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一、江宁宏观背景研究
（一）江宁城市概况
一）城市性质
江宁历史悠久、人文荟萃。秦始皇37年（公元前210年）建县，晋太康2年（公元281年），晋武帝南巡，慨叹“外江无事，宁静于此”，至此正式定名为江宁。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。东晋宰相谢安曾在江宁东山指挥著名的淝水之战，现存“东山秋月”为金陵四十八景之一。
江宁区地处长江沿江开发带，距离南京城7公里，从东、南、西南三面环抱南京主城，西部与上海浦东呈东西遥相呼应之势，南部与溧水县、马鞍山市交界，东部与镇江市、句容市相临。是南京市的南大门，也是南京都市圈南部吸纳中心。江宁距亚洲内河第一港口南京港仅17公里，东距入海口347公里；江宁境内有南京禄口国际机场。江宁区内公路网发达，公路密度居全国第一。
二）面积与人口情况
全区区域总面积1573平方公里，辖13个镇、7个街道办事处，常住人口100万。
三）交通情况
江宁处在南京主城南延东进的主要发展轴上，是最具发展活力的新市区，交通发达，区域内已形成了快速立体交通网络。
（二）江宁宏观经济背景
一）经济总量继续攀升，主导产业较快增长，经济结构进一步优化
2006年全区实现地区生产总值达到278.0亿元，按可比价计算比上年同期增长20.5％。第一产业增加值18.0亿元，同比增长3.8％；第二产业增加值172.6亿元，同比增长24％；第三产业增加值87.4亿元（不含邮政通信、金融保险以及爱立信），同比增长17.4％，地区生产总值中三次产业结构由上年的7.2：61.4：31.4调整到6.5：62.1：31.4，第二产业比例有微辐提高。
2003年以来，江宁地区经济一直保持高速增长，GDP的增长幅度连续三年在13％以上，经济总量在南京市各区县中处于领先地位，多家跨国公司在此设立研发中心或生产基地。
（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）
二）固定资产投资快速增长
全社会投资和工业投资总量又创新高。全区固定资产投资继2003年首次突破100亿元大关后，时隔二年，全社会投资和工业投资又分别突破200亿元、100亿元大关，06年全社会投资和工业投资总量又创新高，双双突破300亿元和200亿元大关，分别达到了300.7亿元和200.3亿元，同比分别增长33.48％和54.07％。
2007年江宁全区固定资产投资目标为370亿元，上半年，全区完成全社会固定资产投资179.4亿元，比上年同期增长40.2%，今年以来每月累计增幅均在40％以上。
（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）
三） 消费品市场稳中趋旺
个体零售无论是实现总量还是其增长速度均是全区消费品市场发展领头羊，全区个体零售业实现社会消费品零售额41.73亿元，同比增长20％，从而拉动全区消费品市场零售增长10.5个百分点。2006年全年实现消费品零售额77.11亿元，同比增长16.1％。
在各行业中，全区批发业实现零售额2.93亿元，同比增长12.7％；零售业实现零售额64.21亿元，同比增长17.3％；住宿业实现零售额0.46亿元，同比增长11.9％；餐饮业实现零售额9.3亿元，同比增长9.1％。
（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）
四）居民生活水平提高，但仍低于南京平均水平，消费观念有待引导升级
2006年江宁居民人均可支配收入达16801元，人均生活消费支出9980元，其中食品支出占人均生活消费支出的比重为34.1%。城镇居民可支配收入接近南京市平均水平，在南京外围的及格区县中属于较高水平，但与中心城区相比仍有一定差距。与临近的部分城市相比较也属于中等水平，远高于全国平均水平。
江宁城镇居民中中等收入阶层仍是主要组成部分，消费水平、消费观念比较落后，重积累、轻消费依然是江宁居民的基本消费行为特征，有待进一步培养与升级。
（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）
（三）江宁整体规划概况
近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。
一）江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”
南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。
高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。
都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。
二）在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设
以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。
高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。
根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能分区或以2．5万—3．5万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达15．80平方米。
三）交通通行能力将快速提升
新近出台的《南京主城与东山新市区通道规划》已通过专家论证。为了满足主城与东山新市区之间的交通需求，南京市交通规划研究所初步拟定了“4轨