星河国际名城项目营销策划策划报告
     
    第1章      市场调查-------------------------------------------------------------------------------P4

1. 深圳市总体社会及经济发展概况

2. 深圳市房地产总体市场现状及走势分析

3. 内外销市场需求分析

4. 竞争片区市场调研与分析

5. 中心区市场调研与分析

    第2章      项目分析------------------------------------------------------------------------------P65

1. 项目概况

2. 项目地盘解析

3. 项目规划设计方案评析

    a:总体布局规划及空间布局分析
    b:主力户型面积评析

4. 项目SWOT分析

5. 项目综合评价及项目发展策略

    第3章      项目定位------------------------------------------------------------------------------P82

1. 市场定位

2. 户型定位

3. 客户定位

4. 形象定位（含项目命名）

    第4章      品牌策略------------------------------------------------------------------------------P89

1. 品牌趋势

2. 品牌诊断

3. 品牌方向

4. 品牌整合

    第5章      物业发展建议-------------------------------------------------------------------------P95

1. 项目差异化建议

2. 总体布局规划及空间布局建议

3. 环境景观建议

4. 配套设施建议

5. 会所功能建议

6. 物业管理建议

7. 交楼标准建议

8. 公共部分装修标准建议

    第6章      营销推广策略-------------------------------------------------------------------------P106

1. 总策略

2. 区域竞争策略

3. 同类型竞争策略

4. 项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件）

5. 销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排）

    第7章      包装方案-----------------------------------------------------------------------------P117

1. 地盘包装

2. 售楼处

3. 样板房

4. 形象包装

    第8章      广告策略-----------------------------------------------------------------------------P129

1. 广告总体策略

2. 广告诉求点重组

3. 各阶段广告策略及媒体组合

4. 推广费用计划及可实行性

    第9章      销售实施-----------------------------------------------------------------------------P138

1. 市场预热期销售策略

2. 市场热销期

3. 促销期

4. 造势活动一览表

     
    第10章      价格策略-----------------------------------------------------------------------------P142

1. 价格定位策略

2. 价格的竞争力

3. 价格走势建议

4. 价格的市场应变策略

5. 付款方式与折扣率

6. 关于价格表

     
     
    

    第一章   市场调查
     
     
    一、深圳市总体社会及经济发展状况
     
    深圳2002年经济发展背景              
     
    GDP指标  
    2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。
    2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。
     
     
    固定资产投资
    2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。
     
    消费指数
      居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。
    消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。
    居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。
     
    外资利用程度
        2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。
            
    存贷款
    国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。
    各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
     
    

产品销售与企业盈利
    

房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。
     
     
    深圳经济发展政策
    产业政策
      深圳市目前的产业政策—— 加强以高新技术产业为第一增长点，提高高新技术产业在国民经济增长中所起的作用，使之成为深圳市21世纪的支柱型产业。
     
    金融政策
      未来深圳市的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断调低，为开发商降低融资成本，增强购买力提供了良好的金融条件。
     
    房地产政策
      深圳市规划国土局于2001年1月份内连续推出了三项规范房地产市场的公告（深规土告[2001]01、02、03号），分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容作出了规定：要求严格执行限期交清地价款；禁止未获得预售许可证前的内部认购；未交清地价款以前的土地严格限制拍卖。这三项措施对于规范房地产市场具有积极的意义。
     
    人才政策
      深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事单列制度；取消下达人才引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地区限制；取消先男后女的人才引进规定；取消人才入户前的统一培训。
    这6项措施在2001年逐渐实施，落到实处，在2002年逐渐成熟，这将提高深圳市的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长（60年代的香港房地产市场的快速增长就是依赖于人口高速膨胀）。
     
    小结：
    各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。
          按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。
          进出口贸易继续成为经济增长的组要因素。
    社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步形成。
    政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。
     
    二、深圳市房地产总体市场现状及走势分析
     
    房地产指标分析
    


     
        房地产投资额迅速增加，2001年有了一个新的激增，增长率达到了30%，结合2002年目前高档住宅市场的集中性供给情况，可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速增长。
     
     
    
        空置面积在批准预售面积增加的同时在减少，结合新楼住宅销售面积来看，空置量的减少主要得益于旧有空置楼盘的消化，在投资额增长大幅超过预售面积增长的情况下，说明投资增加集中在中高档住宅，而空置楼盘由于设计或管理落后以低价策略进行消化达到了较理想的效果。
     
    
     
        销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。