内部资料，请勿外传                  2009年第11期              长沙市房产市场分析报告
    2009年1-11月长沙市房地产市场分析报告
     
    注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。
        2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。
     
    11月份，基于对房贷政策“二成首付、七折利率”年底到期而续期前景不明、经济适用住房货币补贴凭证一年有效期以及前三季度巨大签约量等的影响，长沙内五区商品房、二手房备案量环比均出现较大增长，本月新建纯商品房备案量达到今年月度第二，二手房月交易量再创新高；新建纯商品房均价继续上扬，纯商品住宅均价达到今年月度最高。具体数据如下：
    PART 1  长沙市房地产市场基本情况
    一、房产一级市场（新建商品房）
    （一）新建商品房累计供应和销售总量分析
    1-11月全市新建商品房累计批准预售1259.89万㎡，同比减少24.85%，其中住宅批准预售1147.43万㎡，同比减少24.12%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售861.51万㎡，同比减少23.85%，其中住宅批准预售779.72万㎡，同比减少23.06%；四县市新建商品房累计批准预售398.38万㎡，同比减少26.92%，其中住宅批准预售367.71万㎡，同比减少26.27%。
    同期全市新建商品房累计销售1519.92万㎡，同比增长78.87%，其中住宅销售1435.68万㎡，同比增长90.47%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售1114.95万㎡，同比增长81.09%，其中住宅销售1046.86万㎡，同比增长96.21%；四县市新建商品房累计销售404.97万㎡，同比增长73.04%，其中住宅销售388.82万㎡，同比增长76.55%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为17.04：1。其中，内五区比值为15.38：1，四县市比值为24.08：1。
    表1  2009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅供应情况

     
    表2  2009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况

     
    （二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）
    1-11月全市新建商品房供销比为0.83：1，其中新建商品房住宅供销比为0.80：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1；四县市新建商品房供销比为0.98：1，其中新建商品房住宅供销比为0.95：1。由于11月内五区商品房销售备案大幅上扬，使其累计供销比又有所降低。
     
    表3  2009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房供销对比

     
    （三）新建商品房成交金额、成交均价
    1-11月长沙市新建商品房销售金额为567.42亿元，同比增长87.26%，其中住宅成交金额为504.38亿元，同比增长105.39%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为450.24亿元，同比增长85.11%，其中住宅成交金额为399.97亿元，同比增长109.79%。四县市新建商品房销售金额为117.19亿元，同比增长96.02%，其中住宅成交金额为104.41亿元，同比增长90.11%。
    1-11月长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3733元/㎡，同比上涨4.69%，其中住宅3513元/㎡，同比上涨7.83%；内五区新建商品房（含经适等）均价为4038元/㎡，同比上涨2.22%，其中住宅3821元/㎡，同比上涨6.92%；四县市新建商品房（含经适等）均价为2894元/㎡，同比上涨13.27%，其中住宅2685元/㎡，同比上涨7.68%。
     
     
    表4  2009年1-11月长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）

     
    （四）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）
    1-11月内五区非市场定价类住宅共批准预售9250套、110.03万㎡，同比减少24.10%、20.30%；成交12885套，成交面积为151.87万㎡，同比增长59.82%、60.79%，成交均价为2237元/㎡，同比上涨14.37%。
    11月内五区非市场定价类住宅共批准预售1338套、16.72万㎡，同比分别减少53.78%、56.11%，环比分别增长30.92%、9.05%；成交2047套，成交面积为24.99万㎡，同比增长96.64%、107.03%，环比分别增长105.52%、116.38%，成交均价为2393元/㎡，同比上涨20.74%，环比下跌2.06%。
     
    二、房产二级市场（二手房）
    （一）二手房累计交易总量分析
    1-11月，全市二手房成交面积389.08万㎡，成交套数为33249套，成交金额为79.54亿元，与去年同期相比分别增长63.78%、103.05%、64.79%；其中住宅成交275.71万㎡，成交套数为28997套，成交金额为53.79亿元，与去年同期相比分别增长102.28%、116.72%、140.16%。 分区划来看，内五区二手房成交面积260.87万㎡，成交套数为25380套，成交金额为64.87亿元，与去年同期相比分别增长70.95%、102.38%、71.48%；其中住宅成交202.48万㎡，成交套数为23223套，成交金额为44.94亿元，与去年同期相比分别增长117.29%、118.26%、152.68%。四县市二手房成交面积128.21万㎡，成交套数为7869套，成交金额为14.67亿元，与去年同期相比分别增长50.90%、105.24%、40.55%；其中住宅成交73.23万㎡，成交套数为5774套，成交金额为8.85亿元，与去年同期相比分别增长69.83%、110.75%、91.87%。
    表5  2009年1-11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况

     
    （二）本月二手房交易量分析
    11月长沙二手房成交面积50.69万㎡，成交套数为3969套，成交金额为15.67亿元，环比分别增长73.05%、34.00%、156.50%；其中住宅成交32.85万㎡，成交套数为3578套，成交金额为7.00亿元，环比分别增长28.39%、32.52%、35.93%。分区划来看，内五区二手房成交面积40.43万㎡，成交套数为3214套，成交金额为13.98亿元，同比分别增长107.96%、138.43%、215.42%，环比分别增长92.05%、37.76%、177.98%；其中住宅成交26.07万㎡，成交套数为3014套，成交金额为6.14亿元，同比分别增长121.61%、141.12%、216.64%，环比分别增长40.27%、38.38%和43.80%。由于雨花区本月二手房非住宅成交量较大（主要是韶山北路149号通程大酒店整体交易，交易面积8.53万㎡，均价5543元/㎡），促成了市区二手房交易的陡增。四县市二手房成交面积10.26万㎡，成交套数为755套，成交金额为1.69亿元，环比分别增长24.51%、20.03%和56.48%；其中住宅成交6.78万㎡，成交套数为564套，成交金额为0.86亿元，环比分别增长-3.14%、8.05%和-2.27%。
     
    表6  2009年11月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况