第一篇市场调查分析及预测

项目开发成功的关键在于对市场的独到认识，为此我司项目小组对本项目所处市场环境进行了详尽的调查分析，包括深圳市总体市场形势、福田区域市场、以及香蜜湖片区市场的现状与未来发展趋势、消费者、竞争者及个盘案例，由此得出有关项目市场背景的相关结论。

第一章深圳市总体市场分析

1 、2004年总体市场运行状态分析

    　　2004年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场从近几年过速的发展逐渐趋于平稳。从深圳房地产市场运行情况看，由于较早地采取了严格的房地产用地供应政策，房地产市场已连续多年保持着平稳、理性的发展局面，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。
    　　一、商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理
    　　根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年我市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。
    　　从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。
    　　商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。
    　　　二、商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡
    　　2004年，我市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。
    　　在2002年上半年我市出现商品房供给增长过快的势头后，我市采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。
    　　从2002年以来住宅批准预售面积和销售面积的对比来看，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：1。表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

    　　三、南山、宝安、龙岗三区住宅销售面积居全市前三位，南山区住宅销售面积所占比重显著增加
    　　从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34％、21％、17％。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。
    　　随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移” 和“外移”的发展趋势将会越来越明显。