传承华夏文明 成就社会价值 ---龙山房地产市场华成公寓项目调研报告---
龙山房地产市场华成公寓项目调研及规划建议报告
【前言】
华成公寓[华成·御景豪庭]即将亮相湖南·龙山，受贵公司委托由向润年、孙杰、李侨松等人组建华成公寓[华成·御景豪庭]市场调研小组，结合龙山县城的城市经济指标及华成公寓的初案设计，针对龙山县房地产市场住宅个案进行重点分析，有效把握市场整体现状以及发展趋势，科学论证湘鄂路与长沙路交会处（世纪广场旁）宗地地块的项目定位、产品定位，从而为项目前期规划设计提供可靠的信息参考和开发建议。
它的出现不仅是湖南·龙山房地产行业里的一次产品变革运动，也是龙山华成房地产开发有限公司战略布署的重要里程。如果说我们给湖南·龙山带来的是“华贵、优越的高品质生活”，那么我们即将组建的华成地产华成公寓[华成·御景豪庭]营销中心即将带来什么呢？我们希望是“高度的价值认可与社会认同”！
本报告中我们将正文内容分五个部分：第一部分、龙山县城城市概况；第二部分、龙山县城房地产市场分析；第三部分、项目地块价值研究；第四部分、规划方案建议；第五部分、市场定位及案名建议；将进一步细化产品要点，使本项目更具市场竞争力，同时对未来龙山房地产市场可预见风险进行评估，且准备好备用方案，真正做到未雨绸缪，全盘掌控市场，为本项目开发利润最大化奠定基础！
华成公寓[华成·御景豪庭]市场调研小组
第一部分、龙山县城城市概况：
位于湘西北边陲，地处武陵山脉腹地,连荆楚而挽巴蜀,历史上称之为“湘鄂川之孔道”，全县南北长106公里,东西宽32.5公里，总面积3131平方公里。地势北高南低,东陡西缓,境内群山耸立,峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。地域属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明,气候宜人,雨水充沛。在这片神奇而又美丽的土地上,繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。全县辖34个乡镇（街道）,434个行政村,总人口54.17万人，其中少数民族35.97万人，占66.4%。
龙山县城区
1、交通状况
龙山，地处湖南西北边陲，连荆楚而挽巴蜀，历史上称之为“湘鄂川之孔道”，素有“一脚踏三省”之称，是湖南西北大门的桥头堡，湘鄂川黔四省边区承东接西、南北交汇的中心和工农业产品集散中心。县城距省府长沙598公里，距州府吉首市267公里，距湖北来凤县城仅7.5公里。截至8月底，龙山县今年已完成交通建设投资2亿元。与此同时，起于茨岩塘镇与龙永公路交汇处，至于龙山县城的省道305线二级公路实地勘察工作已全面展开；万众瞩目的黔张常铁路预可研已经完成，吉恩高速项目入规正有序进行。
209国道
209国道
231省道
305省道
湖北省
龙山县
桑植县
永顺县
保靖县
重庆市
市场总结： 二十多年的改革开放，龙山经济社会长足发展。连续三届被国务院评为全国民族团结先进集体和模范单位;两次被评为全省双文明建设和社会治安综合治理先进县；三次被评为全国烤烟生产收购先进县。龙山是一个农业大县，在相当长的历史时期内都是农业经济占主导地位。产结构配置不够合理，工业基础相对薄弱缺少龙头、支柱性企业，作为第三产业的服务业发展则更是落后。
2、 资源优势
（1）、农业
2002年，龙山县国内生产总值13.9亿元，财政收入1.7亿元。初步形成了7.5万亩烤烟、5万亩百合、6万亩桔橙、3万亩药材、2万亩无公害蔬菜和畜牧生产为主的六大农业支柱产业。特色农副产品加工企业逐步兴起，产品在湖南省第二、第三届名优特新农副产品博览会上共获得三金二银，产品畅销周边市场及长沙、广州、重庆、上海等大中城市。县内所产中药材1441种，有药材专业批发市场3个，县酉源中药饮片厂的产品供不应求。土壤肥沃，适合多种作物生长。
（2）、矿产
龙山矿产资源种类繁多,主要有煤炭、紫砂陶、石英砂、铅、锌、硅等，其中优质紫砂陶储量5000万吨以上,石英砂近亿吨,石煤矿地质储量达10亿吨以上。
（3）、旅游
2002年里耶战国古城的考古发现, 被专家称为“进入21世纪以来中国考古学上最为重要的发现”,被评为“2002年全国考古六大发现之一”，里耶战国古城被国务院增补为全国重点文物保护单位。“北有西安兵马俑,南有里耶秦简牍”，里耶战国古城、古井、古简不仅具有极高的历史文化研究价值，而且可与张家界、凤凰古城共同构筑大湘西旅游品牌。
近年来,龙山县着力扶贫攻坚,全县先后有10万人口解决了温饱问题,农村贫困人口减少到2.6万人。先后投入资金1.62亿元,带动民间投资5亿元,新修改建了长沙路、民族路、湘鄂路等县城街道, 新增街道面积30万平方米,新建了龙烟花园、世纪广场等休闲娱乐配套设施,城市功能日趋完善,城市品位逐步提高。整个县城形成一城二区、道路四横六纵的新格局,城区面积已达到8.1平方公里,被誉为湘鄂渝边区的一颗璀璨明珠。
市场总结：
龙山县是湘鄂渝边区物资集散中心,新建了民安工业品市场、糖酒副食批发市场、城南农贸市场等大型专业市场,社会商品零售总额达5.45亿元。自2000年来,全县共洽淡招商引资项目80多个,外来投资企业注册资本达5800万元,年产值达9800多万元,两家外资企业获自营进出口权,年出口供货达300万美元。全县生产总值完成30.3亿元，同比增长15.2%，财政收入2亿元，同比增长17.2%
? 3、辖属区域
（1）、龙山县全县南北长106公里,东西宽32.5公里，总面积3131平方公里 。繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。全县辖34个乡镇（街道）, 434个行政村, 民安街道、华塘街道、新城街道、石羔镇、茨岩塘镇、红岩溪镇、洗车河镇、苗儿滩镇、隆头镇、里耶镇、召市镇、桂塘镇、石牌镇、靛房镇、洛塔乡、洗洛乡、湾塘乡、白羊乡、兴隆街乡、三元乡、桶车乡、大安乡、水田坝乡、乌鸦乡、猛必乡、茅坪乡、他砂乡、内溪乡、贾市乡、塔泥乡、农车乡、老兴乡、贾坝乡、咱果乡。总人口54.17万人，其中少数民族35.97万人，占66.4%。
（2）、2007年，全国第六次人口普查数据显示：龙山县总人口60万人。
（3）、2006年，常年在外务工人数达到12万人次，占全县总人口的近1/5。据此保守估算：截至2006年年底，输出的10万余在外务工人员创收至少近8亿元，全县农民人均增收也将达到300-500元。
市场总结：
（1）、在实地调研中得知，目前市场上在售项目的客户来源中有相当一部分人为：乡镇政府官员、乡镇企业家/个体商户、乡镇中学骨干教师、外出务工返乡人员等。因此，在项目后续的营销进程中，实施有效的媒介投放策略对这部分客户进行拦截和网络就显得尤为重要。
（2）、城区企事业单位中层领导、初高中约10年教龄的中青年教师等，是目前龙山县城区内住房的主力消费人群。
4、 城市规划与发展
（1）、龙山县已建城区面积20平方公里，规划面积35.7平方公里，远期规划面积为50平方公里。目前，城区总人口10.6万人，暂住人口2万余人。
（2）、从龙山县城市建设的规划来看：目前建成区面积仅20平方公里，近期2-3年内规划建成区面积增加15.7平方公里，未来5年内规划建成区面积达到40平方公里。城区建成面积的不断外扩、增大，要求全社会固定资产投资额度匹配增加，而成规模、上档次的房地产开发将首当其冲、势在必行！
（3）、龙山县政府对城市配套工程及公益基建设施的完善和升级，加快了龙山县的城市化进程，同时也为龙山县房地产开发提供了强有力的配套支持！按照西方发达国家的经验，城市化率达到30%的时候，城市就进入高速发展时期。城市化速度的加快，必然带来房地产市场的繁荣。
5、城市建设呈现5大特点
（1）、