前言：
    商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而招商、销售和经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
    商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，文昌商圈、扬州商城商圈和曲江小商品市场的商圈的局面被打破，万马滨河国际商业广场、京华城、沃尔玛、宝林国际、珠宝城、高力汽配城、五亭龙国际玩具城等等纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据一席之地，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。目前，本案已与世纪联华的入驻事宜达成了初步合作意向，为项目的成功销售打下了初步的基础。
    而要做好销售工作就要有一个好的销售策略来指导。我们的销售策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，制定出一系列有效的切实可行实施方案 
    

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    南京好利意置业顾问有限公司
    2005年6月12日
     
    友谊广场营销策划执行报告目录
     
    第一部分  项目营销背景篇
    一、扬州商业物业5月份市场销售简况………………………………………………………………………………………………1
    二、宏观政策对扬州商业物业的影响程度…………………………………………………………………………………………1
    三、综合评述………………………………………………………………………………………………………………………1
     
    第二部分  项目篇
    一、项目概况………………………………………………………………………………………………………………………………1
    二、项目现状………………………………………………………………………………………………………………………11
    三、SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………11
    四、项目综评……………………………………………………………………………………………………………………11
     
    第三部分  项目形象包装篇
    1、      售楼处内包装………………………………………………………………………………………………………………………11
    2、      现场及周边包装…………………………………………………………………………………………………………………11
    3、      户外广告媒介…………………………………………………………………………………………………………………11
     
    第四部分  营销策略篇
    1、      总策略………………………………………………………………………………………………………………………………11
    2、      入市时机…………………………………………………………………………………………………………………………11
    3、      推广时机……………………………………………………………………………………………………………………………11
    四、功能定位……………………………………………………………………………………………………………………………11
    五、档次定位…………………………………………………………………………………………………………………11
    六、客户定位…………………………………………………………………………………………………………11
    七、价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………11
    八、促销策略…………………………………………………………………………………………………………………11
    第五部分  宣传推广策略
    一、广告宣传整体目标……………………………………………………………………………………………………………11
    二、品牌宣传策略……………………………………………………………………………………………………………11
    三、广告宣传主题（卖点）……………………………………………………………………………………………………11
    四、广告宣传的目标客户群………………………………………………………………………………………………11
    五、广告宣传实施及媒介选择…………………………………………………………………………………………………11
    六、各阶段宣传推广费用估算……………………………………………………………………………………………………11
     
    第六部分  关于筹组经营管理公司的建议
    一、经营管理公司的组建………………………………………………………………………………………………………………11
    二、关于物管理方面的建议……………………………………………………………………………………………………………11
     
    

    第一部分  项目营销背景篇
     
    一、扬州商业物业5月份市场销售简况（含已售未备案单位）
    扬州市区在售楼盘获批准销售商铺销售情况列表（5月6日至5月30日）

     
    由上表所反映的数据不难看出，5月份对于扬州商业楼市整体情况来说，销售情况不够理想，其中有许多楼盘商业部分的销售基本处于停滞状态，只有少数楼盘的商铺销售进度较为可观，如润扬广场；另外，在5月份开盘的项目销售量相对较大，如华亭综合楼、广华·新都会等。预计随着6月1号国家建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》有关具体政策的执行，将进一步影响到扬州楼市的销售进度。
     
     
     
     
    二、宏观政策对扬州商业物业的影响程度
    ——房产新政的威力不再是昙花一现
    如果说以往针对房地产实施的一系列调控政策对楼市的影响如同昙花一现，那么2005年5月9日国家七部委联合出台的《国务院转发关于稳定住房价格意见的通知》从6月1号执行后到现在的市场反应迹象来看已经不再是昙花一现了，造成的一大明显的市场反应是——购房者和投资者持币观望的氛围十分浓厚，并有可能持续较长时间。原因是：国家针对房地产行业的宏观调控政策不断，增加了投资房地产的风险，同时利润减少，必然会导致一部分投资者转行投资。
    银行加息、国家加强征收营业税、个人所得税、物业租赁税必然导致炒房者的成本增加，而炒房者付出的资金是要获得一定的利润的，如果他的所出获不到他们自己理想的利润，他们必然会考虑转行投资。如果不转行，把这些成本加到房价上，导致房价高出市场，高出市场的房价对下一购买者来说肯定是没有诱惑力的。更何况现在的需求者大多持观望态度。目前大多数一、二线城市的新房和二手房交易额都在猛烈地下降。尤其是二手房市场，炒房者不愿意降低自己的利润，把自己所需交纳的费用加在房价上，使得房价不仅没有降低，反而增加了。而同时也有许多作长线投资的人，都抱着卖不出去可以留下来出租，等行情好了再售的想法，但租赁市场的需求量是一定的，因此同样的想法只能导致租价的下跌。另外，房租交完租赁税，所剩不多，投资回报也不如往昔。
    值得注意的是国家发布这些政策，实实在在有力的打击了一些“炒房者”，影响了开发商们的热情，增加了国家的税收。从目前市场对新政的反应来看确实不再是昙花一现。但与之相关的银行有可能面临着新一轮风波，需寻求进一步的对策。因为毕竟“炒房者”没有几个是自己全额投资，绝大多数是“借鸡下蛋”。长期对峙，将会深深影响银行的资金流通，从而影响到房地产市场的健康发展。