年终土地市场高调收官；
楼市供应平稳，成交骤降
——房地产市场报告（2012.12.24-12.30）
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? 本周市场运行特征：
市场要素运行概述：
宏观市场：【经济：】美日同盟施压中国 “无限量货币宽松”刺激经济
【经济：】明年GDP增长7.5%左右 CPI增长3.5%左右
【金融：】央行货币政策例会表述的七处变化
【政策：】住建部：明年继续限购 放松将约谈及问责
【政策：】住建部:明年将建成460万套保障房 新开600万套
区域环境：【动态：】成都职工提取公积金明年起将实时到账
【动态：】"北改"一年完成投资450亿 旧城改造120万平米
区域市场：【供应：主城区商品房供应33.66万㎡，较上周环比减少16%】
【成交：主城区商品住宅成交16.3万㎡，环比上周减少19%】
市场运行总结及预测：
宏观层面：
12月25日，继国土部“严控地王”申明后，住建部表态，明年继续严格实施限贷、限购等措施，抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。并强调“凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将对其进行约谈直至问责”。
住建部此番表态一方面在于稳定调控预期，为明年政策基本面从紧定调。另一方面亦反映了决策层对房价反弹有一定的容忍度，如果严格执行已有政策下的房价微涨将被容忍，这对改善性需求的释放留有空间。
区域层面：
本周14新增项目，新增面积约为33.66万㎡，较上周环比减少约16%；本周主城区商品住宅成交成交面积16.3万㎡，环比上周减少19%。
目录
1、 政策及相关动态分析
2、 土地市场分析
3、 市场动态分析
一、政策及相关动态分析
1、国家宏观政及动态分析：
【本周宏观环境点评】：
12月25日，继国土部“严控地王”申明后，住建部表态，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。并强调“凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将对其进行约谈直至问责”。
限购边际效应渐显 须加强政策储备
住建部此番表态在于稳定调控预期，为明年政策基本面从紧定调。然而 “限购“、”限贷“措施已执行两年，边际效应渐显。一是，此前限购控制的部分需求，有了进入市场的条件；二是，部分改善性需求对”限贷“的长期性以及房价回归的漫长性有了更充分的认识，开始停止观望入市。因此，尽管限购、限贷的存在使得市场不具备大幅反弹的基础，但楼市的去非理性化还需配以增供应为核心的储备政策。与此同时，地方政府仍将不遗余力地寻求微调空间促进楼市活跃。
改善性需求首获支持 房价反弹容忍度提升
住建部一改之前“支持合理自住房需求“或”支持首套购房需求“的说法，将支持对象扩充至改善性需求。而“凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将对其进行约谈直至问责”这一表态虽严犹宽，反映了决策层对房价反弹有一定的容忍度，如果严格执行已有政策下的房价微涨将被容忍，为改善性需求的释放留有空间。
总之，我们认为改善性需求释放带来的房价上升压力将成为改善性需求获得支撑程度的重要考量。平衡“防房价反弹”与“满足改善需
二、土地市场分析
1、土地供应情况：
1.1主城区土地供应：本周主城区无土地供应。
1.2郊县土地供应：本周郊县土地供应共4宗，面积共计约132.3亩；其中两块宗地均属于商业用地。详情见下表：
宗地位置
| 净用地
面积（亩）
| 土地用途
| 拍卖起价
（万/亩）
| 规划设计条件
|
|
|
|
|
|
|
|
| 容积率
| 建筑密度
| 建筑高度
| 绿地率
| 用地
使用性质
|
邛崃市文南小区东侧、河滨路北侧、金丰宜居南侧
| 34.3
| 城镇混合住宅用地
| 180
| 2.0≤R≤5.0
| ≤60%
| 符合航空限高要求，其中建筑制高点高度不得低于90米。
| ≥20%
| 二类居住（兼容商业≤20%）
|
都江堰市幸福镇观凤村一环路旁（都江堰大道南侧，观景路东侧）
| 31.8
| 商业用地
| 180
| ≤5.0
| 总≤30%
| 建筑屋脊高度小于100米
| ≥10%
| 商业用地
|
彭州市九尺镇鹿鹤村
| 39.1
| 商业用地城镇混合住宅用地
| 28
| 1.0＜住＜1.5，商＜1.8
| ≤45%
| 住宅建筑物最高点相对地面高度约15米，商业建筑物最高点相对地面高度约30米。
| ≥30%
| 商业用地（兼容住宅，商业用地面积大于净用地面积的51%,住宅用地面积小于净用地面积的49%）
|
郫县德源镇王桥村2、4社（北面临中信大道，南面临高速路绿化带，西面临空地，东面临空地）
| 27.1
| 商业用地
| 120
| 容积率≤1.0
| ≤60%
| 建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点相对地面高度不大于24米
| ≥15%
| 商业用地
|
2、土地成交情况
2.1主城区成交：本周主城区成交5宗地，成交面积共计约313.0亩， 4块宗地均出现土地溢价；其中3号地块由中大以1550万元/亩（楼面地价约7750元/平米）竞得，溢价率约84.52%；5号地块由荣盛地产以1613万元/亩（楼面地价约6050元/平米）竞得，溢价率高达101.67%；临近年底，各大房企积极拿地，频现溢价，可见各房企仍对后市即以厚望。详情见下表：
序号
| 宗地位置
| 净用地
面积
（亩）
| 土地用途
| 土地性质
| 成交价
(万元/亩)
|
涨幅
| 成交总
金额
（万元）
| 成交楼面
地价
(元/㎡)
| 竞得人
|
1
| 金牛区营门口街道红色村4组、跃进村1组
| 16.3
| 商业用地
| 商业服务业设施用地（仅限B1，B2，B3）
| 912
| 0.00%
| 14882.5
| 912
| 暂未公布
|
2
| 锦江区沙河堡片区南6、南7地块
| 85.1
| 商业用地城镇混合住宅用地
| 零售商业用地兼二类住宅用地
| 1105
| 31.01%
| 93917.4
| 4520
| 华宇
|
3
| 高新区南部新区清和片区
| 85.3
| 城镇混合住宅用地商业用地
| 二类住宅用地，兼容20%商业
| 1550
| 84.52%
| 132288.8
| 7750
| 中大
|
4
| 锦江区杨树街以东、牡丹街以南、银杏大道以西、海棠路以北
| 85.8
| 城镇混合住宅用地商业用地
| 二类住宅用地
商业服务业设施用地
| 860
| 44.85%
| 73873.8
| 3220
| 俊发地产
|
5
| 成华区新客站片区DXZ-009号地块
| 40.4
| 城镇混合住宅用地
| 二类住宅用地
| 1613
| 101.67%
| 65164.9
| 6050
| 荣盛
|
2.2郊县成交：本周郊县成交13宗地，位于新都区大丰街道高堆社区4、5组（北邻高堆村）地块流拍，成交面积共计约818.0亩，成交宗地仅一宗存在土地溢价； 3号地块由竞得者（暂未公布）以185万元/亩（楼面地价约1560元/平米）竞得，土地溢价高达122.89%。
详情见下表：
序号
| 宗地位置
| 净用地
面积
（亩）
| 土地用途
| 土地性质
| 成交价
(万元/亩)
| 成交总
金额
（万元）
| 成交楼面
地价
(元/㎡)
| 竞得人
|
1
| 金堂县西家坝东西干道南侧
| 37.9
| 城镇混合住宅用地
| 二类住宅用地（可兼容的商业建筑面积不大于计入容积率建筑面积的20%）
| 90
| 3413.9
| 614
| 暂未公布
|
2
| 新津县兴义镇波尔村十六、十九、二十组（羊马河西侧）
| 54.7
| 城镇混合住宅用地
| 二类住宅用地
| 100
| 5465.9
| 1250
| 成都翔生投资有限公司
|
3
| 新津县兴义镇波尔村十六、十七、二十、二十一组、岷江村八组（羊马河西侧）
| 57.4
| 城镇混合住宅用地
| 二类住宅用地
| 100
| 5741.6
| 1250
| 成都翔生投资有限公司
|
4
| 双流县东升街道龙桥社区1组（西邻总参57所，南邻双楠大道延伸线）
| 23.9
| 商业用地
| 商业用地（建筑面积产权分割不超过30%）
| 213
| 5088.4
| 1597
| 成都美饰汇
|
5
| 温江区公平街道合江社区3组、惠民社区5组
| 71.4
| 商业用地城镇混合住宅用地
| 商业兼容住宅用地（且满足商业用地比例不低于地块总用地面积的51%；商业建筑面积比例不低于地块计入容积率的总建筑面积的66%）
| 212
| 15129.1
| 909
| 常藤置业
|
6
| 温江区天府街办前进社区5、10组（南、北均临天府街办前进社区五组；西临道路）
| 20.1
| 商业用地
| 农贸市场及商业配套用地
| 185
| 3725.4
| 1560
| 暂未公布
|
7
| 新津县五津镇抚江社区2、3、4组(西临瑞通路、北临佳合·景上阳光)
| 25.0
| 商业用地城镇混合住宅用地
| 商住 |