成都新会展58亩商业用地
     
    项目建议书
     
     
     
     
     
     
     
     
    地产企业发展部
    2008年5月
    

    目录
    一、本项目基本情况简述
    二、本项目区域环境
    三、可供参考的商业、写字楼项目
    四、该区域2007年商业用地土地成交情况汇总
    五、该商业项目所面临的环境及条件
    六、规划建设指标测算
    七、投资分析及所需要关注的问题
一、本项目基本情况简述
    1、 宗地位置（1号宗地）
    高新区益州大道以西、德赛二街以南，盛华南路以东
    
    2、宗地现状
    净地面积：58.8763亩（合39250.87㎡）
    土地性质：商业用地（不兼容住宅） 
    3、规划条件
    容积率≥3.0且≤6.0；   建筑密度≥30%且≤45%，
    建筑高度（含构筑物及设施）不大于90.03米（航空限高绝对海拔高程为579米），绿地率≥15%。
    4、宗地价格
    起始价格：260万元/亩（若按5.5的容积估算，楼面地价约为710元/㎡）
    5、项目周边的社区配套
    （1）交通：
      地处城南副中心城市主动脉天府大道侧畔，驾车一路畅通，距二环路立交桥仅10公里，距双流国际机场12公里，有501、805、809、819、817多路公交直达市区，紧邻地铁一号线出口。
（2）医院：成都市第一人民医院新址、成都市急救中心（在建）等
（3）商业：距现南沿线商业中心新会展中心500米 。
    二、本项目区域环境
    随着成都市市政府的南迁、新会展中心的开发和使用，南延线将作为成都市未来商务发展的主要区域；该区域总体上分为三个板块：行政办公核心区、会展中心区、高尚住宅区。
    1、CBD商务办公区
    随着成都市政府的南迁，从三环路到绕城高速的人民南路沿线区域将成为成都市未来的行政办公核心区；该区域以较多体量的行政办公业态为主，以新市政办公区辐射开，规划为南部新区CBD商务办公中心。截至目前，从红星路南延线到天府大道南部新区周边，聚集了高新区政府、联通大厦、高新区科技孵化园区、消防指挥中心、森林武警总队等。成都海关、三峡总公司、武侯区政府中心等单位也已经或即将进入南部新区起步区建设办公大楼。城南势必会成为成都行政办公的新聚集地。
    2、会展中心区
    该区域主要以信息服务、金融服务、咨询设计服务、广电传媒、会展、酒店、政府公共服务等项目为主，以新会展中心辐射开，现已确定的项目有英国洲际酒店、世纪城假日酒店、天府科技园、天府软件园、四川广电大楼，同时也将作为未来科技新城的核心片区。
    截止目前看，成都主要的大型活动基本都集中在世纪城会展中心举办，其聚集效应已开始凸显。而随着世纪城会展功能逐渐体现，南部新区的商业布局也正在形成。目前南部新区在建和在规划的商业写字楼目前已超过200万平方米，其中大部分为甲级写字楼。随着大批国际化企业以及高新技术新型企业的入驻，也随着诸多在建项目的交付使用，人口的增加必将带动城南的商业消费。
    从长远观望，06年至今拍卖的土地中，南部新区至少有数十个地块有兼容商业或者纯商业规划。随着近期拍卖的商业地块越来越多，未来的南部新区将形成几个商业新兴的商圈，并改变成都传统商业格局。按照目前各地块的开发节奏推算，这种格局可能在未来3-5年即将形成。
    3、高尚住宅区
    该区域主要以大型优质住宅项目为主，以地铁广场站辐射开。自2005年以后，该区域内开发商数量和实力都不断提升，不管从产品形态、类型还是开发商品牌，南部新区都代表了成都房地产开发的最高水平，其住宅开发呈现了多样化发展趋势，从传统的多层到小高层、高层电梯公寓，加上别墅洋房等产品类型，其丰富成熟程度，远非其他新兴区域能比拟。
    4、知名开发商营集
    据统计，南部新区07年全年共出让31宗土地，拍卖成交11宗，挂牌推出20宗，总宗数和总规模居成都各区域之首。其中9宗二类住宅用地被外来实力开发商拿下，香港嘉里置业拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地产拿下2宗，厦门建发1宗。除厦门建发外，其余3家均为香港上市地产企业，资本实力雄厚，加上南部新区现有开发商香港新鸿基地产、和黄、华润置地、深长城、香港新世界等地产巨头，南部新区已成为2008年成都房产市场的绝对主角。 
    三、可供参考的商业、写字楼项目
    1、"国航世纪中心"
    该项目是一个一具有国际水准的商务写字中心,该项目不管在用材、设计规划、物业管理等方面都体现了独具匠心,以人为本地高品质建设与服务理念,而每隔5层的观光空中花园,以及项目外观的整体玻璃立面设计均可堪称成都之首 。
     
    
    所属商圈： 人民南路沿线 
    物业地址： 武侯区人南立交桥人民南路与航空路交汇口 
    环线位置： 二至三环 
    开 发 商： 中国航空集团建设开发有限公司   
    售楼处地址： 航空路一号2楼 
    租/售电话：028-85356555,  028-85357798
    全部为写字楼，出售价格：15000元/㎡；出租价格：140元/㎡
    2、特拉克斯国际广场
    比邻高新区政府，紧邻天府大道，巨头云集的大鳄效应。联通大楼、成都海关、川投、国电、三峡总公司、上海华敏、九龙仓、和记黄埔、中天盈，各类商企地产大鳄云集于此，五星级酒店、甲级写字楼、高档娱乐会所、高尔夫球场、西餐厅、各国美食、国际城南已经初现端倪。特拉克斯国际广场，城市新中心，6A甲级写字楼，整个项目设计规划为独具匠心的双塔式建筑外形，A、B座之间特有8000 ㎡城市广场规划，成为区域内首个拥有城市广场及商业服务辅楼的甲级办公物业，聚集区域内商业人气。 
    
    所属商圈： 人民南路沿线 
    建筑类别： 20层甲级写字楼 
    物业地址： 武侯区成都人南路天府立交左侧（高新管委会对面） 
    环线位置： 二至三环 
    开 发 商： 特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司
    售楼处地址：成都人民南路四段·威斯顿联邦大厦大堂 
    租/售电话：028-81359600 82982982 
    2008年6月开盘，目前在销售咨询阶段；容积率4.2，无商业铺面，写字楼暂定均价9000 -10000元/㎡；
    3、ICON高新国际广场
    该项目法国高技派空间序列，是建立在21世纪自然科学最新成果之上的高度艺术建构。建筑的基本个体体现在其所具有的三大思维范式上——跳棋思维：两败俱伤的象棋时代终结，多赢共生的跳棋时代到来；信息思维：能量思维、物质思维和信息思维的三位一体；序变思维：量变、序变和质变的统一。 
    
    所属商圈： 人民南路沿线          
    物业地址： 高新区天韵路150号 
    环线位置： 三至四环 
    交通状况： 26路、93Q；紧邻地铁1号线出口 
    开 发 商： 成都高新置业      
    起价7400元/㎡，08年均价13580元/㎡； 
     
     
     
    4、区域住宅项目配套商业情况调查表：本项目所在区域，除去个别小区配套商业外，目前尚无大型的商业综合体或写字楼项目销售； 

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