2010济南长清项目前期分析及深度定位报告
    2010济南长清项目前期分析及深度定位报告
    目录
    第1章              城市宏观经济研究              3
    1.1              城市发展因素导向              3
    1.2              经济增长及财富指标              5
    1.3              房地产政策分析              7
    1.4              总结              10
    第2章              济南住宅市场分析              11
    2.1              济南住宅市场分析              11
    2.2              济南各区域市场分析              13
    2.3              济南住宅市场发展预测              16
    第3章              济南商业市场分析              17
    3.1              济南商圈的演变分析              17
    3.2              济南商业现状分析              20
    3.3              济南市商业未来预测              28
    第4章              项目地块分析              29
    4.1              地块价值评估              29
    4.2              地块价值分析              35
    第5章              长清住宅市场分析              37
    5.1              住宅市场整体分析              37
    5.2              区域住宅市场划分              38
    5.3              长清老城区住宅市场分析              39
    5.4              长清新城区住宅市场分析              41
    5.5              长清大学城住宅市场分析              43
    5.6              长清住宅潜在供应分析              45
    5.7              竞争项目细分              46
    5.8              可比案例分析              51
    第6章              长清住宅需求市场分析              54
    6.1              需求分析说明              54
    6.2              潜在消费群体的个人属性              55
    6.3              消费行为分析              59
    6.4              消费需求分析              63
    6.5              消费态度分析              68
    6.6              行业专业人士访谈              71
    6.7              需求分析结论              71
    第7章              长清商业市场分析              73
    7.1              长清商业市场概述              73
    7.2              商圈细分              74
    7.3              在售商业分析              77
    7.4              潜在商业项目              80
    7.5              长清市整体及项目所在商圈商业市场发展预测              80
    第8章              项目定位              81
    8.1              住宅部分定位              81
    8.2              商业部分定位              82
    第9章              项目规划指导建议书              86
    9.1              规划设计的原则              86
    9.2              规划设计要求              92
    第10章              项目经济测算              104
    10.1              经济技术指标              104
    10.2              取费标准              104
    10.3              财务假设              106
    10.4              物业配比              107
    10.5              二级开发模拟              107
    附件：设计成果要求              113
    
    

第1章      城市宏观经济研究

1.1      城市发展因素导向

1.1.1      城市总体规划及对房地产市场的影响

    
    主城区：旧城部分商务、行政、公共服务功能分别向西东转移，西部以商务、商务交流为主；东南部以行政、公共配套为主；主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。
    主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文传统产业的改造和高新技术产业的发展。
    济南实施了“东拓、西进、南控、北跨”的城市规划，东部新城成为房地产开发的热点地区。南部由于受到规划限制，房地产开发用地有限，今后济南的房地产开发多集中在东部、西部和北部。其中，东部集中在高新区片区；西部，以西客站为主，外加腊山片区；北部集中在小清河沿线和洛口片区。
    在政府“西进”的规划下，西部发展迅速，各项配套日益健全，潜在客户对区域的认同度日益提高。园博园的建设及“两翼齐飞”的发展规划为长清提供了良好的发展机会。

1.1.2      城市区域发展及对本项目的影响

    
    本案
    
    经济发展规划：2009年长清GDP总值达到203.65亿元，增长12.3%，“十一五”预期全区生产总值达到282亿元，年均增长20.3%，经济的发展使长清本地居民具有更大的消费能力，为房地产市场保有潜在客户。
    交通规划：长清到济南计划建造15公里轻轨，自济南西客站开始，途经大学城，零距离对接长清市区，打造近城生活圈，本项目距离轻轨较近，轻轨的开通将为济南市民到长清买房提供了便利，本项目客户群范围将被有效扩大。
    产业规划：园博园和大学科技园在长清的落户，成为长清发展的加速器；济南市“两翼齐飞”的发展规划，给长清带来了更多的发展机会。济南总投资80亿、十一大项目助力西部新城崛起，济西湿地公园、奥特莱斯商务中心、 现代农业生态观光园等项目为长清的发展提供了契机。
    长清的经济发展和轻轨的建设，为本项目提供了本区和济南市区的客户群，80亿元项目的建设为本项目提供了完备的周边配套设施。

1.2      经济增长及财富指标

1.2.1      2004-2009年长清GDP增长情况

    
    数据来源：《济南市统计年鉴》
    2004-2009年长清市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年长清实现生产总值203.65亿元，增长率12.3%。可以看出，长清经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时长清市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。

1.2.2      2004-2009年长清产业结构发展情况

    
    数据来源：长清区统计公报
    通过图表可以看出，长清产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例小幅稳定上升。第二产业比重仍在一半以上，说明长清区的产业结构仍有待不断优化，城市功能有待完善。

1.2.3      人口规模及增长速度

    
    数据来源：济南统计年鉴
    2004-2009年长清户籍人口数量基本保持低速均衡增长趋势。随着济南市区房价日益上涨和长清与济南市区交通配套的不断完善，长清以其较低房价和优美自然景观会吸引更多济南市区人口前往购房，长清的人口规模将会有较大增长。

1.2.4      房地产投资分析