运盛 东新街商业开发建设性报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    运盛·东新商业街开发建设性报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、昆山核心城区商业分析报告
    1）、报告要旨与目的：
    1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策；
    2、通过归纳分析，引申出关于项目的有利面和不利面的思考，以及如何转化不利面为有利的行动方向；
    3、经由本报告，建议开发者在取得市场分析数据的同时，进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究，以得到本土市民经济能力、购买需求、消费行为和消
       费心理的详尽情报；
    4、从专业市场顾问的立场出发，我们所给予贵司的企划建议，在后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据，  另一方面，之前提出的假设或观点，也能够在实地调研
     后，获得实证性的判断以作出准确之决策；
    2）昆山市区商业及周边环境描述
    1、昆山市人口经济状况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实在2004年，昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们，截至2005年度11月份，昆山市GDP以达到6735613万元（同比增长高达25.6%），而人均可支配支出金额也超过万元，昆山也将在江苏省内率先建成全面小康社会，率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口管理办公室 所得到的可靠消息来看，  截止7月底，全市外来人口登记数64.47万，为去年同期的137.4%，超过全市63.4万常住人口数，比去年年末外来人口登记数62.5万增加了1.97万人。全市总人口合计达127.87万人，外来人口占总人口的比量已达50.42%。而昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测，昆山白天的人口约为100万人，晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中，相当一部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择在昆山从业，而依然居住在上海。
    2、区位交通：本案所在区位本属于市中心，交通便利，市内多条主要交通线路都从本案所在区内通过，但该案所在的娄江南段地区，即柏芦路至长江路段，这一狭长地带却仅有一趟目前昆山载客量最少、等待时间最长的三路车经过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右，同时这一地段没有任何具有影响力的商铺与娱乐场所，这对于生活习惯与其他经济发达城市局民截然不同的昆山人来说，这样的距离还是有些挑战。
    3、昆山市区商业简述
    昆山市区目前的商业分布格局比较散乱，暂时还没有形成一个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲，当前昆山的商业街主要有北门路（以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主）、亭林路（以珠宝服饰、房产售楼为主）、人民路（以大的服装百货、娱乐休闲为主）、柏庐路（以装饰、建材、五金为主）、震川西路（以通讯为主）等等。
    其实，目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、金龙大厦等，拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户，商家多以经营珠宝、美容等。另外，亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表：

     
     
     
     
     
     
     
     
    另外，位于震川路与柏庐路交叉口的永泰田广场，以及前进西路与中山路交叉口的世贸广场这两个规模较大的商业服务城将在昆山兴起。届时，连着西部的沃尔玛、欧尚和朝阳路的百润发及电器商城将构成昆山最大和最全面的商业服务圈。
     
     
     
     
    4、昆山市区商业分布图
    
    
    
    注：
    A   永泰田广场：  建设中
    B   世贸广场：建设中
    C   东新商业街：本案位置
    ①  中茵广场： 中茵置业开发
    ②  莱茵广场： 中茵置业开发
     
    目前人流量比较大的主要商业区
     
          联众传媒
    释义：

1. 人民路：以服饰、百货为主，被称为服饰一条街

2. 北门路：经营范围同上，也被称为人民北路

3. 亭林路：以珠宝、服饰、售楼中心为主

4. 震川路：以通讯类为主，称为通讯一条街

5. 柏庐路：装饰材料为主，被称为装饰一条街

6. 朝阳路：以机电、五金为主，被称为机电五金一条街

7. 前进路：主要为机关、医院所在。没有商业特色

    
     
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    5、周边经典商业街区简述
    ①  永泰田广场：投资总额达20000万元、占地面积14亩，的永泰田广场，位于昆山市震川西路北侧，月城路东侧、柏庐中路西，北至金凤凰广场。属于开放式大型综合商住设施，由商业步行街、大型商业广场、高尚公寓等组成，集商业、美食、文化娱乐、电影超市于一体。该广场是由1至4层的商业中心和5至20层的商住工坊和5至9层的酒店式公寓组成，商业定位是昆山地区中高档次时尚购物广场，是集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的一站式商业中心。有将近总计300个停车位的规划设计，总高度61米，是昆山市区内地标式建筑，将打造昆山地区档次最高的休闲消费场所。该项目总建筑面积达47430㎡，绿化面积4050㎡ ，其中销售商业面积14940㎡ ，可销售住宅面积：14874㎡，产权式酒店：7365㎡
    ②  中茵、莱茵广场：中茵、莱茵广场均由中茵置业开发，是昆山首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体的具有欧式风情的高档多功能休闲购物广场，毗邻高档住区“怡景湾”、“雍景湾”。莱茵广场位于昆山城区黄金地段柏庐路震川路交汇处，商铺面积10000余平方米。其中中茵广场位于朝阳路与柏庐路交叉地段，其一流的商业环境和统一定位、统一招商、统一管理的运作方式吸引了“迪欧咖啡”等众多知名商家的入驻，成为昆山商业项目的典范。莱茵广场于2002年4月开始预约，三天即预约一空，2003年7月正式开业。而中茵广场起步较晚，至2004年10月左右才正式投入营业。莱茵广场主体建筑由3幢独立的两层商业楼围合成42×37米近似正方形的内庭广场，西南开敞，提高主体景观设计形成下沉式入口广场，由极具现代感和流动性的地面铺装进入半围合中庭内院。莱茵广场入口即是25米高的钟楼，与庭内观光亭（楼梯）遥相呼应，成为标志性景观。商业楼与住宅区商铺组合形成两条步行商业街，创造出一个围而不合、相对独立又相互渗透的商业群落。2005年底，中茵置业又在前进路和中山路交叉口处开发了另一个商业项目——世贸广场。据说投资约3个亿，主要是以休闲、购物为主的商城。太平洋百货将进驻此地，届时，昆山又多了一个以中、高档为主的商业服务圈。预计世贸广场将于明年5月份开始对外推出，2008年正式营业开放。
    6、其他商业街形式探讨
      ①  上海吴江路：东起石门一路、西至泰兴路，全长207米的吴江路休闲街与熙攘的南京路相比，少了拥挤、嘈杂、辉煌和大气却悠闲、散漫并给人小巧和精致的感觉，这里的店铺和茶楼、餐厅，都是量贩式的，显得平民化和生活化，该街为一层部分商业、二层平台立体多层次的休闲体系，荟萃了港式茶餐、欧式咖啡、酒吧、台式茶坊以及新疆菜等32家特色店，还配有小品、绿化、休闲椅、售货亭等景观设施，直接吸纳地铁2号线石门路站的上下客流，同时与南京西路上的新时代、中创、鸿翔等商厦相连接给游客带来更多方便。
    ②  上海新天地：占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大的上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—破旧的上海石库门居住区。设计中以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融改造之后，被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。同时上海新天地座落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，属于上海的市中之市，便利交通也为新天地的成熟造就了天时地利的好彩头。
    ③   西湖天地：杭州休闲旅游存在两大缺陷，一是国际海外游客比例低，每年仅100万人次，占游客总数的三十分之一；二是每到夜晚，游客无处可去，尤其是冬季，更是不见游人行踪。鉴于此，杭州方面力邀“新天地”缔造者香港瑞安集团，帮助打造既具历史文化特色又有国际水准的时尚休闲场所-——西湖天地。首期“西湖天地” “园林篇”，坐落在西湖南线风景区内涌金池畔，与西湖十景之一的“柳浪闻莺”相邻，占地达3万平方米。里面的十多幢建筑为浙派老民居。（如作为会所的涌金楼，原为北宋翰林学士领受庆宴之地，南宋时重建。清朝改为茶楼。1925年为辛亥革命元老的宅院，1965年恢复为茶室）。 “西湖天地”由美国设计师本杰明操刀，以保留历史建筑为蓝本，将原来的老民居功能转化为商业功能，在设计上着重突出杭州的园林特色，通过湖面、园林、历史遗迹的组合，将现代时尚元素融合进来（主要是通过大而透明的玻璃窗来实现）以现代手法传达出杭州特有的山水园林历史建筑氛围，并将屋外园林美景延伸到屋内。
    3）、项目概况分析
    1、  区位概况：本案位于昆山娄江南岸，由柏芦路至长江路一块长约1.3公里，宽约65米的狭长地带，用地北面为娄江，南面濒临规划步行街，西面柏芦路，东面是长江路，规划总用地约85580平方米，总建筑面积约10万平方米，其中地上建筑面积约5.6平方米，地下建筑面积为39685平方米。车库建筑面积33282平方米。车位数量为550个该地段长时间荒废未予开发，周边稍远区域均为目前昆山已成熟和在开发中的商业圈，但所在路段本身与市中心商业区人民路之间无成熟商业街区，不过由于沿河景观优美，娄江水质目前良好，有进一步发展成商业及旅游步行街之潜质。
    2、 设计要求与开发构想：根据发展商及设计任务书要求将在用地发展以下功能设施：大型百货公司、零售、餐饮、电影院及娱乐设施、大型特色商铺及餐厅，设计分为数个主题区域，利用地块狭长特点，建成沿河商业步行街，提供大量绿化空间及休闲娱乐设施，提供园林康乐设施配合邻近住宅及日后住宅发展环境，整体采用人车分流设计，除消防通道及停车场出入口外，地面全为主题绿化空间，同时用地两端设地标式建筑。
    3、 规划设计和布局：步行街规划分作东西两段，地库一层为停车场，各机电设备，自行车及适量之商铺。部份地下商铺将与首层商铺结合(双层商铺)，首层除出入口，消防通道及疏散出入口外，其余平均分配为商铺，部份与上层商铺相连。建筑群一般为两至三层高，以吸引人流及容纳较大型之主题商铺，建筑群高度一般控制在15-20米。
    不同地段加设特色景点如灯塔，广告灯箱，钟楼及数码显示屏等。娄江边约20米缩为休闲步行道，融入不同主题空间及康乐设施如喷泉、广场、长者及小孩休闲场地、绿化等。部份建筑物之天面平台，提供绿化空间，以可以用作露天茶居，咖啡