连云港市新浦区商业地产市场分析
一、调研项目
1、万润商业街
项目介绍
| 万润商业街是万润房产『新港城』项目中一个重要的组成部分，共计投资2.2亿元。
交通：万润商业街（龙河路与陇海东路）主干道龙河路北通解放路，南达海连路，是市飒中心南北畅通的干道；陇海路向西与港城商业中心步行街贯通；与解放路商圈、华联商圈连接成连云港市商业大黄金圈。
景观：一期万润商业街全长257米，街面宽达30米，外墙面、地面采用进口花岗岩及其他高档石材建造。沿街共有5部自动电梯直达二楼，人行天桥横跨街面。
格局：万润商业街以时尚专卖店为主营格局，结合人文社区的商业要求，汇集了品牌服饰、艺术生活、婚庆美容、居家生活、运动休闲等经营品种。
设施：万润商业街作为“新港城”这一巨型工程的核心工程，机电设备监控消防系统，有线电视、纯净水同步配备到铺，并聘用专业的物业管理公司为顾问，同时，还将组建专业的经营管理公司。
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地理位置
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| 沿龙河北路和陇海路
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| 项目定位
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| 休闲，娱乐，文化于一体
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开发商
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| 江苏万润房地产开发公司
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| 销售电话
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| 0518—85465777
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开盘时间
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| 一期2003年
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| 商铺层数
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| 一期3层；二期1层
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商铺面积
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| 一期100—140㎡；二期130㎡
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| 尺寸
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| 开间：8米左右，进深：14米左右，一层层高4.6米
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销售价格
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一
期
| 一层：1.4万元/ ㎡
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二期
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一层：1.8万元/ ㎡
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| 二层：4600元/ ㎡
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| 三层：3700元/ ㎡
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销售进度
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| 该项目03年就开始销售，目前售馨；二、三层即买即租
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年租金
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| 一期：一层为9万元左右，2、3层为2万元左右。一期：一层为65元/ ㎡·月
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投资回收
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| 年限：12年左右；
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| 以二楼121.91平方米的一个商铺为例，可以看出，前三年只需每月贴现345元。
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| 投资支出（元）
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| 投资收益（元）
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| 总价
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| 首付
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| 月供
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| 月平均租金
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| 租期
| 每月贴现
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| 446855
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| 226855
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| 2485
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| 2140
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| 3年
| 345
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按揭贷款
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| 首付：50%，年限：10年左右
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业态统计
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| 一期一层：休闲、娱乐设施，有酒吧、饭店，发廊，装饰店，体育休用品专卖，KTV（连2、3层）
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| 一期二层：康美乐健身俱乐部，网吧，培训中心，办公室，售楼处，技术学校，东部王朝KYV，联邦、名人足疗中心，克丽提娜、名角等护服中心
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| 一期三层：健身房，美体美容中心，培训中心，辅导学校，舞蹈学校，水月琴坊等
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| 二期男女品牌、休闲、流行服饰，皮鞋，樱花厨卫精品店，在水一方美容美体生活馆，野外旅行用品
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项目评述
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| 万润商业街地理位置较好，目前一期处于销售尾声，大部分商家已经开始营业，入驻率高达90%，业态集中在娱乐休闲酒店等第三产业，尤其是酒吧，形成了连云港酒吧一条街。二期出租率高达95%，业态集中在服饰行业。
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| 优势：
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| ■□ 陇海步行街向东和万润商业街即将连接起来，对万润商业街的发展起到很好的拉动作用；
■□ 交通: 依托通灌路、陇海路、解放路等城市主干道，多条公交车经过，邻近汽车站。
■□ 品牌：万润是连云港市知名企业。
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| 劣势：
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| ■□商业街的氛围还不浓；
■□租金较高；
■□商业街经营状况不是很好，三年包租后，服饰业态很难控制。
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2、东经·SOHO公馆（东新绿苑）
项目介绍
| 东经·SOHO公馆地处新浦区三条商业大动脉通灌路、民主路和解放路的交汇处，随着通灌路和人民路的即将沟通，通灌路将成为首条沟通连云港市南北区最便捷的通道。
东经·SOHO主要由沿街商铺和办公自住型公寓组成。整体有六层，顶楼有部分阁楼。其中一、二层为沿街商铺，都是全部框架结构，开间为4—8米、进深为16米的可自由分割铺位，一楼层高为挑高5.5米，二楼为3.6米，95%的超高得房率。三至六层为办公自住型公寓，同样为框架结构，拥有3部电梯，采用彩铝中空铝合金高档建材，打造城市核心圈“带电梯多层”高档公寓。
东经·SOHO公馆紧邻百货大楼，东方大厦、轻工商场等大型商场，市机关幼儿园、六一幼儿园、建国路小学、拢东中学比邻而居，与市第一人民医院与之一街之隔。
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地理位置
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| 新浦通灌北路188号人民医院北侧
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| 项目定位
| 1-2层为沿街商铺；3-6层为办公自住型公寓，面积38 ㎡、48㎡
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开发商
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| 连云港东经房地产开发公司
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| 销售电话
| 0518—85457888
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开盘时间
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| 05年
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| 商铺层数
| 2层
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商铺面积
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| 60—300 ㎡，自由分割
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| 尺寸
| 开间：4—8米，进深：16米，一层层挑高5.5米，二楼层高为3.6米
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销售价格
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| 原先销售价格在23000元/平方米，目前销售价格一层：25000万元/平方米（双层），拐角处有一面积为274平方米的商铺价格为28000元/平方米（单层）
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| 二层：4600元/ ㎡
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销售进度
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| 目前1层销售率在75%左右，二层大部分尚未销售。
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出租价格
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| 一层：2.35～3.2元/ ㎡·日
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业态统计
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| 一层投资占大部分，商家还尚未营业，
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| 二层大部分尚未销售
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项目评述
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| 东经·SOHO公馆沿通灌路设置两层商业店铺，有一定的商业规模。民主中路是过去新浦区一条繁华的传统商业街，根据政府的城市规划，现对其进行全面的规划改造，建成后的东经·SOHO公馆和民主中路传统商业街会产生一定的商业氛围。
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| 优势：
| ■□ 地理位置得天独厚，交通便捷四通八达，地段增值前景较好；
■□ 周边商业配套齐全：时代超市，文峰大世界、新一佳超市、百货大楼、苏宁电器、国美家电、麦当劳、肯德基、陇海步行街、九龙国际大酒店、朋来源酒店、酷比龙KTV等。
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| 劣势：
| ■□ 项目位于民主路的部分改造拆迁有一定的难度
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3、地壹街区
项目介绍
| 地壹街区地处市中心通灌北路、青年路的繁华路段交汇处，毗邻时代超市，文峰大世界，苏宁电器、五星电器和步行街，周边商业氛围浓厚，也是目前市中心最繁华的商业地段。是列其达房地产在连云港投资的第三个项目。经过三年的拆迁，已初步形成规模，此项目占地5万㎡，2幢15层塔楼，第一楼精品时尚商铺，二、三楼超市。
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地理位置
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| 通灌北路时代超市南侧
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| 项目定位
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| 产权式商铺，住宅
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开发商
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| 连云港列奇达房地产开发有限
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| 销售电话
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| 0518—8510888/85480777/85413977
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商铺面积
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| 商业共14340 ㎡，商铺面积80 ㎡左右
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| 尺寸
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| 开间：6米左右，进深：16米左右；一层层高5.5米，二层和三层层高为4.9米
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销售价格
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| 一层：临街门面3.8万/ ㎡，产权式商铺一层：1.5万/ ㎡
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| 二层：产权式商铺8000元/ ㎡
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| 三层：产权式商铺5000元/ ㎡
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销售进度
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| 商铺已经已销售完毕
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出租情况
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| 年返租8%，一次性支付前三年租金。开发商在商铺经营期第5年或第10年期满后，可优先按合同成交价购回商铺。
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投资回收
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| 以商铺面积12 ㎡，价格1.5万元/ ㎡，总价18万为例
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| 总价
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| 首付款50％
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| 贷款年限
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| 月供（目前贷款利率6.12％）
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| 18万元
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| 9万元
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| 10年
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| 1005元
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| 包租8％，每年1.44万元，每月1200元，每月赢余195元，5年共计1.17万元，10年共计2.34万元。
5年或10年期满回购金18万元。10年期满投资收益（投资9万元）11.34万元，业主收益率126％。5年期投资（投资9万元）4.99万元，业主收益率55％。5年末业主提前还贷须归还银行金额5.8万元。
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按揭贷款
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| 首付50%，10年按揭
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业态统计
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| 一层：华润苏果大型超市，门面外铺均由品牌商家所订，目前经营未定
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| 二层：华润苏果大型超市
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| 三层：华润苏果大型超市
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项目评述
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| 项目占居优越地理位置，门面大部分已由大型厂家所订。
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| 优势：
| ■□位置：市中心黄金地段；
■□大型商家加盟，对投资客户注入信心保证。
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| 劣势：
| ■□价格偏高；
■□交通拥挤，门前停车不方便。
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4、连云港国际贸易中心
项目介绍
| 连云港国际贸易中心，位于新浦区通灌南路与海连路交汇处，项目占地11000平方米，总建筑面积近8万㎡，是一个综合了高端百货、5星级酒店、5A甲级写字楼的大型商业项目。
项目整体共有26层，高度近100米，具体规划为：1—5层群楼部分为高端旗舰百货，将由国内著名品牌商家进驻统一经营管理，打造连云港首个“一站式”休闲娱乐购物中心；项目主楼为5星主题酒店，将全程委托“中国饭店业著名品牌”——南京金陵饭店统一经营管理，共同打造全国首创全产权五星海洋主题酒店；东楼为连云港首座5A标准甲级写字楼，是主要用于商业办公的纯甲级写字楼，精装修可自由分割空间，拥有中央空调和独立卫生间。
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地理位置
| 新浦区通灌南路与海连中路交汇处，海连中路10号
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| 项目定位
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| 产权式酒店，5A甲级写字楼，高端旗舰百货
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开发商
| 连云港晶都房地产开发有限公司
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| 销售电话
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| 0518-85426666/85428888
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开盘时间
| 2007.1.6
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| 商铺层数
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| 25层
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商铺面积
| 共8000平方米，商场2.5万
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| 尺寸
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| 开间、 进深：一层层高 5.3 米；二楼层高为4.5米；3—25层高3.5米
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写字楼特征
| 国际5A标准甲级写字楼
晶装修，可自由分割
拥有中央空调，独立卫生间
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| 写字楼价格
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| 均价6900元/平方米左右
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销售价格
| 商铺：一层13800元/㎡，二层9800元/㎡，三层5800元/㎡，四层4800元/㎡
沿街商铺：均价36000元/㎡。
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| 8—25层：均价7000元/㎡
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| 酒店：7000元/㎡左右
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| 写字楼：6900元/㎡左右
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工程进度
| 商业裙楼已于2007年8月15日封顶
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销售进度
| 首层商铺只剩一间，位置不好，价格为10900元/㎡；二层销售率为95%，三层销售率为98%，四层销售率为80%。办公楼销售率为50%，酒店公寓销售率为25%。沿街商业销售率在50%左右。
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按揭贷款款投资回收情况
| 投资支出（示例客房）
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| 投资收益（一般估计）
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| 总价
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| 首付50%
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| 月供10年按揭
| 客房门市价
| 折扣
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| 出租天数
| 出租率
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| 毛收益/元
| 年净收益（分红比例5：5）
| 业主年净收益（扣除月供）
| 年回报率/%
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| 32.5万
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| 16.3万
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| 1808元
| 788
| 0.55
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| 237
| 65%
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| 102716
| 51358
| 29662
| 9.13
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| 274
| 75%
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| 118752
| 59376
| 37680
| 22.59
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| 310
| 85%
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| 134354
| 67177
| 45481
| 13.99
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一次性付款投资回收情况
| 投资支出（示例客房）
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| 投资收益（一般估计）
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| 总价
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| 客房门市价
| 折扣
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| 出租天数
| 出租率
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| 毛收益/元
| 年净收益（分红比例5：5）
| 年回报率/%
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| 32.5万
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| 788
| 0.55
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| 237
| 65%
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| 102716
| 51358
| 15.80
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| 274
| 75%
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| 118752
| 59376
| 18.27
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| 310
| 85%
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| 134354
| 67177
| 20.67
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| 商铺
投资
回收
| 包租10年，前4年每年返还8％，后6年每年递增0.3%，最高为第10年返还9.8%，在一次性付款或首付款时一次性返还前3年租金。例：首层一间商铺，面积10 ㎡，单价13800元/㎡，总价13.8万元。选择一次性付款时，总房款只用交104800元；选择按揭贷款时（贷款50%），首付款只用交35880元。此后第4—10年业主可得租金分别为11040元，11454元，11868元，12282元，12696元，13110元，13524元，10年中业主共得返还的租金为119094元，实际商铺总价为138000-119094＝18906元。
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业态统计
| 1—5层：高端旗舰百货
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| 6层大厅，7层商务会议室，健身房
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| 8—25层：客房（西楼），（东楼）5A标准甲级写字楼
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项目评述
| 显赫地段，2万平方米港城最大的休闲文化广场，汇聚港城鼎盛人脉。26层近8万平方米总建筑面积
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| 优势：
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| ■□南京金陵饭店统一经营管理5星级标准；
■□5A标准甲级写字楼，港城商业地产单体建筑规模最大；
■□繁华地段：羡慕处于繁华的市中心，是现代商贸活动的核心；
■□配套齐全、功能完善：国贸中心按照购、吃、住、游、玩、休闲等功能配套齐全的原则，将建成一个集购物、餐饮、观光、娱乐、休闲、配套服务等诸多功能于一体的标志性地标级物业，提供多方面、符合不同层次需求的服务；
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| 劣势：
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| ■□价格偏高；
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5、名典公寓
项目介绍
| 名典公寓位于连云港市新浦区，西边100米是火车站，东边100米是长途汽车站，对面是红星美凯龙国际家俱城。公交车始发站通往市区各大商场、超市、步行街、餐饮娱乐、商务活动只需十分钟。
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地理位置
| 连云港新浦区火车站东首，新浦人民路9号
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| 项目定位
| 商住
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开发商
| 连云港五恒房地产开发有限公司
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| 销售电话
| 0518-85061999
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开盘时间
| 2004年
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| 商铺层数
| 2层
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商铺面积
| 30—200 ㎡（共28套）
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| 尺寸
| 开间：3.7—8米，进深：8—14米，1层高4.2米，二层高为3.3米
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销售价格
| 一层：6000—7600元/ ㎡
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销售进度
| 整体销售率为90%，剩余五套左右
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年租金
| 4万左右
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| 按揭 |
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