    珠海房地产市场研究系列之



    珠海房地产市场播报

（3月刊总第十八期）

世联地产珠海公司市场研究部
2008-4-3

目录/Contents

    （3月刊总第十八期）              1
    目录/Contents              2
    第一部分  本月宏观政策与片区热点播报              3
    1、推进“一号工程”贯通“三大节点”，珠海市全面加快重点交通基础设施建设              3
    2、46项目昨日签约、动工、投产,前山站将成珠海新名片              4
    3、2008年珠海将推1299套廉租房              5
    4、建行工行与深发展银行已确定“二套房贷”标准              5
    第二部分  本月一级市场播报              7
    第三部分  二级市场播报              7
    1、整体市场动态播报              7
    1.1新房交易面积走势              7
    1.2当月各区住宅预购均价比较              8
    1.3 市场整体预购价格走势              8
    1.4  珠海房地产开发与经营（1-2月份）              9
    2、在售项目动态播报              10
    2.1 在售主要项目信息列表              10
    2.2 在售项目销售情况              12
    3、将售项目动态播报              13
    4、本月开盘项目销售情况分析              15
    第四部分  本月三级市场播报              17
    1、二手房交易价格变动              17
    2、二手房交易面积变动              17

第一部分本月宏观政策与片区热点播报

1、推进“一号工程”贯通“三大节点”，珠海市全面加快重点交通基础设施建设

        ３月６日，市委书记甘霖对珠海市重大交通基础设施项目深入调研，将广珠铁路作为珠海市交通建设项目的“一号工程”，对海港、空港、口岸的“三大节点”等枢纽性项目和配套工程的建设高度重视，提出加快把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽城市。
        责任分工承诺进度早日实现“铁路通、港口活”
        市交通局以“责任白皮书”的新形式，明确重点交通项目的责任部门和责任人，这份“责任白皮书”落实了珠海市今年所有近３０项交通项目责任，与“一号工程”、“三大节点”相关的责任项目占一半以上，其中包括两个５万吨集装箱码头、广东第二个ＬＮＧ接收站和１０万吨级油码头改造、１０万吨级煤码头建设等工程，使珠海港每年新增生产能力８３００万吨，实现３１０万标箱的吞吐能力，成为集水运、公路、铁路、航空、管道等多种运输方式于一体的枢纽港口。
    目前广珠铁路全线的施工和监理招标工作正在紧张进行中，“一号工程”的建设及监理重任究竟花落谁家，本月底有望揭晓。
    为使“铁路通，港口活”，广珠铁路正在开展前期设计钻探，重点推进虎跳门特大桥以及江门隧道工程的用地报批、桥梁的防洪评估、通航论证，有关部门正积极跟进广珠铁路的初步设计方案会签。
        严格执行合同加快建设完善“三大节点”路网
        根据加快机场对外通道建设，高标准改造珠海大道，抓紧进行珠港大道高速公路改造，加强交通建设与产业发展衔接的要求，市公路局昨天召开专题会议研究布置严格基建合同、科学组织施工的工作，按照凤凰山隧道、南湾立交、省道Ｓ２７２等在建工程的合同条款和细则，监督施工单位按照施工工期、工程质量要求，确保重大交通建设项目顺利进行。
        市交通局、公路局等部门对照“三大节点”积极调整规划，构筑连接“三大节点”的珠海内外道路枢纽网，研究港珠澳大桥、广珠城际轨道交通、京港澳高速（原名太澳高速）等与珠海重要口岸对接的交通建设项目，以充分发挥拱北、横琴等口岸的交通枢纽作用，扩大海港、空港的交通辐射能力，加速珠海进一步融入粤港澳经济圈。
    随着南屏至横琴口岸的南琴路开通、京港澳高速中山珠海段本月底通车，横琴口岸与珠海市内外交通的格局初步成型；珠海机场将通过珠海大道改造、南湾立交、省道Ｓ２７２、机场路、机场码头等工程，加快构建与珠海市内、香港及珠海周边城市的物流、客流网。
    分析：工业化的发展会迅速转化为城市化的成果，基础设施建设的加快将使得西部地区长期贫弱的局面有所改观，珠海的城市格局也将由此而发生巨变，在“工业西进，城市西拓”城市发展战略的指引下，珠海广袤西区的房地产市场将形成长久持续的利好；而在“一号工程、三大节点” 所形成高效的内外交通体系支持下，珠海将进一步融入粤港澳经济圈，“珠江西岸交通枢纽城市”的规划目标将带动整个城市房地产市场的发展。

2、46项目昨日签约、动工、投产,前山站将成珠海新名片

    2008年3月30日，落户香洲区的46个大型项目于举行签约、动工、投产、开业仪式，总投资达171.6亿元人民币。中油中泰燃气总部、仕高玛机械设备有限公司、日本永旺株式会社……一批国内外龙头企业纷纷落户香洲区。
    前山、南屏片区成热点
    今年动工的项目中，广珠轻轨前山站周边配套服务建设将引入３．８亿美元资金，投资方广逸房地产开发（珠海）公司表示，力争以此为基础，树立珠海城市“新名片”。
    在昨日的签约仪式上，中信华南房地产开发公司计划投资６０亿元人民币，对南屏大桥东侧进行综合地产开发，金额之高，创各项目投资额之最。
    世界５００强企业日本永旺株式会社，则计划投资２６００万美元，在南屏华发新城西侧投资建设占地６万平方米，以吉之岛为主力店的大型综合商业中心，建成后将提升南湾地区的城市化水平。
    珠海星源集团签约5000万，拟在东坑建设2万多平方米的四星级乡村度假酒店。
    打造全新南屏工业园
    昨天上午于南屏工业园同时动工建设的三大项目分别是：总投资2.75亿元、建筑面积近9万平方米的洪湾港区仓储物流中心；
    占地面积4万多平方米、建筑面积达8万多平方米、专为南屏科技工业园生产、生活配套，集产品展示、洽谈交易、总部经济、生活服务于一体的南屏科技广场；
    以及投资4288万元、用地面积达3万平方米的南屏环屏路商业街。
    区有关负责人表示，三大项目的建设，将打造一个全新的南屏商业圈，满足南屏科技园、洪湾工业园、保税区生产生活配套需求，南湾城区将踏上新一轮发展的快车道。
    分析：一批规模大、档次高的行业龙头品牌进驻珠海，将极大的提高整个城市的服务质量，尤为值得关注的是前山、南屏片区，一批大型住宅地产项目的开发提升了区域人气，而随之相关服务配套的跟进又提高了该片区的生活氛围，良性互动之下，前山、南屏片区有望成为珠海地产开发的 “明星”。

3、2008年珠海将推1299套廉租房

    根据《2008－2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案（草案）》， 2008年全市需提供廉租住房1299套，其中市政府负担的355套从清理回收的旧公房中解决，其他各区应负担的944套全部新建。
    今年政府廉租房建设要新增1．4亿元支出计划， 1．4亿元主要用于位于大镜山水库南侧的政府廉租房建设。目前，该项目正在按照相关设计规划建设程序进行，已经完成了设计招标，年内可以完成前期准备工作。届时可以解决600户低收入困难家庭的住房问题。
    去年底以来，我市在主城区已经成功推出两批291套廉租住房，通过提供实物方式较好解决了香洲区最低收入住房困难家庭的住房问题。第三批300套廉租住房，正式拉开了面向主城区低收入家庭的住房解困工作。
    同时，规划中安排各区政府开始组织建设的4272套经济适用住房，共需土地22．1万平方米，建筑面积27．8万平方米。
    分析：我国房地产市场在快速增长的同时，结构性矛盾日益显现，面向中低收入阶层的经济适用房、廉租房所占比例较低。珠海市今年推出的廉租房有助于建立多层次的住房保障体系，对于珠海房地产市场的长远稳健发展有重大意义。

4、建行工行与深发展银行已确定“二套房贷”标准

    去年12月11日央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》表示“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，近日对于一直充满争议和猜测的“人均住房面积”，建设银行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。
    已拥有首套房产的借款人在这3家银行再度申请房贷时，必须在结清贷款，且家庭成员（包括配偶和未成年子女）的人均住房面积低于26.65平方米的前提下，才能享受首套房的优惠。
    目前各大银行对于第二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：1.以家庭(配偶以及未成年子女)为单位，以人民银行征信查询为准；2.已利用银行贷款购买住房，无论是否结清，再次购买住房且贷款者。在第一条中，比如丈夫贷款购买第一套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策。而此次建行首先明确了人均住房面积标准为26.6平方米(产权证面积除以户口本人口)的界定标准，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的顺利执行也就扫除了最大的一个障碍。
    建行的标准出台后，其他银行会尽快跟上步伐统一标准，一直处于观望状态的楼市有望复苏。
    分析：由于政策没有明确人均住房面积，“当地平均水平”数据到底是由银行、建委还是统计局数据认定一直悬而未决，因此，该条款一直不存在操作性。此次建行确定面积标准，有利于补充通知的顺利执行，各大银行在确定放贷标准上也将进一步精确，对有房产升级置业的客户是一个利好消息。