湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇                                
     
     
     
     
    
    湘银建宁购物公园
    销售策划报告之湘银大厦篇
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
目 录
    第一部分:湘银大厦写字楼定位方案              4
    一、株洲在售写字楼概况:              4
    二、株洲在售写字楼具体情况分析              4
    1、天雅国际服装大厦              4
    2、保利大厦调查报告              6
    第二部分:项目写字楼基本概况              8
    一、写字楼基本参数:              8
    二、写字楼平面分割:              8
    第三部分:写字楼定价原则、依据、销售策略及资金流量预算              10
    一、写字楼的定价原则及依据              10
    二、项目写字楼的定价及策略:              10
    1、项目写字楼价格:              10
    2、定价策略:              11
    三、写字楼销售策略:              11
    1、低开高走,小幅快跑的定价策              11
    2、降低门槛,短期返租策略              11
    四、写字楼资金流量预算:              12
    第四部分:湘银大厦产权式酒店定位方案              14
    一、保利大厦写字楼承租情况调查              14
    二、湘银大厦的定位——酒店              15
    三、产权式酒店的概述              16
    1、产权式酒店的概念:              16
    2、产权式酒店的类型              16
    3、产权式酒店的客户群体              17
    四、湘银大厦产权式酒店销售情况分析              17
    1、项目以产权式酒店销售的优势              17
    2、销售方式:              17
    3、销售价格:              18
    4、经营方式及资金流量预测:              18
    第五部分、产权式酒店定位及目标客户分析              20
    一、湘银大厦产权式酒店市场定位              20
    1、影响市场定位的因素:              20
    2、湘银大厦产权式酒店市场定位:              21
    二、湘银大厦产权式酒店投资目标客户分析              21
    第六部分、产权式酒店整合推广策略及步骤              22
    一、产权式酒店销售画册              22
    二、新闻、广告推广:              23
    第七部分:产权式酒店各阶段性推广策略              25
    一、内部认购期:(9月初——10月初)              25
    1、报纸广告              26
    2、优惠折扣推广              26
    二、正式开盘期(10月中旬——20051月中旬)              27
    1、报纸广告:              27
    2、活动推广:              28
    三、尾盘消化期:(20051月中旬——开业)              28
    1、报纸广告:              28
    3、活动推广:              29
    ——附件:保利大厦各楼层承租单位一览表:              30
    
     
    
湘银建宁购物公园湘银大厦销售策划报告
    湘银大厦是整个步行街中,楼层最高的建筑,由于其建筑结构的特殊性,因此在湘银大厦的经营定位中,为降低操作风险,提升商业价值,在经营定位的过程中,充分兼顾了多向性经营定位的可行性。
    湘银大厦的定位及销售策划报告从写字楼和产权式酒店两个方面进行阐述。 

第一部分:湘银大厦写字楼定位方案

一、株洲在售写字楼概况

    株洲由于其优越的地理位置,是中南地区的咽喉和要塞,便捷的交通辐射中南六省市,成为众多企业抢占中南的必争之地,因此,随着株洲招商引资力度的加强,株洲未来对写字楼的需求量将在现有基础上有所增加,拥有较大的增长空间。
    株洲市写字楼市场随着近年来株洲各行各业的迅速发展,雏形初显。就目前情况来看,在售的写字楼物业,仅有天雅国际大厦及保利大厦,总建筑面积约70000平方米
    这一局面的出现,与目前株洲整体的发展现状相适应,虽然写字楼的供应量仅有7万余平米,但从株洲目前的发展现状来看,写字楼供应量仍较大,拥有一定的操作风险。但随着株洲城市建筑步伐的加快,新一轮写字楼淘金浪潮即将到来。

二、株洲在售写字楼具体情况分析

1、天雅国际服装大厦

    1)、地理位置:株洲火车站南侧50(原新世界大厦)
    2)、整体规模:主体19层,地下2层,地上十九层,占地面积1万平米方,总建筑面积25758平米左右,一层至四层每层建筑面积1504平方米,五层至十九层每层建筑面积2245.5平方米;其中在商场19层设有700平米左右的T形展示舞台,项目总投资额约1.2亿元;市场计划2004828正是重新开业。
    3)、经营定位及售价:(以使用面积计算)

    楼层
    经营定位
    均价(元/m2
    管理费用
    地下层2
    停车场
    不售
     
    一层~五层
    专业休闲女装品牌服饰中心
    一层:19800/ m2
    二层:13800/ m2
    三层:9800/ m2
    四层:8000/ m2
    五层:不售
    12/m·
    六层
    写字楼
    3080/ m2
    1.5/m·
    七层~八层
    写字楼
    2980/ m2

    九层~十一层
    写字楼
    2880/ m2

    十二层~十四层
    写字楼
    2780/ m2

    十五层~十六层
    写字楼
    2680/ m2

    十七层~十八层
    写字楼
    2580/ m2

    十九层
    T型表演厅
    不售
     

    注:五层现为中国银行办公室。据介绍以后会改为商场,现不销售和招商。
    六层至十八层均为写字楼,每层规划设计四家,具体根据实际客户购买情况进行调整,但购买面积不低于100m2
    十九层为服装展示厅。
    相关费用:契税(4%)、房屋维修基金(3%)。
    4)、市场经营中每层的相关数据: 

    层数
    铺位数
    主力铺位
    主通道
    次通道
    一层
    52
    15 m2 
    3.5 m2 
    3 m2 
    二层
    45
    22 m2 
    3.5 m2 
    3 m2 
    三层
    46
    22 m2 
    3.5 m2 
    3 m2 
    四层
    39 
    24 m2 
    3.5 m2 
    3 m2 
    六层~十八层
    每层四户,共56户写字楼
    250 300 m2
    4 m2 
    3 m2 

    :市场目前总的铺位数为约182间。写字楼共设计56间,可根据客户的需要从新划分,但每户要在100平米以上。
    5)、硬件配套:8台自动扶梯,2台消防升降客梯,2台升降货梯,层高3.1,柱间距8.81-5层商场统一中央空调,写字楼部分预留中央空调口,且在出入口安装超大电子屏幕。
    6)、付款方式:分为一次性付款、银行按揭三种方式;
    ?      一次性付款:一层在确定位置,二,三,四层在交纳定金后七天内交纳全部楼款。
    ?      银行按揭付款:一层在确定位置,二,三,四层在交纳定金后七天内交纳全部楼款的50%及相关费用。购买写字楼的客户,交纳写字楼全部款项的40%及相关费用。
    7)、认购诚意金:一层~四层商铺每间铺位交纳诚意金2万元;写字楼部分若购买整层交纳诚意金30万元,若不整层购买(但最小不低于100平米)的,按实际合同总额的10%交纳诚意金;
    8)、开发商提供建行按揭:
    五成十五年银行贷款(商铺部分)
    五成十五年或六成十年银行贷款(写字楼部分)
     

2、保利大厦调查报告

    1)地理位置:长江广场东北角,西倚五星级华天大酒店,东临株洲市一商局投资新建的天元超市。
    2)市场规模:大厦总建筑面积65000平方米,主楼28层。其中裙楼四层,负一层5200平方米,一至三层均为5350平方米,写字楼部分43750平方米,室外停车场3500平方米,20035月可交付使用。
    3)经营定位及售价:
    写字楼价格:

    楼层
    经营定位
    单价(/)
    管理费
    备注
    1
     
    新一佳超市整体承租
    8800
     
    使用率:65~70%
    投资方案:出售铺位的2~5年收益权,按购房总价的百分率收取。
    2

    5200
     

    3

    3000
     

    4-28
    写字楼
    2910—3390(层价差20元)
    1.3/·平米
    使用率:70%
     

     
    1——3楼商铺出售方案(出售收益权):

    年限
    2年期
    3年期
    4年期
    5年期
    年收益率
    8%
    8.5%
    9%
    10%

    4)、付款方式:

    付款方式
    订金
    折扣
    备注
    一次性付款
     
    1万元
     
    
    7日支付100%
    按揭付款


    7日支付40%,其余部分待银行通知按揭
    分期付款


    7日支付50%,主体封顶支付80%,其余交房时交付

    5)、装修标准:

    结构
    砖混结构
    外墙
    瓷砖
    门窗
    塑钢窗、防盗门(费用另计)、
    内墙
    仿瓷涂料
    地面
    防滑瓷砖
    电梯
    4
    层高
    3 
    中央空调
    

    6)、周围环境及配套:

    交通
    21821、路车
    购物环境
    有大型超市-新一佳
    停车场
    
    学校及幼儿园
    
    电视、电话、宽带
    预埋
    热水
    

    7)、物业管理:
    ?      委托优秀物业经营公司管理。
    ?      大厦实行全方位智能化管理。
    ?      提供24小时保安巡视。
    ?      保证正常的水电供应、电梯使用,维护供水供电、电梯等公用设备。
    ?      维护大厦公共秩序及公共卫生。
    ?      按月智能远程抄表收取水、电空调费。
    ?      提供有偿特约服务。
    8)、银行按揭:
    开发商提供610年按揭(株洲商业银行)


第二部分:项目写字楼基本概况

一、写字楼基本参数:

    ·地理位置:项目写字楼部分位于建设南路与解放街交汇处,电脑市场东侧。
    ·规模:项目的写字楼部分主要集中在湘银大厦五至十六层,共12层,单层面积1400平米左右,约有单间312间左右,总面积约16800平米(具体各楼层面积以及单间数,以设计院最终设计图纸为准)。
    ·建筑技术参数:
    ——湘银大厦写字楼技术参数一览表:

    参数项目
    具体数值
     
    参数项目
    具体数值
    楼内层高
    2.7净高
     
    基本配套
    ·二十四小时的保安巡逻
    ·重点位置配备电视监控系统:主要是监控公共区域,主要指走道、电梯间、出入口、写字楼大厅等
    ·配备先进的自动喷淋系统
    ·报警系统及消防系统
    ·中央空调:由采购部出具中央空调成本及运作方案,通过比较最终做出选择。
    ·中央供热水系统
    ·双电源供电系统
    走道层高
    2.5净高



    主通道
    2.4 



    北侧单间
    16.31平米



    南侧单间
    26.23平米
     
    智能化系统
    光纤通讯综合布线:固定线路、ISDN、DDN、宽带接入等。
    电梯
    3部观光电梯,1部客货二用梯
     
    商务配套
    ·银行、商务中心、餐饮(各式中、西餐厅、员工餐厅)
    ·小型会议室及培训教室等。
    注:为考虑到酒店与写字楼定位的兼顾性,单个铺位设计严格按照酒店标准客房的尺寸进行。




     

二、写字楼平面分割:

    虽然株洲写字楼物业近年来将呈现上升趋势,但从目前株洲城市的发展现状来看,写字楼物业的供应量已达70000平米左右,整体的供应量较大,因此为降低项目的操作风险,对于湘银大厦的定位采取了多条腿走路,尽量保证多程经营定位的可行街,以最终实现其商业价值。
    因此,对于项目写字楼部分的铺位分割,必须坚持以下原则:
    ·写字楼和酒店运营的兼顾性原则
    ·铺位的可

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