“XXXX”项目市场供应层面调查研究报告
     
    前  言
     
    为配合公司“XXXXX”项目的入市及营销的全面启动，安排此次市场调查。调查范围以河西为主，以本项目所在区域中心，东临湘江，西到西站，南起溁湾镇，北至杜鹃路（详见附表一），通过现场调查咨询、网络和报纸信息搜集、同行业资源共享、电话咨询、明察暗访等方法，将该区域内与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘综合信息进行采集，为“XXXXX”项目的推出时机、销售价格、工程进度、营销策略的制订反馈客观的市场信息及结论。
     
    此次市场调查从市场供应量、销售价格、主力户型及面积、区域内市政规划、本项目典型竞争楼盘、整体结论及发展建议六个方面形成本报告。调查目标涉及河西当前所有的在销楼盘、已面市楼盘、已规划的房地产用地及尾盘，主要目标以中、高档次、8——18万平方米小高层、高层住宅小区为主。
     
    说明：为确保本报告所涉及的物业类型概念的统一认识，根据市场实际操作情况对“多层、小高层、高层”作如下定义：
    多  层：楼层数为6层或6+1层无电梯楼盘；
    小高层：楼层数为9层以上，14层或14+1层以下（含14层）的楼盘；
    高  层：楼层数为 15层以上含15层的楼盘。
     

一、住宅市场供应量调查：

1、在销楼盘调查：

    在销楼盘调查对象的选择主要以与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘为主，不包含山水英伦庄园、麓山别墅、静园山庄等在销的别墅类型楼盘，长房·龙柏湾、湘浙小商品市场纯商业类型项目及八方小区、德润园、北津城、恩瑞·麓山名园、裕民安置小区、枫林美景等经济适用房或单位集资建房项目。
    （见下表、图）

     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    小结：通过以上图表可以看出：
    ? 我们选定的对象楼盘总建筑面积约112.22万m2，已出售面积约82.41万m2，市场剩余待销面积约29.81 万m2 ；
    ? 29.81 万m2待销面积，若平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有2484套住房可供出售。
     
     

2、尾盘调查：

    尾盘大都是已推出较长的时间，剩余少量的物业的楼盘，但其剩余的总体量及剩余物业的一些特质依然有一定的参考价值：
    （见下表）

     
    小结：从上表可以看出：
       ? 所调查的尾盘都是以较低的价格入市，前期销售情况好，消化量大，且所处位置在其所在版块相对较好，未售出的都是总价偏高、面积偏大及客户挑剩下的户型；
    ? 位置相对较好、且价格与市场结合紧密的赞佳新城、天峰名苑销售速度相当较快；
    ? 景秀江山以其天然的江景优势，高品质的小区规划及建筑形态，把其楼盘价格从2003年底的2200元/㎡慢慢提升到现今3000元/㎡以上的价格，操作的比较成功；
    ? 麓谷e家人、麓谷雅园虽然有较大的价格优势，但因为地段的不成熟（麓谷中心）一直面临较大的市场销售阻力；
    ? 将尾盘独立来看，已不具备太强的市场竞争力，但所剩16118 m2左右的总建筑面积，平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有134套住房的供应量，会消化市场上一些有明确购现房需求、对成熟社区、价格比较注重的购房者；
    ? 赞佳新城一期虽是尾盘，但其二期即将推出（3—4月开始推出、4—5月份正式开盘）需密切关注。
     

3、已面市楼盘调查：

    选择对象为未来1年内将进入市场销售的楼盘，目前这些楼盘基本已对外公布信息或做宣传，但还没有开盘。欲动态的判断出潜在的竞争楼盘推出时间段及推出后的市场供应量。
    〈见下表、图〉：

     
    


     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    小结：由上图表可以看出：
    ? 已面市的楼盘物业的建筑形式主要以小高层、高层为主；
    ? 总用地面积约：52.08 万m2；（780亩）总建筑面积约230.07 万m2；
    ? 已面市的可比性楼盘调查对象共18个，其中5-6月将开盘的有15个，占已面市楼盘总数量的83.33%；开盘总建筑面积约175.16万m2；占已面市楼盘总建筑面积的76.63%；
     
     
    总结：根据住宅市场供应量的调查，可以得出：
    ? 与本项目有代表性的竞争楼盘其中在销楼盘共10个、尾盘8个、已面市的潜在楼盘18个；
    ? 在销楼盘剩余面积共计约29.81 万m2 ，尾盘剩余总建筑面积约1.6万m2左右，现有市场供应量较大；
    ? 已面市的潜在楼盘总用地面积约51.88 万m2，总建筑面积约228.57 万m2，其中有10个楼盘正在施工；
    ? 已面市的潜在楼盘物业类型基本都是小高层或高层； 
    ? 已面市的潜在楼盘，计划5-6月开盘的将有15个，占已面市楼盘总数量的83.33%，总建筑面积约175.16万m2，占已面市楼盘总建筑面积的76.63%。
     
     
     

二、住宅市场价格调查：

1、按区域分类价格：

    将河西区域根据地理位置及市场当前在销楼盘供应情况，将河西区域分为：市府板块、麓谷板块、溁湾镇板块、麓南板块、西站板块、金星中路板块（本项目所在区域）六大板块进行价格分析：〈如下表〉
     
    〈表1〉

     
    〈表2〉

     
    

〈如下图〉
     
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