坪山、龙岗老镇房地产市场调研
坪山、龙岗老镇
房地产市场调研
调研时间：二○○七年八月
代理事业六部·龙岗镇/坪山小组
引言：
龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，近年来历年的推盘个数一直停留在1-2个或者更少。属于房地产发展的初级阶段，产品较落后，无品牌发展商进入，可将此阶段概括为：本地发展商为本地客户盖房阶段。
2006年开始，随着深惠公路/地铁3号线规划利好信息的释放，东部新城概念日趋成熟，品牌发展商开始陆续介入，如进入老镇的佳兆业、深房等，进入坪山的万科、深业等。
除了招拍挂的活跃，旧改项目提上议程的也越来越多。
交通的改善、关内土地的稀缺以及房价飞涨将给龙岗老镇、坪山带来引入新的客户群体。
龙岗老镇、坪山房地产市场即将进入快速发展期。
9月份，坪山的金众蓝钻风景、万科金域东郡将陆续开盘，届时，坪山的房地产市场将揭开新的一页。为更好的掌握该片区未来的发展动向，本文盘点了该片区现有及未来将推项目情况。
有关该片区的详细情况，可参考《龙岗镇、坪山数据标准化阶段报告》的半年总结。
目录
一、 龙岗老镇、坪山楼盘布局 4
1、 龙岗镇、坪山片区总供应量分布图 4
2、 龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表 5
二、 在售项目盘点 6
1、 德沁苑 6
2、 聚龙苑2期——御豪苑 8
3、 锦峰森邻 10
4、 在售项目小结 12
三、 筹备项目情况 13
1、 万科金域东郡 13
2、 金众蓝钻风景 19
3、 筹备项目小结 21
四、 2008-2009年将售项目 22
（一）龙岗老镇 22
1、 龙凤山庄 22
2、 世纪新城 22
3、 怡龙枫景园 23
（二）坪山 23
1、 深业东城上邸 23
2、 振业项目 24
3、 坪山围旧改 24
4、 牛角龙旧改 24
5、 新拍地块——G11336-0061 25
（三）将售项目小结 25
五、 坪山、龙岗老镇房地产市场总结 26
1、 龙岗老镇、坪山楼盘布局
1、 龙岗镇、坪山片区总供应量分布图
龙凤山庄
水岸新都
世纪新城
G12201-0293
龙岗镇
怡龙枫景园
G12201-0294
德沁苑
聚龙苑
万科金域东郡
锦峰森邻
坪山围旧改
振业项目
坪山镇
G11336-0061
深业东城上邸
G11336-0089
牛角龙旧改
金众蓝钻风景
动工项目
新增土地
旧改项目
筹备项目
在售项目
小结：
? 龙岗老镇、坪山未来项目较多；
——以上旧改项目均为已报建或地块指标基本落实的阶段，还有大量的旧改项目由于手续未清推售时间不确定而未涉及。
? 品牌发展商进入将大大提高片区楼盘的质素，引进新的理念及服务。
——万科、深业、振业、金众、深房等
2、 龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表
2008年
2007年
2009年
2010年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
牛角龙项目/30万平米
深房龙凤山庄/16万平米
备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。
聚龙苑 /6.85万平米
世纪新城/14万平米
坪山围项目/16.8万平米
宝荷振业项目30万
容积率3
深业东城上邸8.7万
怡龙枫景园/15万平米
德沁苑/2.8万平米
锦峰森邻/3.65万平米
万科金域东郡/31万平米
金众蓝钻风景/8.8万平米
30万
40万
40万
小结：
? 未来几年每个片区将保持2-3个以上的在售项目；
? 每年片区总推售量将保持在40万平米左右。
2、 在售项目盘点
坪山目前无在售项目；
在售项目集中在龙岗老镇，共有3个：德沁苑、聚龙苑、锦峰森邻。
1、 德沁苑
A、项目基础数据
项目位置：毗邻龙岗街道办，靠近八仙岭生态公园。小规模/小高层项目。
主要卖点：城市繁华与自然生态和谐交融的理想区间
项目规模
| 1栋11层（6个单元）
|
物业类型
| 小高层
|
占地面积
| 8580.16㎡
|
建筑面积
| 22151.00 ㎡
|
容积率
| 1.73
|
总套数
| 217套
|
开盘日期
| 2007年6月2日
|
销售均价
| 8800元/平米
|
B、户型配比
经济型户型，2房、小3房为主。
户型
| 面积约（㎡）
| 套数
| 套数比
|
2房
| 67~84
| 113
| 52%
|
3房
| 85~107
| 93
| 43%
|
复式
| 114~176
| 11
| 5%
|
合计
|
| 217
| 100%
|
C、销售情况
销售率近90%，其中2房的销售情况最好。
户型
| 面积约（㎡）
| 总套数
| 剩余套数
| 销售率
|
2房
| 67~84
| 113
| 3
| 97%
|
3房
| 85~107
| 93
| 17
| 82%
|
复式
| 114~176
| 11
| 4
| 64%
|
合计
|
| 217
| 24
| 89%
|
、
2、 聚龙苑2期——御豪苑
A、项目基础数据
项目位置：位于龙岗区龙岗街道办西侧（深惠路旁）
主要卖点：龙岗中心唯一双地铁口、全景观公园物业
项目规模
| 2栋（1栋17层，1栋20层）
|
物业类型
| 高层
|
建筑面积
| 32579㎡
|
容积率
| 3
|
总套数
| 284套
|
开盘日期
| 2007年7月20日
|
销售均价
| 11600元/平米
|
B、户型配比
主力户型为102-110平米的小3房
户型
| 面积约（㎡）
| 套数
| 套数比
|
2房
| 77~78
| 60
| 21%
|
3房
| 108~123
| 144
| 51%
|
4房
| 142-175
| 69
| 24%
|
复式
| 146-295
| 11
| 4%
|
合计
|
| 284
| 100%
|
C、销售情况
自7月20日开盘至今近1个半月，销售情况较差。
? 销售现场销控数据显示销售率大约40%，其中两房走势最好；
? 但从国土局备案情况显示，仅销售11套，销售率4%。
? 由于销售情况不理想，再造营销节点望扭转销售颓势——8月30日营销中心盛大开放，8月30日至9月2日期间成交的客户额外享受2个点的优惠。
3、 锦峰森邻
A、项目基础数据
项目位置：龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门
主要卖点：八仙岭公园、小高层低密度产品
项目规模
| 7栋9层的建筑
|
物业类型
| 小高层
|
建筑面积
| 36500㎡
|
容积率
| 1.46
|
总套数
| 264套
|
开盘日期
| 2007年8月25日
|
销售均价
| 8885元/平米
|
B、户型配比（拼合后）
主力户型为114-138的大3房，其中大部分为1房和2房的拼合产品。
户型
| 面积约（㎡）
| 套数
| 套数比
|
小3房
| 85-89
| 30
| 11%
|
大3房
| 114-138
| 170
| 65%
|
4房
| 122-144
| 64
| 24%
|
合计
|
| 264
| 100%
|
