信泰人民路商业步行街                                                       
     
    人民路商业项目策划方案
            目         录
    目    录              1
    前    言              4
    本项目运作精神概要              5
    汇报框架              7
    项目分析篇              8
    一、区域价值              8
    二、地块分析              9
    三、环境分析              9
    项目分析              10
    项目特点              10
    本项目的经济技术指标              10
    四、项目分析              12
    商业篇              12
    第一节：商业地产宏观政策分析              12
    一、宏观政策：              12
    第二节：巢湖商业地产发展状况              13
    一、巢湖商业地产发展历程              13
    二、巢湖商业格局分析              14
    第三节：巢湖各主要商圈租售情况              18
    一、租售价格              18
    二、租售情况：              19
    第四节：巢湖未来市场供应情况              19
    一、巢湖商业物业新增供应情况              19
    二、潜在商业供应              20
    第五节：典型个案—恒生·阳光城              21
    一、典型案例              21
    二、巢湖商业物业未来发展趋势分析              23
    2、巢湖未来商业物业的发展预测              23
    第五节：竞争对手分析              24
    一、竞争项目分析              24
    第六节 项目定位              26
    一、项目SWOT分析              26
    二、项目市场定位              27
    4、项目目标客群定位              29
    5、项目功能定位              31
    6、项目经营管理模式定位              32
    7、              项目业态定位              33
    8、              面积分割的建议              40
    9、产品建议              41
    第七节  项目招商思路              44
    一、本项目招商初步招商思路              44
    （一）、招商目标              44
    （二）、招商对象              44
    （三）、商家的引进方式              44
    （五）、招商总体策略              45
    （六）、租金价格策略              45
    （十）、招商渠道              45
    （十二）、招商推广策略              46
    第八节：项目营销推广策略              46
    一、项目推广战略              46
    二﹑营销策划初步建议              49
    办公篇              52
    一、项目SWOT分析              52
    二、仍然有一些问题我们也在继续思考              53
    三、本项目发展定位              55
    （一）主题定位              55
    （二）              客户定位              55
    3、项目品牌定位              57
    4、项目发展核心策略              57
    5、产品建议              57
    四、营销策略              58
    酒店篇              59
    第一节  巢湖酒店市场结构              60
    一、巢湖酒店发展市场结构              60
    第二节  巢湖酒店供应情况              61
    二、目前酒店供应情况              61
    三、未来巢湖市场供应：              62
    四、巢湖宾馆规划分布：              62
    第三节  巢湖旅游行业市场需求分析              63
    一、市场需求分析              63
    二、巢湖旅游发展前景              64
    第四节：消费者研究              64
    一、客户来源              64
    二、客户需求分析              65
    三、消费特征分析              66
    第五节、发展定位              66
    
     
    前    言
    本报告旨为安徽巢湖人民路地块房地产开发项目提供项目前期的市场分析、策划，供贵公司分析参考，对项目开发的合理规划、定位、和运作，进行精确的市场定位，使得效益最大化、品牌最优化以及发展可持续化，是我们的工作重点。
    作为专业的商业地产运营机构，本着科学、系统、专业的全程营销策划理念，经过对巢湖市场和本项目进行了深入调查、分析和研究，结合以往的专业操作经验，为保障项目稳健、快速、有计划地良性运作，特制定本方案作为实际操作的战略指导。
    非常感谢贵司对我方工作的信任和支持，使我方能有机会与贵司共同探讨本项目之营销策划工作。我司深信：凭籍丰富的专业经验和高度的工作热诚，在今后的项目推广销售工作中，我们必会全力以赴，做到最好。
    特别需要说明的是，本报告是一份沟通方案，期待与双方更加完美的合作！
     
     
     
     
    、
                                 2008年元月22日
     
                                                         
     
     
     
     
     
     
     
    本项目运作精神概要
    1、      本项目为开发商第一次运作的纯商业开发项目，所以：
    1、      本项目对开发商的重要性不言而喻；
    2、      与贵司的合作不是简单的销售代理运作，应该是全程的、多方面的为其提供相关服务及配合。
     
    2、      本项目的重点及难点应该是商铺的2楼及2楼以上的租赁、销售，及其小商品市场，综合商场，专业市场部分。结合本项目的实际情况，本项目的商业部分在设计、规划及销售策划等方面必须更加客观、专业、合理、科学运作，以保证本项目的成功、寻找最佳的去化较快、利润回报以及品牌影响力的最大化。
     
    3、      本项目的所在地为安徽巢湖市，深刻理解地区差异明显显得十分重要，所以，本项目运作必须结合当地的实际情况，即贯彻本土化运作项目的精神，定位、策划、运营，只有这样，才能充分保证本项目的成功，千万不可过分超前。
     
    4、      本项目的前期策划、定位等工作应尽量完善、科学，在项目的实施过程中，做到完美，完善，扎实，务实。 
     
    5、      项目运做中，我们将结合实际操盘情况，及时反馈优弊差异，结合当地的购买力及市场现状，做出相应的调整，提出合理化建议，做到品牌与效益共赢。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。
    就开发面积在20万平方米以上的SHOPPING MALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。因此我们本着诚信和对市场精密调研的情况下提出本项目的弊端，及其我们对项目的区划，和业态定位。
     
     
    ?      店铺层面过高，无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能导致：商铺招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险；
    ?      店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱；
    ?      商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制了展示功能的发挥，最终很可能轮为一个多元化简单的二类市场，层次参差不齐；
    ?      由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商的障碍；
    ?      卖场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者；
    ?      产品定位比较混乱，百货，综合百货，小商品，商场百货，这样的格局第一将引起不良竞争，第二导致市场价格混乱，一些名品店无法生存，第三，客户观望，导致租赁销售陷入尴尬局面，无法正常进行。
    ?      主力店过多，经营单一，市场购买力不强，直接影响整体格局
    ?      项目定位偏于卖场及零售业，而餐饮，娱乐，等综合体过少。
    根据以上我们对项目的分析及对巢湖市场的调研结果，经斟酌后特提交以下业态划分，及运营方案。
     
     
     
     
                         汇报框架
     
          
    
    项目分析
    
     
    
     
    
    商业定位篇
    
     
    
     
    
    写字楼定位篇
    
     
    
     
    
    酒店定位篇
    
     
     
     
     
                                 
     
     
     
     
     
     
     
    项目分析篇
    
    项目分析
    
    区位价值
    
    地块分析
      

    
     
     
    一、区域价值：
    -周边资源：人民路商圈，项目处于巢湖龙头地位，是巢湖传统商业中心改造项目。
    -医院：巢湖第二人民医院
    -宾馆：王朝假日、国际饭店
    -商场：商之都、安德利、恒生·阳光城
    -辐射区域资源：巢湖市区为核心客户，周边开发区为辅助客户。
                   25-45岁之间的企事业单位，政府机关，私营业主为主。
    -区域具有极高的战略价值：是政府提升城市形象，市场呼之欲出的龙头商业项目。
     
     
    二、地块分析
    -道路条件：主要通过人民路、团结路
    -车行条件：从人民路，团结路和巢湖路到达本项目非常方便。人民路是贯穿本项目的核心路。
    -人行条件：团结路为双向四车道，对本项目的人流有一定的阻碍作用。
    -公共交通：主要从人民路、团结路引入。
    -立体规划：注重“以人为本”，提升项目总体的商业价值
    地块分析结论：
    1、      每一个组团均设立了公共广场，对提升项目的商业价值有重要的作用