佛山市城市研究报告
     
    （商品住宅市场方向）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    报告摘要              5
    1．引 言              5
    2．研究方法              6
    3．研究思路及研究对象              7
    4．报告研究结论              8
    第一部分  佛山市城市市场评价指标分析              8
    第一章  佛山市场趋势评价指标              8
    (1) 新开工面积 / 施工面积              8
    (2) 施工面积 / 销售面积              9
    (3) 预售面积 / 批准预售面积              10
    (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额              11
    (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积              11
    (6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅              12
    (7) 投资性购买所占的比例              13
    (8) 房价收入比              14
    (9) 新建商品住宅空置率              15
    (10) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅              16
    (11) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅              17
    (12) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额              18
    (13) 个人购房信贷比              18
    第二章              佛山市场趋势预测辅助定性指标              19
    2、民营经济发展状况              21
    3、未来城市规划及重大建设项目              23
    4、重大城市活动              32
    5、重大经济发展机会              33
    第三章  运作可行性指标              35
    1、城市面积              35
    2、常住人口              36
    3、人均GDP              36
    4、土地机会              36
    5、政府配合效率              40
    第四章  佛山市三区市场评价指标分析              40
    禅城区              40
    顺德区              48
    南海区              56
    第二部分  佛山市房地产市场总体分析              65
    第一章  土地市场分析              65
    1．土地出让情况分析              65
    2．土地热点项目              70
    3．土地出让市场特点              73
    第二章    商品住宅市场分析              74
    1．佛山市房地产市场总体运行概述              74
    2．商品住宅市场供应分析              76
    4．商品住宅价格表现              79
    5．佛山楼市存在的主要问题              80
    6．市场楼市走势预测及判断              81
    第三章   佛山市二手存量房市场分析              82
    第四章  市场小结              83
    第三部分  佛山三区：禅城区、南海区、顺德区房地产区域市场分析              85
    第一章  禅城区              85
    1. 区域环境分析              85
    2．区域房地产市场现状及房地产开发水平              87
    3、区域客户研究              90
    4．板块市场差异性分析              102
    5．区域发展情况预测              111
    第二章  顺德区              120
    1．区域环境分析              120
    2．区域房地产市场现状及房地产开发水平              122
    3．区域客户研究              125
    4．板块市场差异性分析              136
    5．区域发展情况预测              145
    第三章  南海区              156
    1．区域环境分析              156
    2．区域房地产市场现状及房地产开发水平              159
    3．区域客户研究              162
    4．板块市场差异性分析              171
    5．区域发展情况预测              184
    第四部分  三水、高明房地产市场分析              192
    第一章  三水区              192
    1．三水概况              192
    2．三水经济发展趋势分析              193
    3．三水区房地产市场分析              195
    4．市场趋势评价指标              198
    第二章  高明区              202
    1．高明概况              202
    2．土地市场特征              202
    3．高明区房地产市场分析              204
    第五部分  佛山市房地产发展机会              208
    1．佛山房地产业的现状与发展机会分析              208
    2．佛山城市化与住宅产业的发展机会分析              212
    3．佛山城市的区域发展机会分析              213
    4．佛山市住宅产业的发展机会分析              216
    5．佛山市住宅区域竞争的发展机会分析              219
    6．佛山市三区的住宅竞争区域发展机会分析              221
    第六部分  佛山市房地产发展风险              224
    1．房地产投资风险的风险构成              224
    2．佛山房地产发展风险分析              226
    第七部分   外来及本地开发商土地拓展策略分析              232
    1．土地交易途径分析              232
    2．发展商土地拓展分析              232
    结  论              235
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    报告摘要
    1．引 言
    佛山城市发展总目标为“建设产业强市、文化名城、现代化大城市”。目前，随着佛山建立网络型、开放式、集群互动与理性发展的城市空间系统的逐渐形成，其城市发展战略中规划的“形成2个100万人口以上、五个30万～50万人口的城区，以及由多个组群式节点为发展主体的‘2＋5’组团式大城市新格局”已经全面启动，同时随着广佛大都市圈的日益建设完善，在空间形态上与珠江东西岸的“港深－珠澳”相呼应的现代化大都市圈呼将欲出。由此可见，产业经济实力强大的佛山市正处于高速发展中，其房地产市场日益火热，充满诱人商机，从众多诸如万科、中海、恒大、祈福等大型外来发展商纷纷鼓足干劲入驻并角逐佛山市场的发展势头可见一斑。
    作为见证佛山房地产市场高速发展史的佛山中原地产代理有限公司，一直致力于佛山房地产代理服务与市场研究。敝司于2006年4月底荣幸获得贵司之市场研究委托以来，进行了为期一个月的佛山房地产市场研究工作。
     
    2．研究方法·
    素闻“文万科，工中海，理金地”，故敝司在接到这个研究项目后，迅速着手组建一个实力强大的研究团队，综合了公司研究部、策划部、销售部、拓展部的相关研究要员15人，对研究报告的各个部分都相应用上最擅长的人员来操作，倾注了从公司高层到每个研究人员的大量心血，历经日夜赶工锤造，终得顺利完成这份庞大的研究报告。
    在五一劳动节期间，乘众多楼盘开盘之机，敝司便派出一个由策划部和销售部近10人组成的市场调研团队，用七天假期时间，踩遍佛山三区各大小楼盘共计40家，并对本公司现有50多个销售人员以及各个板块的部分现场客户进行深度访谈，以此获得各个板块客户第一线的需求信息和竞争信息。在市场调研取得一手数据资料的基础上，由策划部的人员开展现有市场发展现状的数据整理分析。并利用本公司已有的数据库，对客户需求偏好以及板块差异化竞争环境进行系统分析。
    在整个研究过程中，我们都用谨慎科学的研究心态，以确保做到精致简约而深刻准确。为确保数据来源的权威性，敝司通过佛山市建设局、佛山市房地产交易中心、佛山市房地产协会、人行佛山分行等相关部门取得相关一手数据。
     
    3．研究思路及研究对象
    本报告首先是对佛山市城市市场评价指标进行分析，主要研究分析佛山市场趋势评价指标，佛山市场趋势预测辅助定性指标，运作可行性指标，禅城、顺德、南海三区市场评价指标。
    进而分析佛山市房地产市场总体发展状况，主要分析现有土地市场状况，商品房住宅市场发展状况，并做出佛山市房地产消费者调查分析报告。
    第三部分是在市场调研和总体市场发展环境分析的基础上，进而分析禅城、南海、顺德三区房地产区域市场发展状况，主要研究各个区的区域市场环境、当地居民居住状况、区域客户需求偏好、现有楼盘销售情况、区域房地产市场现状及房地产开发水平、板块市场差异性、区域发展情况预测等。
    本报告在总体中观和微观市场环境研究分析的基础上，提出了本研究团队一致研究出来的主要市场切入时机，从佛山市投资环境机会、房地产业机会、城市化与住宅产业机会、城市区域发展机会、住宅区域竞争环境与机会、产品发展机会等方面展开市场切入战略点的分析。
    同时，本报告还在发展机会研究的基础上对应提出潜在存在的风险。另外，本报告还针对外来发展商如何拓展土地等问题提出相应的佛山市土地拓展策略。作为本报告的附录部分，还在贵司的要求之外额外提供了三水、高明两个市场的评价指标分析和区域市场研究报告。
     
    4．报告研究结论
    根据本报告的研究分析结果，敝司建议贵集团公司进入佛山的区域重点考虑“三区域六板块”：禅城的城南和中心组团、顺德的大良和容桂、南海桂城和狮山，密切三水云东海动态，审慎关注高明。
    感谢贵司研究部门为本研究项目开展之前提出相关工作建议和整体研究思路，更感谢贵司各位领导及要员，在本次研究工作中的智力支持。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  佛山市城市市场评价指标分析
    第一章  佛山市场趋势评价指标
     (1) 新开工面积 / 施工面积
    指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。
    
                                     数据来源：佛山市建设局  单位：万平方米
    从上表的数据可以看出：从2002年起至2005年间，佛山的商品住宅新开工面积和施工面积的比例在