湘江御景
    湘江御景，地处长沙市开福区湘江与捞刀河交汇处东北侧，东临南北主干道芙蓉北路，西至湘江风光带与二环线及三汊矶大桥临近。由长沙市水利投资置业发展有限公司斥巨资开发，项目规划用地面积约12.8公顷，总建筑面积约40余万平方米，由高层景观住宅、顶级别墅、四星级酒店、商务写字楼、顶级别墅构成。项目力邀知名规划与建筑设计机构担纲设计，以期打造长沙顶级滨江亲水居所，构筑国际化生活社区，使之成为长沙滨江楼盘典范杰作。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  市场环境研究
    一、解读长沙楼市的现在与趋势
    1、回顾历程
    自2000年以来，长沙房地产便开始飞速发展，住宅市场尤为突出。在发展初期，巨大的市场潜力使商品房市场供给量不断递增，价格一路飚升。庞大的消费市场吸引了不少民间资本进入房地产行业，开发企业数量剧增，市场竞争日益激烈。至2006年，房地产市场竞争越演越烈，众多外来地产大鳄凭借先进的开发理念与雄厚的资本实力纷纷抢滩进驻长沙，如浙江南都、浙江绿城、阳光100、香港国中控股、中体奥园、珠江实业、卓越地产、中信实业、和记黄浦……，一时间，星城楼市大盘云集，风云激荡。
     
    2、现状简述
    东南强势，西北追随：城东、城南区域项目如雨后春笋般突现，项目规模之大，定位之高，是长沙住宅产品现状的真实写照。如人民东路上的西街花园、水云间、星城世家、世嘉?国际华城、仁和?香堤雅境；体育新城周边的美林景园、绿城?桂花城、锦湘?国际星城等；城南的奥林匹克花园、BOBO天下城以及芙蓉南路沿线项目不断推出，发展势头强劲。
    城北区域紧追不舍，具有代表性的珠江花城、恒鑫?澜北湾、黄金海岸、湘江北尚、四季美景、万煦园、天健?芙蓉盛世、美林水郡等项目已推向市场；河西楼盘毫不逊色，如阳光100、星语林?汀香十里、卓越?蔚蓝海岸、美林?银谷、香海?西岸、长房?西郡、岳麓山公馆、香格里?麓山别墅、麓谷?加州阳光、标志?麓谷坐标等项目激活了河西市场，并成为了业内关注的焦点。
    文化、概念大行其道：近年来，外来文化、中国古典文化、时尚概念等多元体系成为了楼盘总体规划、建筑风格、景观设计的法宝，其中有代表湖湘本土文化的星语林?汀湘十里，代表欧洲古典文化的山水?英伦，传递地中海印象的美林水郡，澳洲风情的黄金海岸，倡导德国理性主义的西街花园，提倡体育概念的奥林匹克花园以及引入北美生活的早安星城等， 80％以上的楼盘推行自己的主打文化概念。
    低端产品稀缺：据调查获悉，长沙每年只推出面积约50万平方米的经济适用房，远远不能满足市场需求。因为经济适用房低廉的价格，是广大中、低收入阶层所能接受和选择的。均价约在1800元/平方米左右。
    中端产品攀升：随着市场竞争的白热化，消费需求的多元化，消费行为的理性化，价位持中，性价比高的产品成为了市场的新宠。这类产品价格一般保持在2500——3500元/平方米左右，其小区规划、小区配套、周边环境、交通状况、居家生活的便利性以及区域的发展前景都具有一定优势，对于普通老百姓有很大的吸引力。
     
    高端产品递增：价格超出普通老百姓的承受范围，专为社会上层及先富起来的高端客户建造，属于享受型产品，普通人可望而不可及。小区的规划、配套、服务都优于中低端项目，其价格大多超过4500元/平方米，“高品质，高价位”也就成了高端产品的代名词。在宏观环境的影响下，高端产品一直保持相对低调的态势，随着外来品牌入侵，市场转向活跃，如绿城?桂花城、美林水郡、水云间、华盛·新外滩以及市区繁华地段的项目（包括别墅），将上演一场非同寻常的市场争夺战。
     
    3、展望未来
    残酷的市场只有强者能够生存:长沙东西南北各个区域项目云集，来势汹涌，竞争程度日益加剧。开发商的实力，资源的整合，运作的能力将决定项目的命运。
    楼盘的品质与文化将成为比拼的重点:住宅从温饱型到享受型是人们生活水平的一种提高，房屋除了满足基本的居家要求，还应当蕴涵一定的居住文化，使楼盘的理念深入人心。 
    居住从城区向近郊转移势不可挡:喧哗的都市，快节奏的工作，使居住观念的改变成为了现实，舒适、轻松、自由、享受生活成为了都市人的最大愿望和追求，拥有宁静的居住生活空间成为了最大的期盼。
     
     
    二、直面北城 —— 开福区
    1、城市向南，长沙向北：2006年是开福区项目建设年，全区重点建设项目总投资334.3亿元。史无前例的投资计划将有力地推进开福的城市化建设，促进北城低端市场向外迁移，带动产业结构升级和经济可持续发展。 
     
    2、大兴市政，经济腾飞：目前开福区城区面积已由14平方千米扩展到了19.5平方千米，城市化水平提高了3个百分点，形成了以城带乡、城乡互动的发展格局。松桂园商务中心、湘江滨水区和黄兴北路两厢、伍家岭商务中心、四方坪地区、以洪山旅游区为中心的新世纪片、青竹湖地区、三角洲已经成为了投资商青睐的投资热点和长沙城北具有较强辐射能力的经济增长点，成为了开福区新城拓展和产业发展的重点空间，初步形成了一个支撑开福区近期和中长期发展的新的产业基地。
     
    3、交通网络发达，出行方便快捷：开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江二桥和三叉矶大桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，火车货运站物畅全国，京广铁路、京珠高速公路贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的交通经纬图。
     
     
    三、观北城地产时势
    1、看今朝北城：过去几年，在长沙各区楼市中，北城的发展一直处于相对较弱的态势。随着政府推动城市化力度的加大，芙蓉北路、湘江北路、新世纪大道的规划、扩建和延伸、两馆一厅的修建、新河三角洲的开发等给北长沙带来了前所未有的发展契机。
     
    2、地产进行时：目前，北城除了本土开发商顺天、恒鑫外，外地地产商如广州珠江、北京当代置业等也纷至沓来，迅速拉动了此地的房地产市场。如：顺天·北国风光、黄金海岸、恒鑫·澜北湾、珠江花城、水韵花都等十几个楼盘已相继面市，其中不乏实力开发商和大手笔项目。
     
     
     
     
     
     
    四、研判开福楼盘
    1、抽样楼盘
    ①、顺天·黄金海岸
    地理位置：芙蓉北路（开福区政府以南）。
    项目规模：总占地面积为77062.66㎡，总建筑面积306491.00㎡，建筑密度为20.8%，容积率为4.000，绿地率为48.8%。
    项目规划：总规划户数近2000户，由12栋地标性33层建筑群、临街两层酒店与商铺组成。除4栋为3梯4户外，其余均为2梯4户。
    主力户型：三房、四房
    内部配套：金沙湾、海豚湾、冲浪帆板、棕榈大道、沙滩烧烤、火把灯、钓鱼长堤、黄金海岸大酒店、澳洲风情商业街、星期日广场、喷泉雕塑；
     
     
     
     
     
    销售价格：目前均价约3100元/㎡；层差价为10元/㎡～30元/㎡；
    物管费用：1.2元/㎡；
    主题定位：澳洲海岸风情——沙滩、水岸、悠闲、艺术；
    定位语：水岸尊邸·黄金之御。
        销售情况：

     
     
     
     
    ②、金色屋顶
    地理位置：湘江大道湘雅路口北；
    项目规模：总建筑面积5.3万平方米； 
    项目规划：绿化率为34.3%，建筑密度为37.4%，绿地率为34.32%，总户数为189户，建筑高度为99.95 m；地上31层，地下3层，其中裙楼部分为1-5 层。第6层为休闲会所及预留架空层，住宅部分为 7-31 层，地下3层全部为车库，221个停车位，地下198个，地上23个，车位比例为：1：1.2。户型面积106～189平米；
    主题定位：第三代环保节能型江景住宅；
    工程进度：金色屋顶于2005年10月开工，预计2007年2月房屋主体封顶， 预计2007年12月31日交房；
    主推方向：高档江景物业。
 
     
     
     
     
    ③、华盛·新外滩
    地理位置：湘春路以北，湘雅路以南；
    项目规模：总建筑面积近20万平方米；
    项目规划：由5栋高层建筑组成，绿化面积近10000平方米；
    主力户型：120－160㎡；
    销售价格：目前均价6000元/平方米；
    主题定位：沿江立体景观，首席水岸豪宅；
    主打广告语：上层建筑的外滩生活。
     
     
     
     
     
     
     
     
    ④、珠江花城
    地理位置：芙蓉北路以东、金霞大道以西、新世纪大道以北；
    项目规模：总占地面积为260000㎡，总建筑面积为460000㎡，建筑密度为17.39%，容积率为1.8，绿化率为55.52%；
    项目规划：总占地917亩，总建筑面积约110万平方米。一期占地390亩，（其中，第一组团开发8栋，占地 55亩），总户数为567户。其中4、6栋为18层电梯高层，其余六栋为12层电梯小高层；
    销售价格：均价3700元/㎡，包括精装修费用1000元/㎡；
    主推广告语：三江水岸 共生名城。
     
     
     
     
     
    ⑤、水韵花都
    地理位置：毗邻开福区政府,紧邻芙蓉北路；
    项目规模：占地24997平方米；
    项目规划：绿化率高达43%；
    主推方向：中档住宅。
     
    ⑥、湘江北尚
    地理位置：位于长沙北城区湘江与浏阳河夹角的新河三角洲范围内；
    项目规模：总建筑面积:122682平方米，总户数:825；
    项目基本定位：长沙具有产品领先性的中高档城市景观住宅；
    项目规划：采用小高层板式与高层塔式住宅组合；
    营销安排：预计在20007年初开盘；
    主推方向：中档江景物业。
     
     
     
    ⑦、恒鑫·澜北湾
    地理位置：东临芙蓉北路200米，北接开福区政府；
    项目规模：总用地面积150亩，建筑面积15万平方米；
    项目规划：建筑密度为26.7%，容积率为1.87，绿化率为41%。共31栋，分三期开发，第一期为6栋已交房；第二期17栋（均为8层多层住宅），年底交房；第三期8栋（已动工）。户型面积80㎡～200㎡（复式楼）。每栋顶层均送阁楼。一梯两户。每栋均有架空层，做地上车库或杂货间用。小区主入口处两栋楼的架空层做商铺出售，规划为商业街，面积区间为40㎡－110㎡；
    主力户型：两房一厅（90㎡）、三房两厅（147㎡）、三房两厅（122㎡）、三房两厅（134㎡）；
    销售价格：住宅均价为2700元/㎡；层差价为20－40元/㎡；临街商铺均价为6000元/㎡；物业管理费为0.8元/㎡；车库6万元/㎡左右；
    主打广告语：“悠悠三江水，心归谰北湾”；
    主推方向：首个大型人文江景社区。
     
     
     
     
     
     
    2、综合质素分析
     

     
     
    区域现状欠佳，但来势喜人，后劲强劲，前景可观：从上分析表中可以看出，本项目在地段、交通状况、公共配套、自然景观及开发商背景几项中，公共配套相对偏弱，但随着区域的发展，将得到改观。如果综合几项分析，项目现阶段的优势不十分明显，必须通过全新包装打造本案的整体形象，以期在项目正式进入市场时别具一格，通过对主打卖点的宣扬，使项目在长沙市场中具有相当的影响力与号召力。
     
     
    3、综合性价比分析
     
     
     
    

    综合
    品质
    价 格
    2000
    3000
    400