财富广场策略报告                                                                 
     
     
     
     
     
     
     
     
    庙港--财富广场
     
     
    整体营销策略
     
     
     
     
     
     
      
     
    爱马仕投资顾问（苏州）有限公司----提供
    Hermes investment consultancy (Su Zhou) Co.Ltd
     
     
     
     
     
     
    目   录
     
     
    一、项目服务流程分析
    二、项目投资环境与市场分析
    三、项目SWOT分析
    四、项目定位及客源分析
    五、项目产品财务分析
    六、项目企划分析
    七、开盘流程及销售控制
    八、项目物业管理建议
    九、人员配备工作职责
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、项目服务流程
    我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表所示，作为双方合作的合作规范。
    

    前期发展策划
    初步市场情况调查
    确定可类比项目并进行调研
     
    SWOT分析并初拟总体策划思路
     
    分析项目
    潜在价值
     
    确定核心价值体系及总体策划思路
     
    目标客户群锁定和分析
     
    项目开发主体及形象定位
     
    规划设计建议
     
    建设前期及建设期顾问
    营销策划
    销售代理及
    后期顾问
    制定前期推广策略
     
    拟定工地形象包装方案
     
    策划各类公关宣传活动
     
    评审规划设计方案
     
    订制投资分析报告
     
    可类比项目营销策略分析
     
    确定推广销售策略
     
    细化营销思路
     
    制定市场
    进入方案
     
    划分销售周期并确定各周期工作内容
     
    协助开发商制定售楼工具及资料
     
    培训销售人员
     
    举行各种促销活动
     
    尾盘销售
     
    协助开发商
    交楼
    提供物业管理建议
     
    
     
    二、项目投资环境与市场分析
    1、吴江市概况
    作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为1176.68平方公里，人口78万。其紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的 “234”目标。
    吴江是中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销80多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和水平不断提高，历年累计吸收外资近30亿美元，1000万美元以上的大型项目累计125个。
    吴江市城市人均GDP从99年的2631美元到2003年的4403美元，四年间的增幅达67%左右，年平均增长幅度近17%，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均GDP大幅增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004年吴江完成房地产开发67.44 投资26.96亿元，比上年增长122.34%，累计施工面积267.95万平方米, 比上年增长73.71%,商品房销售面积57.64万平方米，比上年增长48.21 %，销售金额13.12亿元，比上年增长%。全年商品房平均售价为2277元/平方米。
     
     
     
     
     
    2、项目地理位置分析
     
     

    本项目距横扇6公里
    本项目离震泽镇中心（东方广场）15公里
    本项目距太湖300米
    本项目离庙港中学10米
    本项目距庙港幼儿园100米
    以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项目的营销推广。
     
     
    3、庙港板块市场分析：
    庙港镇（原）地理位置位于横扇镇与七都镇中间。北依太湖，具有得天独厚的自然条件。庙港镇于2003年正式划归七都镇，与七都镇合并为新七都镇，原庙港镇为七都镇庙港社区。庙港成立社区街道办事处，现庙港社区行政事务以及经济政策制定等全部划归七都镇管理。庙港地区总面积42平方公里，截至2005年底，整个地区有28300人，庙港社区镇区常驻人口约为8000人。2005年，该地区财政收入为2000万元人民币，人均收入为8600元/年。
    经实地调研接触，庙港地区的房地产市场主要有如下几个特点：
    1、              无成熟完善的房地产开发企业的介入。庙港市场如同横扇地区类似为房地产开发的处女地，整个庙港镇区的总面积1.8平方公里，从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式。镇区内没有二手房市场。
    2、              镇区内商业配套用铺面90%为租赁用房。镇区主要商铺经调研几乎全部为租赁，每间租金从4000-12000元/年不等。主要街道的沿街商铺大多为5年以上居民自建住宅用房经过一段时间以后底层自建铺面形成现有的商铺。除一小部分自营以外，其余底层均作为商铺租赁，上层自住。
    3、              镇区居民对房地产意识较为薄弱，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识。在调研的接触过程中，对于自己铺面的面积没有清晰认识的占到调研总数的50%；对于单价没有概念的占到调研者的70%；对于不知道自己需要什么类型（底铺、套铺）的商铺的占到30%。
    整体看来，只要能够通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场前景光明。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4、庙港客户人群分析
    
    分析：庙港社区为吴江太湖大闸蟹主产区，整个社区渔民比例最大，整体经济实力也较强。
     
     
    
    分析：整体人口结构以三口之家，两代同堂等大基数家庭为主。
     
     
     
     
    
    分析：整体家庭收入结构在10万以下为主，但投资欲望较强。