金城国际
项目规划建议书
旌旗机构
2008年3月
金城国际项目规划设计建议书1、 规划的背景
1、 规划的起源
万载县位于江西省西北部，素有“赣中明珠 ”之美誉，隶属于宜春市管辖，万载县辖1个街道、7个镇、9个乡 ，县内总人口50万。 县人民政府所在地康乐镇，位于县域的东南角，区域位置十分由于，该县山清水秀，具有丰富的旅游资源，一度被誉为江南明珠。 根据江西腾天房地产开发有限公司开发万载原交警大队地块——金城国际项目的计划和设想，我们结合万载市区位优势、产业发展战略定位以及从建筑成本等各方面因素考虑的前提下，提出以新古典主义风格为主体风貌，小高层、多层、商业相呼应的多形态的现代化社区。利用万载整体经济发展的带动效应，以及本项目所处位置的便利条件促使本项目的形成和发展，使本项目成为万载城市中心未来最重要的商业、住宅的发展区域。2、 金城国际规划的背景资料
(1) 历史文脉
万载县自古以来就有“花炮之乡”的美誉 ,花炮生产的历史有1000多年，是万载县的传统支柱产业。 (2) 自然条件
项目地块相对规整，坡度较小，适合整体规划布局，人、车流动线可以很好的与城市主干道相结合。(3) 交通条件
项目位于阳乐大道与湘赣大道两条主干道交汇处，是连通江西与湖南的通道之一，距宜春市区30公里，东到省会南昌200公里。(4) 地块周边情况
项目地处万载新建商品房居住区的中心地段，四周楼盘环绕，商居氛围属于万载的绝佳地段。位于项目东南侧的玲珑湾与本项目只有一路之隔，目前正在销售设当中。 玲珑湾建筑面积：6.8万平方米 居住户数：550户 容积率：2.66 绿化面积：42.6％ 主力户型：二房：94 三房：116-130 销售价格: 1600－2080 物管费用：0.4元/平米 开发情况：目前一期共12栋，小高层，分别为一梯两户和一梯三户 客户情况：政府官员和外出务工人员3、 规划的范围
(1) 地理位置
本项目位于项目位于阳乐大道与湘赣大道两条主干道交汇处。(2) 规划指标
本项目政府未出规划指标，但考虑到本案的具体情况： ? 规划建设用地面积： ? 使用性质：商住 ? 容积率： ? 建设规模： ? 绿地率： ? 其它：按国家规范要求 建筑退规划用地边界距离： 根据项目实际情况，本案策划的规划指标为： ? 规划建设用地面积： ? 使用性质：商住 ? 容积率： ? 建设规模： 二、金城国际规划条件1、土地性质
项目总用地面积亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。2、 万载城市性质
内向型的小型城市，地区性的商品集散地，以烟花爆竹为特色的现代山水小城市。3、 万载城市人口与规模
万载县辖1个街道、7个镇、9个乡 ，县内总人口50万。到2010年，城区控制面积达到14平方公里，城区人口规模发展到14万人，城镇化水平力争达到40%。4、 万载城市空间发展状况
《万载县国民经济和社会发展十一五年规划 》提出， 围绕宜春市建设“赣西生态名城”目标，确立县城打造宜春“副中心城市”定位，以强化生态建设为切入点，进一步做强、做优、做美县城，全面增强城市功能。抓好城市路网改造，加快新老城区的整合与连接。着力抓好龙河的治污改造，规划建设休闲公园，改善人居环境。做好鹅峰、马步两个乡的政府机关以及部分行政机关的外移搬迁，拉开县城发展框架。形成 320国道 — 万芳大道 — 康乐大道 — 阳乐大道 — 一河两岸 — 宝塔路 — 湘赣大道县城风景线。 3、 金城国际的SWOT分析
1、 优势
(1) 地段优越、交通便利
本项目地处阳乐大道与湘赣大道交汇处，路网发达，交通便利。(2) 项目周边氛围良好
项目位于万载众多楼盘的中心区域，人口众多，不论是商业或者居住氛围较为浓厚。(3) 市场空缺
万载目前房地产发展还处于初级阶段，以中低档产品为主，随着城市经济发展以及人们生活水平不断提高，对居住以及消费的要求不断提升，急切的需要一个高端项目来满足市场空白，本项目当仁不让的将承担起这一责任。(4) 板块升值潜力大
项目所在区域将是万载市未来的发展重点区域。随着各个项目的人员入住，未来一段时间内，此板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。2、 劣势
1、 成本高
本项目土地成本较高。因此只有将本项目定位在城市的高端项目、地标建筑方能取得最大利润 ——“凌宵地标，绝版楼王。”2、 周边配套不完善
虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建完，人流导向未完善。多做政府文章，利用政府搭台，吹响区域居住乐园的号角。3、机会
1、发展契机
目前随着城市化进程的加剧，房地产发展的态势逐步将重心偏移到三线、四线城市，大势所驱，本案借此东风可顺风而起。2、专业团队的倾力打造
专业的规划、营销团队为本案提供强有力的保证。3、项目生存有着丰富的市场基础
万载缺乏高端产品，尚无成形的高档住宅小区以及商业消费场所。4、威胁
1、城区人口较少、竞争激烈
目前万载城区人口相对不足，每年开发量逐年增加，竞争越来越激烈，并对本项目的客源产生分流。2市场环境
随着城市的发展，万载其它项目也将会提高自身的品质来增强竞争力，因此高端项目将会越来越多。 ——必须要快，以快制胜，以优制胜。 四、金城国际的定位
1、项目在万载城市的定位
金城国际应该是万载新时代形象的标志性区域，是现代万载的城市标榜，是万载城市发展的发动机。2、 金城国际的战略定位
金城国际的战略定位为：以带动万载城市的发展为目标，以完载中高端人群为主要目标客户市场，以建立万载首席地标建筑为综合型商住平台为核心，体现万载民俗文化和现代时尚文化为内涵，集商务（办公）、住宅（居住）、休闲、娱乐等多种功能于一体的新社区。 五、规划的原则及策略
1、风格
考虑到成本以及城市适应度等多方面的因素，本案的建筑风格建议以新古典主义为基础，采用现代简约，减少外部建筑的线条构架，让外立面更加清爽。、以国际化的开发理念，建设中的社区应该同国际上流行的模式接轨，让消费者充分感受到现代城市气息的特征。 强调舒适化：绿意盎然生机蓬勃；强调人性化：人性尺度活动导向和人车分流的交通导向；强调科技化：利用信息化技术，创造网络化平台，简洁明亮和谐有序。2、 商业
具备现代商业意象，协调自然与人文的关系。沿街+内街+集中式商业的综合型商业体。 保证阳乐大道与湘赣大道上的沿街铺面，最大程度上将沿街面利用起来，利于商业的去化。开间设计为4米，进深不超过13米，层高4米5。 集中式商业以二层为主，局部三层，增加商业面，层高为5米23、 建筑形态
本项目为确保成为市场高端产品，产品类型将会多样化，以满足不同人群需求。多层作为万载市场目前的主流产品于商业相连接；考虑到地块的充分利用，地块东面的突出部分将作为本案小高层的所在地。 强调“混合分区”(mixed use)的概念，并强调各完整单元的互相流通性，强调不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构(growth structure)，以追求国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。4、 户型
根据目前市场上在售楼盘的整体情况来看，当前万载房地产市场上商品房主要以三房居多，其中三房的供应占了市场的80%以上，复式房型的供应比例占了10％左右。 从销售率来看，三房的销售率最高，二房销售率最低，这也比较真实反映了在万载这样的四线城市居民置业主要还是充分考虑到三代同居一室的现实情况。 本案根据万载的实际情况将比例设置为三房80%，面积控制在130㎡；两房10%，面积控制在95㎡；其余为四房（面积150㎡）以及复式；本案多层建议做为6+1，小高为11+1。 高层全部架空，增加地块的利用率以及绿化率。5、 户型住宅区域内设置景观水系
绿化、景观是反映一个小区品质是否高低的重要标准之一，水系贯穿小区内部，改变以往出楼就是路的老格局，以新的居住环境唤起客户的购买欲望。
6、两大区片
两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，西面商业办公区以及东面住宅区，构筑起“金城国际”的空间格局。 ? 西面商业办公区 这个区域是“金城国际”的灵魂所在，也是“金城国际”最主要的核心功能区。他的价值不仅仅在于服务于本案的居住客户，更可吸引周边人群，辐射整个万载市场。 ? 东面生活区 生活区是“金城国际”项目最能迅速翘动市场产生经济效益的区域。与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构筑功能完善的项目新功能区。“金城国际”生活区以其高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边基础客户群购房，其次是吸引其它部分老板入住，并在后期区域板块成熟时，可形成整体规模效应。 这里将成为万载的CLD，将以其优质的生活环境打动来“金城国际”消费的人，在项目后期开发商务办公物业，成为万载区域的理想居所。7、 三条发展轴带
? 公共活动发展轴： 公共活动发展轴是沿着阳乐大道以及湘赣大道形成的，集中商业、商务和
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