计区域的市场容量、比重规律、商家状态、发展空间等重要参考要素，为”韩国之窗”建材家居商业广场的市场经营以及营销定位决策提供依据。
    （一）、铺位及经营面积的统计分析
    （表一）被抽样市场中各经营业态铺位数量现状：
    横向的合计是每种建材种类总的铺位数，竖向的合计是每个市场总的铺位数，所有市场总的铺位数是5975家。

     
    （表二）横向的合计是建材各种类的铺位数占总铺位数的比重，竖向的合计是各市场铺位数占总铺位数的比重。

    分析
    1、 在以上5975个建材商铺的被调查范围中，潍坊天坛以3500个铺位居第一位，烟台以942个铺位居第二位。青岛海城以450个铺位居第三位。潍坊事实上居于山东半岛区域距文登市被抽样建材市场500公里范围的最多铺位数。而烟台则居于距文登市2500公里范围内的建材市场核心竞争地位。它代表[韩国之窗]建材家居商业广场的竞争对象的实力和威胁。
    2、以上统计表明，山东半岛被抽样调查商铺中建材种类在各建材市场的平均经营铺位比重：卫浴、洁具为10.73%；瓷砖石材为13.64%；地板、木材14.48%；油漆、涂料8.07%；厨房用品13.34%；门窗、 管道8.40%；灯具、电器10.14%；五金11.28%；钢材2.96%；铝材5.14%；其它1.82%；为我们的建材市场规划提供了铺位比例参考依据；
    3、500平方公里被调查范围内，各被调查城市主力市场量以潍坊市天坛建材市场商铺数量最大，约占被调查总量的58.58% 烟台港务局市场为其次10.13%；青岛海城以7.53%位居被调查单一建材市场的前三位；潍坊市天坛建材市场还是山东半岛被抽样调查单体商场铺面最多的建材市场。
    4、调研结果表明，从”韩国之窗”建材家居商业广场的设计规模看，”韩国之窗”建材家居商业广场定位在经营面积占六万平余方米的建材市场，将成为目前山东半岛仅次于潍坊天坛建材市场店铺数的第二大单体建材专业市场。因此，跟踵研究它的生存方式、市场走势、集客能力，赢利状态等对”韩国之窗”建材家居商业广场具一定的借鉴意义。
    5、从被抽样调查结果来看，”韩国之窗”建材家居商业广场所在的文登市建材市场量，两大市场合计商铺数仅占到被抽样十一大市场的2.86%；处于非常弱势的市场占有状态，基本处于其它市场（如烟台市）集客范围内的补充地位，文登市每年约20万平方米的房地产销售实现能力，根据房地产销售的建材、家居的带动比，具备具备3——4亿元人民币本地市场供需潜能，应当有足够的建材商铺量来支持