深圳市南山区高新技术园区北区
    市场调研及物业价格预判报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳市**房地产开发有限公司
    二OO八年八月
     
     
    目  录
     
    第一部分 市场分析              3
    一、南山区高新科技园概况              3
    一）高新科技园整体概况              3
    二）高新科技园区发展规划              3
    二、南山区高新科技园片区房地产发展概况              6
    一）高新科技园片区房地产市场总体概况              6
    二）高新科技园片区房地产市场特点              6
    三）高新园区房价分析              7
    四）高新园区中区、北区二手商品房分析              9
    第二部分  片区物业价格预判              14
    一、价格分析              14
    二、片区物业价格预判              14
    一）普通住宅物业价格预判              14
    二）片区写字楼价格预判              17
    三）片区酒店式公寓价格预判              18
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分 市场分析

一、南山区高新科技园概况

一）高新科技园整体概况

    深圳市高新技术产业园区位于深圳市南山区，成立于1996年9月，面积11.5平方公里，规划人口10.9万人，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，也是是国家重点支持的五大科技园区之一，被誉为“深圳硅谷”。 
    高新科技产业园内不仅集中了深圳本地最知名的电子以及科研企业，而且受到国内以及国际跨国企业的青睐，目前入驻产业园内的知名企业有：华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、北大青鸟、北大生物、清华同方、IBM、爱普生、奥林巴斯、康泰等。                                                
    2007年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值1913.09亿元，同比增长19.44%，占全市工业总产值的13.83%；高新技术产品产值1816.28亿元，同比增长17.05%，占全市高新技术产品产值的23.9%；工业增加值437.32亿元，同比增长33.85%，占全市工业增加值的14.13%；出口84.94亿美元；实现税收90亿元。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“ 先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。
    该片区以高科技产业用地为主，同时配套适量的居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。本区由北环大道、深南大道分隔成高新北区、高新中区和高新南区3三个片区。开发建设较早的是中区、北区以及南区西半区。
     
     

二）高新科技园区发展规划

    深圳高新区“十五”发展的基本原则是政府引导，市场主导，集中发展优势产业，重点发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、光电子、生物工程、新材料和光机电一体化等主导产业，形成规模效应和配套产业群。努力把高新区建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地。
    规划要求强化园区的土地开发和发展控制, 严格控制商业性开发的居住用地比例；塑造高品质的园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件；逐步置换和改造传统工业；适当扩大教育科研用地；将大冲村改造为高新园区配套生活基地。
    大力发展高新技术产业，依托市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区，形成以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带。  
    整合区内岸线资源和港口后方陆域，建设南坪快速路，西部通道等疏港专用通道，改善疏港交通条件，提高使用效率，促进港口业快速发展。
     
     
    园区分区划分：
    【中区东片地区】
    北环大道、科苑大道、深南大道、沙河西路道路中心线的围合区域，总用地面积为190.72公顷。规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。其中大冲村已被列入深圳城中村改造工程之中。
     
    【中区西片地区】
    北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。该区定位为科技含量高、产品档次高、产品附加值高的高新科学技术的研究、开发以及产品生产经营的高新技术产业园区，是深圳重点发展高新技术产业的产、学、园基地。深圳生态工业和电子信息工业园的试验田。 
     
    【南片地区】
    南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。此区定位成未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。
     
    【北区西片地区】
    北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积为131.66公顷。本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。本片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、工业用地、市政公共设施用地、道路广场用地和绿地等。
     
    【北区东片地区】
    北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积为126.11公顷。总体规划要求其作为“生产配套基地”，“注重片区功能配套发展”；土地利用规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。松坪村即位于该区域之内。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

二、南山区高新科技园片区房地产发展概况

一）高新科技园片区房地产市场总体概况

    南山区高新科技园片区房地产的发展是在该区产业发展的基础上发展起来的，主要表现为工业厂房办公用地和工业配套住宅区居多，企业产区大抵分布在北区西片区、中区东片地区和南区东片地区。1998年以后，伴随着众多科技企业的进驻和深圳地区房地产市场的发展，该片区的房地产市场也逐步发展起来，以帝景园、麒麟花园为代表的一批楼盘的入市，拉来了该片区房地产发展的序幕，其住宅开发区大抵分布在中区东片区和南区西片区，北区目前缺乏高档次的楼盘。
    在近十年的开发中，该片区的中区中小户型项目较多，南区以中户型项目为主。住宅以二房和三房的居家户型为主，二房面积在57～93平方米，三房面积在75～139平方米，片区的整体均价与全市相比，一直处于中上游位置。该片区除了处于拥有“深圳硅谷”之称的高新技术产业区的优势之外，还拥有丰富的景观资源，南部有深圳湾海景，东部有沙河高尔夫球场和名商高尔夫球场景观，而且片区内交通方便，为居民的居住提供了优良的环境。
     
     

二）高新科技园片区房地产市场特点

    1、楼盘规模较小，以高层为主
       由于片区性质的原因，该区推出的楼盘总体规模都比较小，容积率较高，大多以高层为主，风格上趋向于现代简约风格，与片区性质相呼应。
     
    2、片区楼盘以中小户型为主
       科技园片区的住宅在开发的初期有一部分是以大户型为主，但至2004年左右“90/70”政策还未实行的时候，市场上的楼盘就已近开始向小户型靠拢，目前整个片区市场上二手房也是主要以二、三房为主。
     
     
    3、近年市场推盘不多，市场存量较少
       近年来科技园片区推出市场的楼盘较少，目前市场上除07年7月份开盘的博海名苑尚有存盘外，其他楼盘基本都已销磬，其中小户型因投资自住两相宜的原因，销售速度较快，在市场上比较受欢迎。随着一手楼盘资源的减少，二手楼盘的交易也相对活跃起来。
     
    4、客户成分较为复杂
    科技园片区的客户成分比较复杂，并非全部以科技园周边高科技人士、知识精英为主体。另外由于片区各楼盘在产品定位及差异化上下足了功夫，因此客户群也不尽相同。他们来自区域较广，既有科技园的知识精英，也有来自华侨城、福田中心区、罗湖、南山等区域的客户。他们很多都是认同片区价值，看好片区发展的人士，其中二次置业的也比较多。
     
    5、北、中、南区域市场差别明显
    由于在规划上的先天条件不同，目前科技园片区内北中南三区的房地产市场有着较大的差别，其中以南区的均价最高。目前北、中两区以制造为主，南区以科研为主，两区的居住、工作人员在素质上也存在一定的差别。
    由于南区先天条件较好，区域内没有早期农民房，而因成为市政府重点投入和大力发展的区域，规划做得比较好，与中北两区相比，环境、配套等条件较好。而中区相比之下又好过北区，北区目前缺乏质量较高的楼盘，北区东片区是松坪村，目前主要以比较旧的老式小高层小区为主。
     
     

三）高新园区房价分析

    在最新公布的《2008年第一季度深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格》中，高新园区全区域平均房价在全深圳57个片区当中排在第6位，全片区均价12025/平方米，与深圳房价处于顶峰期的07年第二季度相比，市场均价仅下跌300元/平方米左右，显示出自07年9月份深圳楼市调整以来，高价片区的楼市所受影响不大，同时科技园片区市场一手楼盘资源的减少和该地区本身具有的优良价值也是支撑楼价的重要原因。
     

四）高新园区中区、北区二手商品房分析

    1、科苑学里
     
    

项目位置：位于深圳市南山区高新技术产业园中区铜鼓路西、科苑中学北
    开 发 商：深圳科技工业园总公司
    代 理 商：深圳市德思勤置业有限公司
    项目概况：项目占地21423平米，总建筑面积62900平米，容积率2.60，由7栋12-15层小高层组成，共536户。主力户型为三房、四房单位。项目于2004年9月26日开盘，销售均价约5900元/平米，于2005年5月28日入伙
    物业管理费: 2.50元/平方米·月
    物业管理公司：深圳科技园物业管理公司
     
    二手房放