兰州金城关项目招商策划报告
     
    呈送：兰州市城市发展投资有限公司
     
     
     
     
     
    兰州金城关项目招商策划报告
     
     
     
     
     
     
    提交者：英联国际不动产有限公司
     
    致兰州市城市发展投资有限公司:
     
        本公司非常荣幸地参与金城关项目考察，得以视察独具兰州地方特色的文化旅游产业。项目是兰州市“百里黄河风情线”上的一颗明珠，有着丰厚的人文内涵，藏传佛教文化、伊斯兰文化、黄河文化和丝绸之路文化汇聚于此，与风景秀丽的白塔山公园和魅力独具的兰州碑林互为依托，与雄伟壮观的百年铁桥--中山桥一衣带水，坐拥得天独厚的人文景观优势，独享天人合一的都市清静，优越的地理位置在全国省会城市中独一无二，是进行商、住、游三位一体的理想区域。在初步了解金城关项目情况后，我们觉得项目存在一些不足与欠缺的地方，对项目的运作与经营都会产生麻烦，但这些不足与欠缺的地方在短期是可以克服的，从长远来看是完全可以改善的；项目现有的规划与定位基本可行，但需要加以调整与优化。我们从市场角度出发，提出现阶段有关项目招商等事项初步建议，为项目的下阶段工作提出市场指引。
    本建议书所有结论的判断依据为现有市场条件、本公司专家组整体评审。本初步建议提交后，我司将会继续做好此项目的前期了解、沟通与跟进等工作。大规模地进行与项目相关的深入调查与研究，为后期的工作做好准备。衷心地希望能够与贵司进一步沟通及精诚合作，为项目的成功操作竭尽微薄之力，为兰州的发展壮大贡献自己的专业力量。
                   在考察过程中，得到了贵司的大力协助，在此，表示衷心的感谢！
     
    顺祝
    商祺！
    英联国际不动产有限公司
    2008年5月20日
     
     
    目      录
     
    1、      项目背景市场了解与分析
    2、      项目现状了解与分析
    3、      项目现状的思考
    4、      项目优化调整
    5、      项目策划与招商整体策略
     
     
     
    一、项目背景市场初步了解与分析
           
    1、兰州古玩市场情况
    城隍庙作为张掖路以及整个西关商圈的见证者，现已成为兰州以及全国各地的客商在兰州淘宝的一个必去之处。当然，它的兴衰也将成为西关商圈的一个风向标。隍庙发展成古玩市场已经有１０多年历史了，属民间自发组织的地摊市场，各种店铺约有2００多家。随着青陇古玩城入住张掖路基隆大厦，兰州的古玩市场将形成隍庙、金城珠宝古玩城、三希堂古玩城等多足鼎立的局面。
     
    



城隍庙                              三希堂
     
    
    金城珠宝古玩城
     
    2、兰州古玩市场，必须以特色文化走振兴之路
    甘肃地处西北，民间收藏特色鲜明，而作为省会城市的兰州，更是集省内各地民间收藏文化于一身。近年来，全国“收藏热”日渐升温，兰州古玩市场也全面繁荣。从目前的态势看，民间掀起的收藏热正席卷大江南北，中国的民间收藏正面临着前所未有的大好时期。由于兰州地处西北内陆地区，经济发展水平有限，仅从收藏市场的规模和程度而言，尚无法与北京、上海等大都会相比。但正因为如此，兰州的古玩市场着力在地域特色、民族特色上多做文章，如今，已走出了以特色收藏文化振兴古玩市场的成功之路。
    ?      甘肃彩陶  最吸引藏家
    ?      甘肃民间藏量相当丰富
    ?      西北各民族藏品走俏
       “只有民族的，才是世界的”，古玩市场也认这个道理。兰州的古玩市场将在地域特色和民族特色上走得的更远、更好。
     
    3、五类人“玩”火兰州收藏市场
    兰州市的收藏人群大致分为几大类：
    其一，收藏专家。
    一般情况下，这类人纯属个人兴趣收藏，只收不卖，并且在收藏时常常醉心于某个非常专业的藏品；
    其二，企业家。
    这类人收藏的目的有两个：一是当作一种投资；一是作为礼品买来送人。这类人信息灵通，资金比较雄厚，经常在国内乃至国外的市场寻宝，一旦有目标就迅速购买，之后瞄准时机再出手；
    第三是国家公务员、高薪人员，或是兴趣、爱好，或是投资；
    第四，社会各界的名流；
    第五，是一般收藏者，这些人大多都是普通市民，他们借着收藏热，怀着一种投机心理，希望能买到一个真品。
     
    4、兰州收藏市场已经走向平民化
    古代的收藏都是从平民到官绅，收藏品比较单一，如玉器、铜器之类。与其不同的是，如今的兰州出现了大量“平民好家”，有普通市民，退休干部，而且收藏价值取向也向多元化发展。
     
    二、项目现状初步了解与分析
     
    1、项目简介
    金城关文化风情区是兰州市“百里黄河风情线”上的一颗明珠，有着丰厚的人文内涵，藏传佛教文化、伊斯兰文化、黄河文化和丝绸之路文化汇聚于此，与风景秀丽的白塔山公园和魅力独具的兰州碑林互为依托，与雄伟壮观的百年铁桥--中山桥一衣带水，坐拥得天独厚的人文景观优势，独享天人合一的都市清静，优越的地理位置在全国省会城市中独一无二，是进行商、住、游三位一体开发的理想区域。依托兰州市城市“北仿古、南现代”发展规划的区位优势及省、市、区招商引资的优惠政策，以及《兰州市城市重点区域规划管理暂行办法》第十三条关于金城关周围不得修建与旅游、商业、服务业无关建筑的政策保障，以及市文化、旅游、招商和房产等政府主管部门的大力支持，加上兰州市城市发展投资有限公司组织开发建设的优势，具有十分广阔的开发空间。风情区占地面积71000平方米，建筑面积45000平方米，其中营业用房40000平方米。风情区将精心打造甘肃省乃至西北地区一流的文化旅游休闲商务区（即RBD），将文化与建筑、休闲、娱乐、旅游、购物有机结合，整体划分为文化展示区、休闲娱乐区、游览观光区、商务酒店区和餐饮广场区五个功能区，使传统文化展示、古玩字画收藏、观光游览、 旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐、商务酒店和特许经营等业态集于一体，丰富百里黄河风情线的业态组合，营造独具兰州地方特色的文化旅游产业展示交流窗口。
     
     
    2、项目SWOT分析
     
    a)      优势
    ?      项目坐拥得天独厚的人文景观优势，并具有一定的关联度；
    ?      项目地块地理条件优越，离市区距离近；
    ?      项目规划具有文化性，不是一个普通的商圈，而是兰州乃至整个甘肃的一张名片；
    ?      黄河两岸景观与绿化带对项目有拉动作用；
    ?      项目历史因素凸出，产生人文关注情节效应明显。
     
    b)      不足
    ?      项目主题过于单一，吸引力不足；
    ?      项目缺乏高亮点，现有创意不能切合实际；
    ?      对目标消费群体的消费需求关注不够，主要反映在建筑结构表现以及商业主题方面；
    ?      项目为新兴商业群，位于黄河以北，市场要一段时间的培养；
    ?      兰州旅游景观多而不精，无法吸引更多的旅客与旅客逗留的时间；
    ?      中山桥作为历史遗产，严禁通车，导致交通不便；
    ?      从项目周边可发展空间而言，商业市场形成缺乏后续补给；
    ?      项目的楼层过高，且无电梯，高层商铺的人气难以保障；
    ?      项目前面的滨河北路为主干道，无斑马线，人行不便；
    ?      建筑结构和规划组合对商业有不利影响；
    ?      项目规划未趋完善，项目车位严重不足，不到1/3；
    ?      商业规划不够完善，缺乏人流与车流通道；
    ?      项目平面格局不够合理，不利于商业的整合与分割；
    ?      项目依山而建，分为三台，成梯形格局，有30米的落差，不利于商业的运营；
    ?      本项目东、中、西不连惯，不利于商业的运营。
     
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