目  录
     
    第1章      项目基本情况
    一、项目概况简介…………………………………………………………………………3
    二、主要经济技术指标……………………………………………………………………4 
    三、项目整体定位…………………………………………………………………………4
    四、项目运作模式…………………………………………………………………………4
    五、项目市场前景展望……………………………………………………………………5
     
    第2章      项目运作环境
    一、      宏观环境分析…………………………………………………………………………7
    1．重庆市政策优势………………………………………………………………… 7
    2．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………11
    3．重庆市区位优势…………………………………………………………………18
    二、项目相关产业的现状及发展趋势………………………………………………… 21
    1．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………21              
    2．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………33
    3．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38
    三、项目的运行主体…………………………………………………………………… 45
    1．公司简介…………………………………………………………………………45
    2．公司管理模式……………………………………………………………………47
    3．公司发展战略……………………………………………………………………51
     
    第三章  项目分析与定位……………………………………………………………… 57
    一、项目消费者动机及行为分析……………………………………………………… 57
    1．房地产市场消费者动机及行为分析……………………………………………57
    2．主题乐园消费者动机及行为分析………………………………………………61
    3．总部基地消费者动机及行为分析………………………………………………64
    二、项目定位分析……………………………………………………………………… 67
        1．项目区位定位……………………………………………………………………67
    2．项目品牌定位……………………………………………………………………70
    3．项目产品定位……………………………………………………………………74
    4．项目目标客户群体定位…………………………………………………………83
    5．项目客户服务定位………………………………………………………………90
    6．项目功能定位……………………………………………………………………96
     
    第四章  项目分析与规划……………………………………………………………… 99
    一、项目地块情况……………………………………………………………………… 99
        1．项目地形分析……………………………………………………………………99
    2．项目地质分析………………………………………………………………… 100
    3．项目自然资源………………………………………………………………… 101
    4．市政基础设施及管网布局…………………………………………………… 101
    二、项目规划原则………………………………………………………………………105
        1．总体规划原则………………………………………………………………… 105
    2．住宅规划原则………………………………………………………………… 106
    3．总部基地规划原则…………………………………………………………… 108
    4．主题乐园规划原则…………………………………………………………… 110
    5．技术经济指标………………………………………………………………… 112
    三、项目用地规划………………………………………………………………………112
    1．用地总体规划（附图）……………………………………………………… 112
        2．项目绿化带集中分布（附图）……………………………………………… 114
        3．土地价值分析（附图）……………………………………………………… 115
        4．业态分布（附图）…………………………………………………………… 115
        5．总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）……………………… 117
     
    第五章  项目财务分析…………………………………………………………………118
    一、项目投资估算与资金筹措…………………………………………………………118
    1．计算依据……………………………………………………………………… 118
    2．总投资估算…………………………………………………………………… 119
    3．投资计划与资金筹措………………………………………………………… 123
    二、项目财务评价………………………………………………………………………125
    1．经济评价依据、原则及方法………………………………………………… 125
    2．基础数据测算………………………………………………………………… 126
    3．财务评价分析………………………………………………………………… 130
    4．不确定性分析………………………………………………………………… 131
    5．财务风险及对策……………………………………………………………… 135
     
     
    第六章  项目运行风险及对策…………………………………………………………137
    一、项目运行环境风险分析及对策……………………………………………………137
    二、项目经营管理风险分析及对策……………………………………………………140
    三、项目市场风险分析及对策…………………………………………………………142
     
    第七章、项目综合评价…………………………………………………………………145
     
    第八章、附件目录及图表
     
     
     
     
     
    
第一章：项目基本情况
    一．项目概况简介
    项目名称: 重庆空港新城西南总部基地
    项目区位：重庆市渝北区境内的重庆空港新城内
    运行主体：重庆置信产业发展有限公司
    周边情况: 项目位于重庆市渝北区空港新城内，东与航空雷达站相邻，北临望乡亭，西与悦来新城相望，距重庆主城区20公里，龙头寺火车站10公里，江北国际机场10公里。
    项目用地：项目用地分为总部基地区、主题乐园区、商业配套区、生活服务区四大部分，其具体用地性质和面积见下表：
     
    
    项目投资: 总投入152亿元，其中总部基地区总投入49亿元，主题乐园和商业配套区共投入25亿元，生活服务区78亿元。
    建筑面积: 总建筑面积413万平方米，总部基地区总建筑面积150万平方米，主题乐园47万平方米，生活服务区198万平方米，商业配套区18万平方米。
    建设周期: 总部基地区、生活服务区均分6期开发，主题乐园区分3 期开发，商业配套区分2期开发。
    融资方式: 以自有资金、合作方投资、滚动开发资金为主，银行贷款、房地产信托、金融租赁等多形式相结合的方式。 即以自有资金、合作方投资和部分借贷资金启动项目，通过分期分组团的建设，实现资金回流，以滚动开发资金作为下一期投资的重要资金来源。
     
    二．主要经济技术指标

     
    三．项目整体定位    
    整体定位：以总部经济为龙头，休闲旅游和高尚住宅为基础，多个关联产业聚合良性互动发展，汇集人流、物流、信息流和资金流的区域积聚，集总部经济、旅游、房地产、商业、主题酒店、文化、教育和休闲娱乐于一体的5平方公里的重庆国际形象代言之城。
     
    四．项目运作模式
    以“总部经济＋旅游＋地产”良性互动为核心，为项目的后续开发储备大量具有价格优势的土地和提供稳定持续的现金流，并获取巨大的利润空间，具体原则如下：
    1、规划先行，规划就是财富；
    2、环境优先，以文化营造环境，环境创造效益；
    3、以项目的巨大社会价值获取大量有价格优势的土地；
    4、大规模成片区开发，并提供完善而且高标准的配套设施；
    5、以产业聚合效应提升区域价值。
     
    五．项目市场前景展望
    根据《重庆市统计年鉴》和《2007年重庆政府报告》，重庆人均GDP正处于2000－3000美元经济飞速发展阶段，预计到2012年，人均GDP将突破4000美元。
    




    人均GDP处于2000－3000美元发展阶段的基本趋势和特点是：①经济将总体保持高速稳定增长；②城市化发展加速，大量农村人口向城市集聚；③第三产业比重明显增加；④旅游消费需求将从观光游向休闲游转换升级，即休闲游突增。在这样的时代背景下，对于拥有3100万常住人口，位于中国西部交通枢纽中心，中国西部唯一的直辖市重庆来说，作为现代服务业的总部基地和旅游产业的主题乐园将会有巨大的市场发展机会。
    
    国内旅游地产企业深圳华侨城2001-2006