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　远洋山水专案组·远洋山水商业项目市场调研报告
    目   录
    1．前言              1
    2．宏观市场环境分析              2
    2.1 宏观经济环境分析              2
     2.1.1 总体经济环境分析              2
     2.1.2 北京市经济环境分析              2
     2.1.3 房地产市场与相关经济状况分析              3
     2.1.4 北京市商业市场发展分析              4
    2.2 政策环境分析              6
     2.2.1 各项经济发展利好政策对房地产市场的影响              6
     2.2.2 降息对房地产市场的影响              6
     2.2.3 加入WTO对商业物业市场的影响              7
     2.2.4 产业政策对房地产市场的影响              7
    3．北京市商业物业市场总体分析              10
    3.1 北京市商业物业发展概述              10
    3.2 北京市现代商业物业发展现状分析              11
    3.2.1 北京市商业物业开发现状分析              11
    3.2.2 北京市现代商业物业发展趋势分析              13
    3.3 北京市商业物业市场供需分析              16
    3.3.1 北京市商业物业供需分析              16
    3.3.2 北京市商业物业分布现状分析              18
    3.4 北京市商业物业价格分析              23
    3.4.1 销售价格分析              23
    3.4.2 租赁价格分析              25
    4．区域环境分析              27
    4.1 区域概况              27
    4.1.1 区域市场的界定              27
    4.1.2 区域市场现状分析              28
    4.1.3 区域未来规划及发展前景              30
    4.2 区域环境分析              32
    4.2.1 区域人口分析              32
    4.2.2 交通状况分析              36
    4.2.3 区域配套现状分析              38
    4.3 区域分析总结              41
    5．区域商业市场环境分析              42
      5.1 区域市场（商圈）界定              42
      5.2 区域商业市场调研分析              44
        5.2.1 区域一：商圈范围内长安街北侧之商业区域              44
        5.2.2 区域二：商圈范围内长安街南侧之商业区域              46
        5.2.3 区域三：西五环外之西部区域              48
        5.2.4 区域总体商业市场总结分析              49
      5.3 针对性商圈分析              51
        5.3.1 新世界商圈              52
        5.3.2 公主坟商圈              55
        5.3.3 与本项目之针对性分析              56
      5.4 大型商业物业发展可行性分析              59
        5.4.1 区域商业竞争分析              59
        5.4.2 本项目大型商业物业可行性分析              60
    6．社区商业专题调研分析              63
      6.1 北京社区商业市场现状              63
      6.2 社区商业市场供需分析              64
        6.2.1 社区商业市场供应              64
        6.2.2 社区商业市场需求分析              72
      6.3 社区商业市场价格分析              75
        6.3.1 社区商业总体租售形式              75
        6.3.2 社区商业租售价格分析              75
      6.4 社区商业产品设计分析              78
        6.4.1 社区商业总体规划              78
        6.4.2 社区商业产品设计分析              79
      6.5 个案分析              83
        6.5.1 深圳四季花城              83
        6.5.2 建外SOHO              86
    7．目标客户调研分析              88
      7.1 经营商户调研分析              88
        7.1.1 大型商场之目标商户调研              88
        7.1.2 临街商铺之目标商户调研              90
      7.2 区域消费者调研分析              94
        7.2.1 消费习惯调研分析              95
        7.2.2 区域消费倾向分析              99
    8．调研报告总结              105

    1.前言
    本公司十分荣幸获邀请参与贵公司“远洋山水商业项目”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。
    针对本项目现状，我司将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。
    本项目全案策划报告共包括四部分内容：市场调研报告、项目定位报告、产品定位报告、营销推广报告。我司深信，通过上述报告对本项目客观、科学的分析与论证，必能最大限度的排除市场对于本项目各种不利因素的干扰，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。
    本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。








    2.宏观市场环境分析
    2.1 宏观经济环境分析
    2.1.1 总体经济环境分析
    纵观我国近几年的经济发展，虽然其间经历了亚洲金融风暴、美国“9.11”恐怖事件等客观不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形式保持良好。
    2002年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。

    2.1.2 北京市经济环境分析
    在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在2002年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。截止到2003年6月，虽然北京市国民经济发展受到“非典”疫情等客观不利因素的干扰，但由于2002年末较高综合景气度的深远影响，加之经济发展中主导上升的积极因素仍然较多，今年北京市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与生产将继续保持同步增长，预计北京市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。
    图表1：1991-2002年北京市GDP数值统计表

年度参数	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
GDP（亿元）	599	709	864	1084	1395	1616	1810	2011	2174	2479	2818	3130
增长率（%）	9.5	11.6	12.1	13.5	12.4	9.2	9.6	9.8	10.2	11.0	11.0	10.2

    资料来源：北京统计年鉴

    上述统计资料表明，2002年北京市经济发展显示出了强大的活力，GDP增长速度连续4年超过10%，继续保持了近几年快速增长的发展趋势。预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施，未来几年北京市经济环境将更加优越和趋于完善。

    2.1.3 房地产市场与相关经济状况分析
    房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。
    根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均GDP数值达到8000美元时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近饱和状态。北京市人均GDP在2001年达到3060美元，首次突破3000美元，但是距离人均8000美元的经济水平还存在较大差距。由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现状（人均GDP约为3000美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和较大的发展空间。良好的经济发展状况、良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境，客观上给予了本项目极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了良好的市场和经济基础。

    2.1.4 北京市商业市场发展分析
    据2002年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。
    虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求逐年上升，消费品价格指数持续下降，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。