北京2005-2009商业地产市场研究报告
    前       言
房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。商业地产在城市经济发展中改善人们的生活品质，吸纳社会就业人口，并承载着城市景观的功能，已成为城市经济发展的新引擎。金融危机由美国的房地产次贷危机所引发，对房地产行业冲击尤为严重，商业地产作为房地产行业的子行业，同样处在不利的宏观环境下。
    2009年是机遇与挑战并存的一年，全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力不减。目前住宅开发备受宏观调控的冲击，相对住宅而言，商业地产受到的政策性影响较小，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型。商业地产的集团化开发和连锁经营逐步成为主流。
    随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础，促进了商业需求日益增加。国外零售业已开始了在中国的抢滩战争。尽管全球房地产业和整体经济遭受金融危机的重创，包括北京在内的中国房地产市场陷入低迷，但就长远前景来看，伴随着国际零售业巨头纷纷进军中国市场，中国的商业地产发展空间无限广阔。北京作为中国的首都，集经济、政治、文化中心于一身，自然是商业地产崛起的重要城市。商业地产市场的繁荣让我们翘首以待。
    21世纪不动产商业地产作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。作为业内的资深专家，依托全球性的平台，凭借着国际化的商业理念和对中国商业地产市场的深刻认识，21世纪不动产商业地产团队专注于为商业地产和投资型物业开发商提供最有价值的商业地产全程服务及投融资服务。我司现将2005——2009年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。
    第一部分：白皮书制作背景介绍
    一、商业地产白皮书发展历史
    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔先生作为商业地产界知名的资深人士，带领专业的团队，凭借对商业地产敏锐的洞察力以及对各种商业业态的深入研究和丰富的实际操盘经验，于2005年发表的《2002——2005年北京市商业地产白皮书》受到了社会以及业内的高度肯定和广泛认可。继而，我们在此基础上潜心钻研，出台了《2005——2009年北京市商业地产白皮书》。
    二、商业白皮书制作的目的和原因
    商业地产作为房地产市场重要的组成部分在城市经济发展中的地位日趋显著。分析商业地产的发展现状，预测北京市商业地产未来的发展趋势，总结行业的发展规律，从而对商业地产的项目开发作出前瞻性的预测，对项目的运营提供有效的指导显得尤为重要，对行业研究的意义深远。
    21世纪不动产商业地产希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验，分析总结近年来北京市商业地产市场的总体状况和区域特性，将自身的研究成果运用于实际的项目操作，以推动行业的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。
    三、商业白皮书研究的范围和内容
    （一）本次数据分析的范围及内容确定
    本次白皮书数据分析的内容主体为2005——2009年开盘，体量在5000平米以上的北京市商业地产项目。
    （二）分析时间段的确定
    为了便于数据的比较和数量的有效性，我司将白皮书的分析范围时间段确定在2005年——2009年之间。通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究，从而对未来发展趋势进行有效的展望。
    （三）所分析项目来源及数量的确定
    本次白皮书的分析内容来源于21世纪不动产商业地产近年来所收集的北京商业楼盘数据，抽样的总数为324个楼盘。
    （四）所分析项目体量确定
    由于目前北京商业的持续高温状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零售商业个体），对此，我司在进行分析之前对项目进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），所分析的商铺体量均在5000平米以上。
    （五）所分析的商业类型划分确定
    为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为传统百货商场、商铺、社区底商、写字楼配套、步行街、综合购物中心。按照商业项目建设规划情况，将商业物业分为待建、未建和已建、开业四种。
    四、商业白皮书的研究方法
    （一）项目区域经济调研
    宏观经济总量分析，对能够反映经济发展状况的主要社会指标，通过历年数据统计和分析，分析其变化趋势。
    宏观经济增长因素分析，从供需两方面来判断对经济增长的影响程度。
    区域未来经济走向分析，从经济、社会、城建等方面来分析区域发展规划对未来经济的影响。
    （二）市场基本预测分析
    运用科学方法对房地产市场发展趋势以及关联的各种因素加以分析和预测，可以为地产项目制定发展战略服务，从而有效提高市场资源配置效率。我们在此主要采用定性分析和定量分析的方法对商业地产市场进行分析。
    1、定性分析
    定性分析是通过对市场基础信息资料的收集，对市场的重要特征进行的分析预测。
    2、定量预测分析
    移动平均法，市场的发展具有一定连贯性，市场随时间而发展变化的趋势。
    投入产出法，反应基础产业投入的变化对房地产业的影响，从而发现区域房地产业的发展趋势。
    预测模型法，将预测目标设定为一个实物量，对未来需求增量进行预测。
     
     
     
    第二部分：北京市商业地产外部环境总体分析
    一、北京市商业地产总体环境PEST分析
    （一）政策环境分析
    1、2007年政策
    2007年房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系。
    1）2007年1月6日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%—60%不等。
    分析：土地增值税通知的出现，首先体现的是股市的下跌。沪市和深市分别跌幅达1.49%和2.84%。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。据专业人士分析，土地增值税对规模较小的房地产商业公司影响不大，主要影响拥有大量土地储备或商业地产项目公司。因为在进行商业地产项目是一定会涉及到国有土地使用权转让的情况，现在就应当缴纳土地增值税。这无疑增加了运作的成本，影响到了收益及定价。
    2）从2007年12月21日起调整金融结构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。从2007年12月25日起，存款准备金率上调至14.5，上调了1个百分点。
    分析：显而易见的是，贷款利率的升高将直接抑制消费者的购房需求，不论是住宅还是商业。在较为发达的地区，以北京为例，贷款利率提高后，投资的需求受到打压，市场会呈现观望的格局。有数据显示，对于中、大型的房地产企业，贷款利率水平提高0.27个百分点带来公司营运成本的增加为0.2%。就长远来说，央行加息对于一些实力不强的小公司，或者是投机性投资的项目公司，如果其资金过于依赖银行贷款，项目运作就会受到重创。贷款利率的提高，还会增加了项目开发和运营的成本，减缓公司扩张的速度。
    3）国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》11月1日正式实施。
    分析：在《房地产管理法》规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。这就体现出招拍挂出让国有建设用地使用权规定对商业地产同样起制约作用。在进行商业活动时，必须严格按照此规定。这就要求了进行此活动的开发商不可在取得土地环节走捷径。
    4）限外政策升级。2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁发的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。严控外商投资中国房地产：外商投资内地房地产项目必须通过审批，地方部分审批的外资房地产公司必须报商务部备案。
    分析：限外政策的升级是对商业地产的制约。2007年商业地产的发展还没有很突出，并且那时侧重于住宅业，造成了商业地产的特殊性没办法突出，也对商业地产缺乏有针对性的指导和扶持。这时的政策在一定程度上有滞后。
    2、2008年政策
    2008年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。
    1）2008年3月5日，在十一届全国人大一次会议中，温家宝总理提到 “抓紧建立住房保障体系”。其中政策要点为：
    a.要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件。
    b.要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
    c.要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
    分析：从政策要点上看出，虽然提出的是针对住宅的政策及要求，但是增加中低价位、中小套型普通商品住宅供应，会对开发商的利益造成影响。从而导致了商业地产在住宅开发走进微利时代的大环境下，开发比例一定会增长。
    2)2008年12月，国务院办公厅颁布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
    分析：文中提出贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。这一政策对于整体房地产市场产生了巨大的推动作用，尤其在当时，内外部经济环境交困，对市场缺乏信心，房地产市场一片低迷，政策的出台带来立竿见影的效果，不但扭转了2008年整体房地产市场的颓势，而且整体房地产市场的活跃有效带动了相关产业的发展，对于拉动整体经济起到重要的作用，商业地产作为房地产市场的重要组成也同样受惠于政策。“激活”商业地产，无疑是在当前形势下拉动内需、保增长的最有效手段。
    3、2009年政策：
    1）1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
    分析：对于外商投资企业和个人进驻内地房地产，需缴纳房产税，从另一个角度来说，是提高了进入房地产行业的门槛。对于商业地产来说，正是需要外商投资企业的支持。所以开始缴纳房产税对商业地产的发展来说也是个不小的打击。
    2）2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
    分析：目前我国还未征收物业税，但其必将成为一个发展的趋势，并且国外很多国家都有物业税一项细则。物业税的征收很可能将房价上涨快的现象抑制，并且一定会使空置率下降。若开征不动产税，购房者的花费除了购房成本外，还有长期的持有成本。从而可以在一定程度上抑制以投资为目的购房行为。对于大型商业地产项目公司，这是一笔不小的开支。发展商将会更为谨慎地在售价和销售速度之间寻求平衡，捂盘、惜售等行为也将得到有效控制，从而使市场供应和价格更趋合理。
    3）2009年底至2010年初，住宅地产市场调控政策频出，分别包括“国十一条”—规定二套房首付不得低于40%；“营业税征收减免2年改5年”— 5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。；“国四条”—加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为；另外部分银行调整房贷七折优惠，个人房贷显收紧趋势。
    分析：针对房地产市场的调控政策在09年底集中释放，显示了政府给住宅地产市场降温的决心，调控政策的频出将会适当抑制住宅市场的投资热度。投资热点将随着住宅市场的降温逐渐转移到未来发展潜力较大的商业地产市场，房地产市场整体发展冷热不均，部分地区“商住倒挂”的现象将在未来一段时间得到缓