顺德房地产市场调查报告（大良、容桂、杏坛）
     
    目   录
     
    
    2 顺德房地产市场综述              2
    2.1 顺德宏观市场分析              2
    2.1.1 宏观经济              2
    2.1.2 城市规划              3
    2.1.3 小结              3
    2.2 顺德房地产市场分析              4
    2.2.1 市场综述              4
    2.2.2 市场供求状况              4
    2.2.3 发展商动态              5
    2.2.4 消费者动态              6
    2.2.5 楼盘品质状况              7
    2.2.6 小结              7
    3、顺德区域地产项目对比分析              8
    3.1 价格对比分析              8
    3.2 户型对比分析              9
    3.3 小结              10
    
     
     
     

2 顺德房地产市场综述

2.1 顺德宏观市场分析

2.1.1 宏观经济

    2007年，顺德经济呈现继续较快增长、经济发展质量与效益进一步提高的良好发展态势。顺德全年GDP预计达1279.2亿元，增长20.8%，各项主要经济指标均保持17%以上的增速，尤其是全社会工业总产值增长23.7%,达到3242亿元。全市固定资产投资达269.3亿元，增长21.3%，社会消费品零售总额320亿元，增长22.1%。预计全年地方财政一般预算收入68.4亿元，增长23%，进出口总值159亿美元，增长17%。城乡居民储蓄余额为911.7亿，增长3.4％。人均可支配收入为24455元，增长9.7％。人均消费支出为21108，增长5.5％。
    2007年顺德经济整体呈现发展质量进一步优化、工业经济向城市经济转变、第三产业蓬勃发展等亮点。其中上年全区完成工业总产值3242亿元，增长23.7％。一批成长型中小企业快速发展，有力支撑顺德工业经济的增长。上半年在规模以上工业企业中，中小型企业实现工业总产值829.4亿元，同比增长34.5％，产值占规模以上工业产值的比重为57.9％。
    市政和基础设施建设方面，展览中心扩建工程、喜来登酒店等中心城区各项重点工程建设进展顺利，大良东区市民体育公园投入使用，中心城区的道路交通、市政设施更为完善，商业配套更加齐全。完成了高赞大桥及引道、105国道桂洲大道跨线桥、世纪路跨线桥和海尾跨线桥、杏龙路一期改造等工程建设，广珠轻轨、太澳高速公路顺德段、一环南延线等重点项目正抓紧推进。
    表一：2007年顺德区宏观经济数据

                                                     数据来源：顺德统计公报

2.1.2城市规划

    佛山市位于珠江三角洲中心位置，是粤西沿海、西江流域等地区通向广州的主要门户。佛山未来的发展要立足于珠江三角洲的整体协调，在广佛都市区中要实现与广州的优势互补，强调错位发展，成为广州向珠江三角洲西岸辐射和拓展的主要枢纽。
    顺德中心城区是珠三角区域性中心，重要的制造业基地，具有岭南滨水特色的佛山市两个百万人口以上中心城区之一。大良分组团是全区的商贸、文化中心；新城区分组团是全区的行政、金融、信息、商贸和交通中心，高品质的新住区；容桂分组团是全区的经济中心，以高新技术产业为主导的制造业基地，区域性物流中心；伦教分组团是重要的制造业基地和区域性物流中心。
    大良、容桂、伦教组合成为顺德中心城区，形成一级复合组团，建成珠江三角洲地区性中心，向东强化与广州番禺、南沙的有机联系，向南辐射和带动中山以及江门的北部地区，向西带动全区西部各城镇的发展。中心城区东部为区域性的交通走廊，并与广州市番禺区保留一定的隔离绿地。乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展；龙江与九江组合为60万人口规模的城市次级组团，城镇之间保留一定的隔离带。勒流为相对独立发展的城镇。杏坛、均安整合为“一河两岸”式的新型城市片区。

2.1.3 小结

    顺德作为珠三角区域性中心、国际大都市广州的卫星城市，经济不断快速发展和城市化水平不断提高，有力的拉动了顺德房地产的供给和需求，为顺德房地产市场健康发展提供了宏观环境。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

2.2 顺德房地产市场分析

2.2.1 市场综述

    地产寒冬未见春，量价齐低迷  
    根据顺德区土地房产交易中心最新数据显示，2008年1月份商品房均价3972元/平方米，比2007年12月份的4667元/平方米下降15%；比2007年11月的5692元/平方米下降30%。据了解，继去年11月以来，顺德商品房均价三个月连续、快速下滑，楼价下降达三成。2008年1月顺德商品房成交量仅为1262套，比较去年高峰时期的17286套成交量，相差甚远，仅为其0.7%。
    


     
     
     
     
     
     

2.2.2 市场供求状况

    看好大势土地放量依然不降
    据悉，2007年12月18日、25日、28日顺德土地交易中心分别有25宗土地推出，有5幅土地超过5万平方米，其中还有一幅超过10万平方米。包括佛顺(拍)2007-036号、佛顺(拍)2007-035号、佛顺(拍)2007-042号等，多在龙江、伦教和容桂，集中在佛山市顺德区德民路行政服务中心西座1楼土地拍卖大厅举办拍卖会。结果仅有五宗土成功出让，最受业内关注的顺德区容桂德胜眉蕉河西侧，总面积83033.27平方米，用途为二类居住用地的佛顺(拍)2007-042地块，亦不能幸免“流拍”的命运。
    虽然拿地风潮遭遇寒冬阻击，开发商拿地变得更加谨慎，但是据国土局相关人士表示，预计今年的指标将与2007年相差不大，而且主要的出让地仍然以镇街为主，工业用地方面也有部分地块出让。
     
    市场供应充足，楼市得到有力支撑
          据统计，顺德楼市未来一年的新增供货量很大。2008年将会有数十个楼盘上市，而许多楼盘目前已经处于开工、开售阶段。据统计，上半年推出货量4600多套，剩余货量2000多套，加上下半年陆续推出的至少1000多套，同时加上其他未统计的隐性数据，未来市场的推货量还是相当大。充足的楼市供应在一定程度上可以缓解消费者的观望气氛。
    表二：2008年上半年供应量状况

                                                         数据来源：实地调研
    表三：2008年下半年供应量预测

2.2.3 发展商动态

    发展商主动让利，大打促销牌
    市场进入调整以来，在售楼盘纷纷加入打折优惠行列，东区部分楼盘报价7000元/平方米，打折之后可以6300~6500元/平方米拿到，新城区的嘉信城市花园还一度推出30套的4800元/平方米的优惠单位，受到部分消费者的欢迎。据了解，下阶段准备推盘的一些楼盘，也不排除使用优惠、打折策略。大部分发展商将在售商品房或者首次开盘的目标价格作了不同程度地下调来吸引购房者。
    ?      一方面，房价过高和新政将导致顺德楼市需求锐减，销售压力空前加大；
    ?      另一方面，发展商资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力。
    表四：在售优惠楼盘

                                                         数据来源：实地调研
    地产大鳄挺进顺德，地产开发竞争白热化
    继万科之后，龙光、雅居乐、保利等品牌发展商陆续登陆顺德，他们开发的项目都将在08年推出市场，这对于向来偏安一隅的顺德本土开发商而言，无疑是很大冲击。市场的产品、竞争格局、价格等多方面发生了很大的变化，竞争将异常激烈。

2.2.4 消费者动态

    购房者冷静对待降价，继续持币观望
    虽然发展商在价格上作了较大的让步，虽然收到一定成效，拉动了销售，但效果还是不尽如人意。原因是消费者一向都是“买升不买跌”，当消费者认为楼价会继续向下走时，持币观望的情绪就更强烈。
    顺德楼市进入调整期已经不容回避，顺德消费者的观望情绪正浓。经历此轮调整，相信顺德房价将会回归到理性。周边大环境气候，以及国家对房地产调控力度的不断加大，也对市场形成一定的观望、持币待购局面。未来顺德房地产业真实的供求关系将主导今后的楼价水平。

2.2.5 楼盘品质状况

    楼盘整体水平有大提升，中高端楼盘集结
    总体而言，顺德今年推出的楼盘和以往相比，在各方面都有很大的提升，这跟外来发展商的进驻不无关系。顺德的发展商开始注意品牌建设，在产品规划设计、开发建设、营销推广以及后期的物业管理上都更重视了，带来开发水平的提升，产品的整体水平和以往相比当然就更上一层楼了。
    目前在售和即将推出的大型楼盘都是以中高端定位。大良海骏达康格斯、海悦新城、明日华府、万科新城湾畔、嘉信城市花园；容桂信德上城、活力盈居、海伦堡等都是定位在中高端。他们在产品设计、营销推广上不逊于广州等大都市的先进水平，相信今年中心城区的高端楼市竞争非常大。

2.2.6 小结

    顺德楼市经过07年上半年的疯涨，到年末至今的寒冬，形势变得越来越扑溯迷离。开发商开始降价促销，消费者则继续观望，“买涨不买跌”，政府推出土地力挺市场等。
    虽然08年楼市走势尚不十分明朗，但可以肯定的是，楼市的调整终将回归理性，回归市场的真是水平。一直以来，顺德楼市无论是总量释放、消化速度以及楼市价格，其于珠三角城市群的“洼地”事实并未得到太多改变，尽管去年有了一定幅度的增长，但无论是从经济增长速度还是城市发展潜力上，顺德楼市都