开发区市场整体调研报告
     
     
     
    2008年3月份
    
一、调查目的、范围、方式：
     
    调研时间：2008年2月23日至3月1日
    调研目的：1、开发区在售住宅和写字楼项目春节前后的价格走势和销售情况；
    2、各板块新开楼盘的信息；
    3、各板块二手房销售价格分析；
    4、各楼盘装修情况。
    调研区域：本次调研将开发区市场划分为五个版块：唐岛湾版块、薛家岛版块、保税区版块、新街口版块、黄岛版块。
    调研方式：1、到各个售楼现场和售楼处采用明调的方式，了解价格、去化情况和基本数据；
              2、依据政府性数据：
              3、通过网络和中介公司了解各个区域各小区的租赁和销售价格。
     
    二、调查基本数据汇总与简析：
     
    A．唐岛湾版块：
     
    a、销售价格：
    b、销售情况：

    网点：

        简析：本区域聚集了开发区的高端楼盘，是开发区楼盘最集中、价格最高的区域，代表了整个开发区房地产的市场行情，其客户群体也大都是政府机关、事业单位、私营业者等有经济实力者，他们注重居住品味，买房子最关注的是地段、环境和房屋的升值情况。本区域中销售周期最长的是“国贸中心”，05年开始预定至今销售不到50%，价格高是最主要的因素，加之开始做楼盘推广时没有把握住准确的客户群体，错失良机，导致销售周期拉得越长，人们的关注度就越低，只能依靠新客户和已购客户带客户，靠口碑宣传的可能性较少。“千禧龙第三空间”是唯一一个主打投资概念的公寓，项目的推广和定位也都一致，广告宣传力度大，知名度很大，加上项目一、二期销售良好的原因，很多客户会不约而至，且客带客也较多，但也因价格偏高的原因销售不是很好，再加之现在众多国家和银行政府的出台，影响了投资客户的投资方向，使这种单纯的投资型项目滞销。
    B．薛家岛版块：
    a、销售价格：
    
    b、销售情况：

    福瀛·锦绣前程：1#楼于07/1/2开盘，均价6900元。
    凤梧金沙：现只在家佳源三楼的展厅里有展示，共7幢楼，最高的2栋30层，最低的2栋小高层，现在没定价格，大约09年底，2010年初交付使用，不是同期开工，同期交付，工地现场开始打桩，售楼处已基本成形，是安子片区进度最快的小区。小区为狭长型地块，楼体外立面呈浅黄色，外型为欧式风格。小区西南有个公交车站，西侧过规划路是邮政局。
    城市桂冠：剩余10套左右，6F：81.82 m2，7500元、11F：152 m2，7900元，都是北向房。物业费：2.98物业费+0.3二次供水+0.8电梯费，共4.08元。
    二手房：4F：81.82 m2，5700元，共46.51万、6F：91.9 m2，8500元，79万。
    租赁：16F：71m2，2.5万/年。
    简析：本区域是08年房地产最具发展潜力的区域，以环境优美、离海近为主要特点，吸引外地购房人群，之前人们也较看好此地段，但因没有完善的市政配套、新建商品房少而不得不选择这里，加上07年薛家岛旧村改造，使原来的渔村焕然一新，成为全新的居住示范区，同时政府又对安子片区进行大规划开发，完善了配套，使开发区的居住区逐渐转移到此区域，加大了此区域的关注度，此区域也是唐岛湾区域项目最大的竞争对手。
    “锦绣前程”和“御海湾”都是近年新开的楼盘，销售速度相对其它区域是比较快的，而未开盘正接受预定的“凤凰城”也因其环境优美、开发规模大、小区规划完善而受到人们的热烈关注，如不是定金额度太大，预定效果会很好。
    C．保税区版块：
    a、销售价格：
    
    b、销售情况：

    昆仓山庄：昆仓山庄的位置比较偏，直达的公交车只有7路，且还需走很长时间。项目南半部分是旧村改造的安置房，其中还有部分农家别墅，北半部分是商品房对外销售，小区中部设置有一大型的幼儿园和一个敬老院，小区规划错落有秩，区内也非常干净且清静。最早是05年底开始销售的，06年底交付。两家代理公司“青房”和“恒诚伟业”为其代理，其中青房是最早入驻的，只负责C组团的销售，其中有2栋是工程抵款的，不销售，只有一个销售在，基本没什么客户；“恒诚伟业”负责DE组团的销售，售楼处较大一些，有一男一女两位销售人员，客户较多，客户多为本地人群和东北人来此居住为主。A组团6号楼于07年开盘销售，现网上未售出，共4个单元88套。
    齐长城花园：齐长城花园小区位于开发区齐长城路以南，青岛滨海学院以北，奋进路以东，保税区西侧。该小区占地89.98亩，总建筑面积87000余平方米，绿化率为36.2％。小区共建商住楼24幢。
    办公、网点：

    D．新街口版块：
    a、销售价格：
    
    b、销售情况：