武汉2008年金银湖片区房地产分析报告 

　　第一部分 金银湖片区区域总况

　　金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位置优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。

　　一、格局划分

　　金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33 平方公里，未来即将入住人口达30 万人。

　　二、交通网络

　　与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：

　　距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。

　　武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。

　　三、地形地貌及经济结构

　　金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。

　　依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要

　　功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。

　　金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。

　　片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江?丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。

　　根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。

　　四、商业服务

　　商业配套不足一直金银湖地产，乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。

　　由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。

　　今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位置，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。

　　五、其他配套

　　随着大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有：

　　医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所;

　　学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。

　　为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。

第二部分：金银湖片区房地产的发展

　　一. 起步阶段

　　1999 年常青花园的成功开发带动了郊区楼盘开发的热潮。常青花园以西的金银湖片区，以其相似的地理位置，优越的自然环境慢慢展显出自身的开发价值。

　　2000 年，大品牌带动第一轮开发热潮。由武汉本土综合排名前十位的宏宇集团率先进驻金银湖，开发了大型现代化高尚别墅社区——碧海花园，开启了金银湖片区地产开发的第一章。

　　2002 年，品牌企业万科房地产的适机领军，媒体的广泛关注，逐渐抬升了片区房地产市场的形象。随着碧海花园、汀香水榭、万科四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、恋湖家园、丽水佳园等楼盘相继入驻，金银湖片区开始进入发展阶段。

　　在万科的品牌带动下，片区内10 余个项目联片开发，区域内逐步形成规模化、容积率低、高绿化的住宅群。在万科四季花城领跑下，金银湖区域品牌优势局部得以展现，生态、精神文明、社区文化、休闲、高档等特色营销理念日渐深入人心，居住氛围日益成熟。

　　二. 大投入促进金银湖区二次腾飞

　　2003 年9 月，浙江耀江集团进入金银湖，斥巨资开发其在华中的开篇之作——耀江?丽景湾。耀江?丽景湾突破了之前金银湖楼盘以景为卖点的樊篱，以建筑形态，建筑风格取胜，营造出独特的建筑美学。在耀江?丽景湾的影响下，金银湖片区住宅开始呈现更加多元化的发展态势，楼盘风格更加多样，产品形态也愈加丰富。

　　目前，金银湖地区云集了万科地产、香港新邦国际、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品牌开发商，宏宇、统建等综合实力排名前十位的本土开发商。楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质均具备相当水准，逐渐形成高尚住宅区的概念。

　　三. 内力聚集，第三次飞跃

　　2005年，成功以四季花城带动整个片区开发热潮的万科地产，再次大手笔在金银湖片区开发摩洛哥风格的风情小镇——万科西半岛。2006年沿海绿色家园集团的入住，140万平方米的生态大社区拔地而起。另外一些在其他行业颇具实力的企业也向金银湖片区的房地产行业进军。

　　随着市政投入的不断加大，政府规划中也不断优化这一片区的经济结构，大力推动旅游经济的发展。

　　目前，东方神马、武汉水乡旅游城、新沟牡丹园、加勒比海海洋世界等60余个文化旅游项目“扎堆”东西湖区，总投资额达100 亿元。在大环境的不断改善与众多高素质开发商的不断支持下，金银湖将迎来了新一轮发展的春天。

第三部分：金银湖片区楼市特征

　　一、金银湖片区典型楼盘的发展节点

　　二、片区市场供给的发展趋势

　　历年区域市场供应量变化图

　　上述图表显示：

02-04 年，区域体量供应呈匀速发展趋势，供应量以每年10 万平方米的速度递增，走势平稳。 ü　　

04-05 年，总体供应体量稍有回落，新盘推出速度减缓。但是产品的多元化开发和不断提升的价格仍预示着区域良好的发展前景。 ü　　

　　06-07年，随着越来越多的开发商的入驻，新盘推出速度加快，上市量也越来越大。

　　三、片区住宅的价格走势

　　1、区域商品住宅整体走势情况：

上述图表显示：区域商品住宅成交均价一直保持个上涨的趋势。在2002年-2004年，价格上涨比较平稳，每年上涨200元/平方米。

    2005年-2007年，区域住宅价格均价上涨飞速，每年涨幅在500元/平方米。

  下图是东西湖片区最近13个月商品住宅成交均价的走势情况：

　　2、区域在售项目各建筑类型均价水平情况：

　　上图所示，该板块各物业类型销售价格依次排位是高层、多层、小高层。其中高层物业类型均价最高，达4871.39元/㎡。小高层成交均价3857.62元/㎡，多层成交均价3622.94元/㎡。

　　多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

　　和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

　　四、区域商品住宅销量情况

　　1、区域商品住宅整体销量情况

　　通过数据显示，该区域商品住宅平均月销量在450套左右，市场需求旺盛。在今年上半年，随着越来越多大型企业的入住，在加上该区域商品住宅的价格为全市最低，消费者对此区域也越来越关注。

　　2、分价格区间销量情况(2007年1月-10月)

　　通过我市场研究中心对此区域在售商品房项目的调研，其成交均价区间在250元—6500元/㎡之间。

　　从上图可看出：该区域主力价格区间在3000-5000元/平方米区之间，所占比例最大，达到65%以上。其中4000-5000元/平方米的销量占该区总销量的35.59%，3000-4000元/平方米占该区总销量的30.64%;3000元/平方米以下的销量占15.87%，6000元/平方米以上占总销量的4.19%。

　　3、分面积销量情况

　　从上图中看出，本区域内住宅面积以120-140平方米为主力销售面积，占到总销量的33.96%。其次是面积在90-120㎡及140㎡以上的户型面积，各占该区总销量28.83%和21.49%。为满足不同消费阶层的置业需求，也呈现有70㎡左右小面积户型，而且90平方米以下的户型也逐渐加大。

　　4、区域主要楼盘销售情况(截止到2007年10月31日)