汉正广场运营方案 / 汉正广场运营方案 / 汉正广场运营方案 /汉正广场运营方案 /汉正广场运营方案
    汉 正 广 场
     
    招
    商
    运
    营
    策
    划
    案
     
     
    汉正广场招商运营策划案
     
    第一章  项目现状
    晨晨代理公司于2008年2月开始运作本案，2008年6月29日项目开盘至今正好一年。共销售商铺306间，其中一层75间（剩余20间），二层113间（剩余0间），三层118间（剩余3间）。销售总面积23399.33㎡，销售额达84420995元。已领取钥匙110户。
    用一年时间，面对来势汹汹的“金融风暴”，晨晨公司基本完成整体销售额的50%，对于同行业来说取得如此成绩也确实来之不易，除了项目自身优势外与该公司的努力是分不开的。
    目前项目存在的问题：
    1、      负一层开设超市其中有服装专卖区，楼上已购铺业主不干；
    2、      选择按揭贷款购铺的业主大部分表示要自己办理房产证，不愿意把押金交给开发商，所以很多购铺业主未来接收商铺领取钥匙；
    3、      除20来间商铺业主自营外，绝大多数业主都是投资客，存在招商难的问题；
    4、      前来招商咨询的客户为零，看到广告打进来的电话又几个；
    5、      开盘时承诺客户过道墙可以拆除，现在工程部通知不准拆了，已购铺的业主有怨言；
    6、      本地服装经营户虽然看好汉正广场，但是嫌价格贵、结构不合理、位置不临街、风险大等顾虑重重。
    第2章      环境分析
    第1节      人文环境
    汉川市位于湖北省中部孝感市境内，始建县于北周武帝保定元年（公元561年），因汉水横穿境内而得名。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。全市面积1663平方公里，人口106.5万。汉川市委、市政府高度重视教育工作，千方百计加大对教育的投入，积极为教育解难题、办实事，在提高教师待遇、办学条件方面作出了相当大的努力。
    第2节      地理环境
    项目位于汉川市城区的南端，欢乐街中部，汉川市老汽车站地块。该区域为老城区，是汉川市商业零售的集聚地，也是目前汉川市最繁华的区域。
    第3节      交通环境
    107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。结合汉川与武汉连接出口通道和人流、物流流向实际，重点实施“四路四桥”工程。
    第4节      经济环境
    产业集群犹如一个不断加速的巨大“引擎”，推动汉川经济从恢复性增长步入旺盛增长的快车道。其中金属制品、纺织服装、食品医药三大支柱产业集群所占比重达80%以上，工业经济实力位居全省“十强”。汉川市商贸业繁荣活跃，第三产业迅猛发展。融入武汉市“一小时经济圈”，现有各类商业网点4.1万个，资产72亿元，年销售额达23亿元。市区建有孝感市一流水平的欢乐街市场和北街、南街、体育路等6个市场，年集市成交额达2亿元。有三星级宾馆1座，中高档宾馆12个，其它小型餐饮、旅店近百个，城区融食宿、娱乐于一体。
    第3章      项目SWOT分析
    第1节      优势分析
    ?      区位优势：项目位于汉川市最繁华的商业中心，区位优势非常明显，具有显著的不可复制性。以老车站周边为主的欢乐街商圈包括欢乐街、文化路、西街、东街。业态主要以服装鞋帽为主，其它诸如黄金珠宝、家电通讯等。目前欢乐街是汉川市最繁华的商业集聚地，该商圈的主要特点是商业密集程度高，租金高，使用氛围浓厚；但是商业形式原始，商业功能单一，面对以仙女大道为主的新商圈竞争渐渐乏力，整体环境急需升级改造。
    ?      定位优势：项目定位以服装经营为主题的专题式综合性购物中心，集多种商业功能于一体，符合商业发展规律，引领汉川市商业发展方向，更能满足终端市场需求。
    ?      先发优势：开辟汉川市首家高档次商业综合体，填补汉川市无上档次、高品位、多功能、现代化购物中心的空白，符合马路商业升级改造的市场规律要求。
    ?      背景优势：开发商实力雄厚，经验丰富，成功开发过多个大型地产类项目，开发的汉正服装工业城即将列入湖北省重点扶持项目。本案的开发迎合了汉川市政府关于推进汉川城市化进程的要求，故得到市政府的强力支持。
    ?      聚集优势：项目的销售工作取得阶段性成功，有近300户业主购买了商铺，一、二、三层商铺几乎被抢购一空，为汉正广场的成功启动奠定基础。
    第2节      劣势分析
    ?      周边配套：项目处于老街区，交通拥挤。欢乐街为单行线，车流动线为环绕一号地块呈顺时针方向流动。地块周边无停车场，欢乐街其它商业均为街铺形式，无大型商业，对车辆通行和停留要求常常达不到满足。
    ?      自然环境：欢乐街道路狭窄，拥挤不堪，车来人往交通十分不便。需要通过政府相关部门改善市政基础设施。
    ?      物业管理：项目的一、二、三层商铺均为个人所有，如果没有一个组织来统一思想、统一行动、统一管理，大家都各自为政，那么就如一盘散沙，不但开不了业，而且会名誉扫地。
    第3节      机会点分析
    ?      汉川市优越的区位环境和政府不断加强的招商力度使众多企业来汉川投资兴业，汉川的产业集群将得到更快更强的发展，产业经济为第三产业特别是商业发展奠定了良好的基础，由于产业发展带来的各种人流、物流将会促使商业不断升级。
    ?      汉川商业以前、现在和将来都与农村经济发展密不可分，而目前国家为建设社会主义新农村，不断推进农村政策，并从财政上大力支持，在这种情况下，农村收入将会持续增加，与之相对应可支配收入也会不断增加。农村消费已经不是满足基本的吃、穿等要求，而向更高的层次发展。农村消费市场为项目的可持续性发展提供有力支撑。
    ?      现有商业结构未使商业得到质的提升，无法满足消费者日益增长的物质文化需求，消费者渴望提升商业品质。
    ?      部分商业企业如中百集团、全友家私、双虎家私、锅加锅等，已在汉川抢滩登陆，并且在汉川得到了较好的发展，这些企业的示范作用必然会带动其它商业企业的跟进。
    第4节      威胁点分析
    ?      本地对口业态中高档商品经营户特别是品牌服装业户，如果拧成一根绳不愿跟进，那么对项目招商工作将会是致命的打击。
    ?      从消费者调查来看，大部分消费者对汉川目前的购物环境不满意，很多消费者会到武汉购买品牌服饰、鞋帽等高档消费品。这说明消费者对汉川商业的认可度较低。
    ?      欢乐街因车站而繁荣，而如今车站已迁移，同时在新车站周围正在形成一个新的商圈，一旦有新的项目在新车站周围开发，将会使项目面临巨大的竞争。
    第4章      招商策略
    第1节      招商思路
    紧紧抓住当地个体业户喜欢扎堆经营的习惯和规律，整合汉川城区凌乱、分散的穿着用品市场，把中高档对口商品经营业态集中到汉正广场来统一经营。
    第2节      业态布局
    一楼以经营中高档百货为主，如黄金珠宝、美容化妆品、家用电器、高档服饰、名贵烟酒、工艺礼品等；二楼经营品牌服装，分品牌男装区和品牌女装区；三楼经营各式男女服装、中老年服装、童装和运动装及睡衣等。负一层为大型超市，四楼为餐饮、娱乐、健身、休闲、茶庄、婚纱摄影、迷你影院和儿童电玩等于一体。
    业态布局配比：
    


     
     
     
     
     
     
    第3节      定位策略
    本项目定位为专题式商场，即以服装经营为主题的综合性购物广场。
    说明】大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。 基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前许多百货商店所不能比拟的。 
    专题式商场的概念，近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。 
    专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。例如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场；“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌；“良缘阁”包含了结婚所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有；“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心；“中央汽车世界广场”只卖一种商品—汽车。 
    这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。总之，专题式商场有非常好的发展空间。
    第4节      主力业态名称
    把本项目二楼、三楼确定为主力业态，以主力业态的招商来带动其它业态招商跟进。名称：汉正广场服装大世界
    第5节      招商步骤、方式
    1）      选择目标客户群：以本地经营户为主，向周边辐射。
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