大兴兴华园商业项市场调研报告
    目   录
     
    序言              3
    1.宏观环境分析              4
    1.1经济环境分析              4
    1.1.1总体经济环境              4
    1.1.2北京经济环境              4
    1.1.2大兴经济环境              9
    1.2 政策环境分析              14
    1.2.1 金融政策              14
    1.2.2房地产政策              15
    1.2.3商业政策              15
    1.2.4其他              16
    1.3 宏观环境总结              16
    2.区域环境分析              18
    2.1 区域界定              18
    2.2 区域概况              19
    2.3 交通状况分析              20
    2.3.1大兴交通概况              20
    2.3.2黄村交通概况              20
    2.3.3本项目周边交通状况              21
    2.4区域房地产分析              23
    2.5区域商业分析              25
    2.6区域人口分析              26
    2.6.1区域人口增量              26
    2.6.2区域人口就业情况              27
    2.6.3区域人口收入              27
    2.7区域配套现状分析              29
    2.7.1周边商场分布状况              29
    2.7.2公共配套状况              29
    2.7.4机关企事业单位分布状况              30
    2.8黄村卫星城发展态势              30
    2.8.1黄村特点分析              30
    2.8.2黄村卫星城规划              31
    2.9区域环境总结              32
    3.项目区域现代商业物业之行业分析              34
    3.1本项目区域现代商业物业发展概述              34
    3.2行业总体发展分析              36
    3.2.1行业的界定              36
    3.2.2行业现状特点              37
    3.2.3 行业总体供应水平              38
    3.2.4 行业价格水平              40
    3.2.5区域行业发展趋势              43
    3.3主要行业分析              45
    3.3.1零售业              47
    3.3.2餐饮业              48
    3.3.3 娱乐业              49
    3.3.4专业市场              50
    3.3.5其它行业              51
    4.本项目区域商业市场供应分析              53
    4.1 本项目区域商业市场研究区域的界定              53
    4.2 本项目所在地商业市场供应分析              55
    4.2.1南部区域：帝园商厦（黄村路）核心商业区              59
    4.2.2北部区域：枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域）              62
    5.经营商户调研分析              63
    5.1商户调查分析              63
    5.1.1大型商场之目标商户调研              64
    5.1.2超市之目标商户调研              72
    5.1.3餐饮之目标商户调研              74
    5.1.4娱乐行业之目标商户调研              79
    5.1.5专业市场之目标商户调研              83
    5.2商户要求附录（部分）              85
    6.消费者调研分析              90
    6.1本次调研的步骤与方法              90
    6.1.1调研目的：              90
    6.1.2调研时间：              90
    6.1.3调研方法:              90
    6.1.4 调研问卷设计：              91
    6.1.5问卷质量控制：              92
    6.2调研对象样本选择              92
    6.3 消费者调研问卷分析              96
    6.3.1消费心理              96
    6.3.2消费能力              99
    6.3.3消费习惯              101
    6.3.4消费形式              103
    6.3.5未来商业物业之期望              105
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    序言
    经过我司与贵司的多次洽谈与接触，很荣兴能获邀请参与贵司之“大兴兴华园社区商业项目”（暂定名）。根据我司对全案策划工作的基本流程，我司现向贵司提供第一部分的市场调研报告，相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之经验，本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导，并为项目后期的市场定位提供有利的市场依据。另外通过本次对本项目区域的全面调研，可以找出在项目开发期中存在的不利因素，以此为贵司能有效的来规避市场风险。
    对本次项目区域的调研工作，我司共计利用10天的时间，从不同角度、不同时间段落及不同的调研方法，来整合本项目市场环境的各项目资源。需要特别说明的是，本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题，其主要的目的就是利用详细、深入、科学的市场调研，了解本项目的周边环境，掌握与项目相关的市场讯息，并通过最后的分析及论证，整合出项目的强势面，从而实现本项目开发的经济效益与社会效益最大化。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.宏观环境分析
    本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素，包括经济指标、政策导向、房地产以及商业市场等方面的分析，论证外部环境对于本商业物业的支持程度。
     
    1.1经济环境分析
    1.1.1总体经济环境
    纵观近3年我国的经济变化，虽然受到全球经济低迷、伊拉克战事爆发、SARS病毒等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展状况保持良好。
    2003年我国国内生产总值GDP为116694亿元，比上年增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份；2003年人均GDP达到1090美元，首次突破1000美元。我国经济已经进入新一轮的增长周期。
     
    1.1.2北京经济环境
    本项目位于北京大兴的黄村镇，该镇作为北京重点发展的卫星城，其经济受到北京经济环境的直接影响较大。因此本部分报告将对北京及大兴的经济状况均给予较高的关注。
     
    1.1.2.1综合经济分析
    在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。
    ?      2003年北京市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，高于全国水平1.4个百分点；人均生产总值达到31613元，约3819美元，比上年增长9.2%；
    图表1：1992-2003年北京市GDP数值统计表

     
    
     
    北京市GDP增长速度连续5年超过10%，在克服非典疫情之后，北京市经济已经全面恢复，呈现快速增长的态势。
    ?      2003年城镇居民人均可支配收入13882.6元，比上年增长11.4%，扣除价格因素，实际增长11.2%；城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1个百分点；农民人均纯收入6496.3元，比上年增长10.5%，扣除价格因素，实际增长11.5%。 
    ?      2003年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增长18.9%。投资重点集中于住宅和基础设施两个方面。全年完成住宅投资692.4亿元，比上年增长9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为32.1%，比上年下降2.9个百分点。全年完成基础设施投资417.8亿元，比上年增长1.4%，占全社会固定资产投资的比重为19.4%。
    ?      全年道路建设总投资129.2亿元，占基础设施投资的比重达到30.9%。轨道交通工程建设全面展开，城市轻轨（13号线）全线贯通，地铁八通线通车试运营，地铁五号线、四号线、十号线年内陆续开工。高速公路、城市快速路、主干路和城区路网加密工程加快实施。截至2003年年底，全市道路总长度约5500公里，完成新改扩道路长度110公里。
     
    1.1.2.2北京市房地产市场分析
    房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。
    2003年北京市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。虽然今年北京市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍然是各种资金争相涌入的行业。
     
    表1：北京2003年1－11月房地产主要指标

     
     
    随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004年北京房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。
     
    1.1.2.3北京市商业市场分析
    据2002年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。
    虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现