第一篇市场调查概述

一、市场调查序言

    凌峻公司埠岚改造项目专项市场调查小组于2007年12月1日－12日对烟台市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。
    埠岚项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：
    一、烟台市城市宏观环境；
    二、烟台市、莱山区城市规划；
    三、烟台市、莱山区商业市场现状及发展趋势；
    四、烟台市、莱山区商业网点规划；
    五、竞争对手及市场潜在供应量分析；
    六、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；
    七、莱山区人群分析；
    八、项目区域环境及地块调研；
    九、主要目标消费者调查；
    十、媒体调查。
    本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。

二、市场调查目的

    本次对烟台市、莱山区进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。
    为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及莱山区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与莱山区的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。

三、市场调查方法

    （一）、资料搜集
    1、发展商协助提供
    主要内容包括项目所在地块资料、项目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，主要是商业方面的。

    2、文献资料及网络搜集
    搜集有关烟台市及莱山区宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。

    （二）、实地走访调查
    主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。

    （三）、深度访谈
    1、与发展商领导、主管及市场部人员座谈
    由凌峻公司市场调查小组就预先准备的问题与发展商领导、主管及市场部人员进行深度访谈，初步交流商业市场看法、观点。

    2、对目标消费者访谈
    采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。

    3、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈
    采用面谈形式，就烟台市、莱山区房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。

    4、拜访政府相关部门
        与政府相关部门尤其是莱山区招商部门负责人进行面谈，直接获取政府最新商业资料和规划资料。

    5、与各大商家市场拓展部人员座谈
        采用面谈的形式，第一了解商家对整个烟台市以及莱山区商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。

    6、拜访媒体行业人士
    通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解烟台市、莱山区商业现状、趋势及新项目的情况。

第二篇烟台城市宏观环境

一、烟台市现状：山东省第三大城市

（一）、烟台简介

    1、区域环境
    烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。

    2、人文地理
    烟台名称，源于烟台山。
    烟台，古为东夷族地。夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。商、西周、春秋时为莱国地。战国属齐。秦代属齐郡。汉代为东莱郡。晋为东莱国。南北朝为东莱、长广郡。隋为莱州。唐置登州、莱州。宋、元因之。明、清为登州府、莱州府。1983年11月成立地级烟台市。1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。烟台辖2区、6县，代管3个县级市。目前，烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
    全市总面积13746平方公里，人口647万。其中市区面积2644平方公里，人口174万。
    烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人。少数民族暂住人口约3万余人，主要是朝鲜族、维吾尔族和回族。烟台市少数民族人口主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。烟台市的少数民族人口素质较高，少数民族群众大多从事文教科技工作，平均生活水平达到烟台市的平均生活水平。

    3、城市交通
    烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。
    ?      陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年末全市公路通车里程13141.8公里，其中一级公路通车里程643.7公里，高速公路通车里程425.2公里。
    ?      海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
    ?      空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。

    4、旅游资源
    烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。
    旅游业发展加快。全年共接待海内外游客1717.64万人次，其中，国际游客23.97万人，国内游客1693.67万人，旅游总收入147.85亿元，其中，国际旅游收入1.66亿美元，国内旅游收入134.57亿元，增长26.1%。而2007年上半年全市接待海内外游客已达906万人次，同比增长20.49%；总收入81.28亿元，同比增长28.81%。据了解，今年来烟游客消费提高，国内游客人均花费763.37元，国外游客人均每天花费204.06美元。另外，高尔夫、温泉、海岛度假等游客增幅较大，散客旅游、自驾车游等方式呈增长势头，散客占游客总数的比例达到94.1％。
    据预测2007年全年来烟旅游海内外游客有望突破1800万人次，而规划2010年，接待海内外游客2300万人次，实现旅游总收入270亿元。
    因此，烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。

    小结：
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