首页当前位置：全部素材 > 房地产策划大全

前言

    商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给投资客户，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。要想实现项目的持续长期经营，并保持一定的盈利能力，适度超前的商业运营理念、面向未来的产品规划是重要的前提条件。根据前期与贵司达成一致的项目定位——成为南阳商业领袖，本案的商业定位和运营模式上，我们提出了主题MALL的项目定位和经营权和使用权剥离、统一经营和自营相结合的模式。要实现这一商业定位，需要一定的产品作为基础支撑。我司认为，本案在规划上应遵从前瞻性、延续性、领先性的规划理念，产品规划要站在城市发展的高度，优于南阳现有商业物业产品，同时考虑未来南阳城市发展的方向，以发展的眼光规划好产品。依据长期产品规划研究的经验，结合南阳在售、在营商业物业现状，特向贵司提出“中实骏景·时尚广场”产品规划建议案，为项目的规划调整提供参考。
    顺颂商祺！

第一章项目规划要点

1.1项目规划要点概述

1.1.1规划设计理念

    根据北京华特建筑设计顾问有限责任公司为贵司所做的初步设计，中实骏景花园项目设计理念为：
    ?      为整个居住区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架，避免“只见树木不见森林”之通病，使身处小区任何一隅的居住者，都能体验到一个大社区的存在。
    ?      通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个居住小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。
    ?      坚持“以人为本”的理念，精心配置居住环境的逐层肌理，通过建筑单体整合，营造“大社区小居家”的亲和力和归属感。
    ?      建筑设计不以空泛的概念为先导而是寻求用现代建筑语言表达一种高端消费则所认同的审美情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。

1.1.2设计理念评析

北京华特建筑设计顾问有限责任公司是国内知名的建筑设计公司，以上关于中实骏景项目的设计理念与我司在前期提交的有关项目的定位较为契合，但其设计重点放在住宅部分的设计上，对商业部分、本案与市政改造的深层次关联性没有使人眼前一亮的亮点和特色。
中实骏景项目住宅部分为定向开发，从南阳现有住宅项目的开发现状来看，以上设计理念以具备足够的领先水平，也与目标客户的需求层次相契合。然而商业部分的设计，一方面要与项目商业定位相一致，另一方面由于梅溪改造对本案商业的影响，也需要统筹考虑本案商业规划与市政改造协调，实现本案价值与市政改造同步，进而实现项目的经济效益和社会效益以及企业品牌价值的三赢。

1.1.3产品规划初步思路

    本案定位为南阳商业领袖，加上产品与市政改造的特殊关系，因此本案的产品要站在城市发展的高度，综合考量项目社会效益和经济效益，找到合适的平衡点，达到产品与城市的同步提升。
    ?      商业产品规划与市政改造同步
    ?      建筑立面符合现代商业物业发展趋势
    ?      合理布置交通动线，保证商业物业人流通达的均衡性
    ?      商业广场定位既要适合城市发展趋势，又要利于本案商业发展需要
    ?      通过合理的产品规划，实现商业物业内部价值的均好性
    ?      注意市政功能区域与项目商业服务功能区的和谐过度和融合

1.2市政规划要点概述

本案的诞生与市政改造项目——梅溪河改造息息相关，因为梅溪河改造，诞生了本项目，由于梅溪河改造，给本案带来了一定的社会关注度，同时也使得项目具备了一定的景观营造基础，但如不能合理把握本案与梅溪河改造的关系，梅溪也将成为影响本案成功的利剑。同时，光武路规划改造也对本案沿光武路段商业产生较大影响。

1.2.1梅溪改造要点

    梅溪河目前承担的主要功能有：排污、防洪、泄洪，加上临光武路、人民路部分游园，该区域市政改造需要保留的功能有：排污、防洪、泄洪、休憩等功能。据了解，改造主要通过以下措施保留这些功能：
    ?      通过深埋排污管网的方式保留其排污功能；
    ?      通过局部覆盖的方式，增强光武路、人民路与本案的可达到性；
    ?      通过加筑拦河橡胶坝，注入清水，提升景观档次。















    排污管
    橡胶坝
    清水
    梅溪排污功能改造示意图

1.2.2梅溪对本案的影响

    经过前期对梅溪改造的分析，我们得出梅溪改造是本案取得成功的关键因素之一，正确认识梅溪改造与本案的关系，是做好本案产品规划与市政改造同步、实现项目与城市同步发展的前提：
    ?      梅溪改造的主要目的是美化城市环境，增加城市城市休憩功能，这也能产生一定的聚集人流的作用，与本案的商业要求一致；
    ?      梅溪改造虽然采取了局部覆盖，但河道毕竟大部分保留了，降低了本案与城市主干道人民路、光武路的可到达性，不利于本案的发展；
    ?      梅溪防洪、泄洪功能的要求，如不采取适当的方式加以解决，也不利于本案的整体发展；
    ?      梅溪游园部分的茂密植物，一定程度上遮挡了本案的商业可视面与通透性，也对本案产生一定负面影响。

1.2.3光武路改造展望

    据了解，光武路改造目前尚无明确定案，预计将来道路会拓宽到80米左右，双向为4—6车道，预计改造后的状况类似于现在的人民北路、独山大道。
    ?      改造后的光武路与人民路将形成城市的十字主干线，作为南阳市新的坐标。
    ?      光武路沿线聚集了南阳大量的高层建筑，应建立与之相匹配的道路形象，提升本片区的区位价值。
    ?      改造后的光武路将作为南阳市新的东西主干道，缓解新华里的交通负担。
    ?      本项目呈L形，临光武路的展示面更大，因此光武路的改造对本项目具有更大的影响。





    &#x