慧德勤（中国）商业地产机构
     
     
     
     
     
    秦皇岛商业研究
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳市慧德勤房地产经纪有限公司
     
    中国·深圳  绥中项目部
    2012年10月
     
     
     
     
    目 录
    第一部分：秦皇岛宏观市场环境 ……………………………………3 
    第一章、秦皇岛整体经济情况 …………………………………3
    第二章、秦皇岛城市规划与发展趋势 …………………………4 
    第三章、秦皇岛商贸旅游产业 …………………………………9
    第二部分：秦皇岛整体商业市场调研………………………………13
    第一章、秦皇岛商圈情况………………………………………13
    第二章、秦皇岛商圈初步调研…………………………………14
    第三章、秦皇岛专业市场调研…………………………………35
    第三部分：针对性案例研究…………………………………………54
    第一章、秦皇岛彩龙国际商贸广场……………………………54
    第二章、彩龙的租售模式、招商政策…………………………58
    第三章、项目投资开发商——香港昌升集团…………………61
    第四章、昌升集团各项目租售模式、政策及信息……………66
     
     
     
     
     
     
    第一部分  秦皇岛宏观市场环境
    第一章、秦皇岛整体经济情况
    1、秦皇岛简介
    
    秦皇岛，简称秦，位于中国河北省东北部，首批全国沿海开放城市。因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市。现为为河北省省辖市，中国北方著名港口城市。是2008年北京奥运会的协办城市。
    秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812.4平方公里，截止2010年底全市总人口已达到298万。秦皇岛交通便捷，通讯发达。秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京沈高速公路、沿海高速公路、102、205国道贯穿全境。从北京、沈阳到秦皇岛只需两个多小时。
    2、秦皇岛GDP情况
    
        2011年，全市总体经济运行平稳，初步核算，全市实现生产总值1064.03亿元，比去年增长12.0%。其中第一产业增加值141.19亿元，增长5.1%，第二产业增加值419.47亿元，增长16.2%，第三产业增加值503.38亿元，增长10.4%。
    2012年秦皇岛市经济社会发展预期目标为生产总值增长10%，全部财政收入增长14%。
    3、固定资产投资
    2011年累计完成全社会固定资产投资615.10亿元，同比增长25.6%。其中除农户以外的固定资产投资完成598.46亿元，增长25.2%。城乡建设项目稳步推进，完成投资433.60亿元，增长21.2%。投资结构调整力度加大，第三产业投资在投资增长中居主导地位。三次产业投资的比例关系为2.8∶29.6∶67.6。房地产投资增长势头不减，商品房销售面积增幅回落。全年完成房地产投资164.86亿元，增长37.1%，增幅较上年加快9.4个百分点。全市商品房销售面积336.82万平方米，增长3.3%。
    4、地方财政及居民收入情况
    2011年全市实现财政收入168.69亿元，增长20.2%，财政收入占GDP比重为15.9%。一般预算收入86.64亿元，分别增长20.2%和20.3%。城镇居民人均可支配收入19385元、农民人均纯收入7365元，分别增长13.2%和18.5%。
    截止年末，金融机构各项存款余额1686.78亿元，比年初增长10.6%。其中个人储蓄存款余额997.57亿元，增长14.7%；单位存款余额663.17亿元，增长5.2%。
    2011年，秦皇岛市累计实现社会消费品零售总额394.45亿元，同比增长17.8%。尽管城乡消费上扬，但受房地产调控和汽车市场消费政策调整的影响，住房、汽车消费增幅减缓。去年商品房销售面积336.82万平方米，增幅同比回落59.5个百分点。汽车类商品销售额与上年持平，建筑及装潢材料类销售额同比下降10.7%。
     
    第二章、秦皇岛城市规划与发展趋势
    一、市域城市体系规划  
    市域城镇空间及等级结构
    构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“4＋2”组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。“两点”指据点式发展的青龙和卢龙县城。“三轴”分别指沿205复合交通线（含205国道、京秦铁路）、102复合交通线（含102国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路）和承秦复合交通线（含承秦高速公路、秦青公路）构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市（1个）、中小城市(5个)、中心镇（9个）和一般镇（16个）四级市域城镇等级结构。  
 
     
    市域及城市对外交通  
（1）公路 规划市域形成以“十”字形的高速公路主干线（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三纵七横十三条线”的干线公路网（三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线；七横为京建线、凉龙线、三抚线、102国道、205国道和沿海公路北线、沿海公路南线）共同构成的公路网主骨架。  
（2）铁路 一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京秦客运专线，在秦皇岛市区设北戴河站和秦皇岛站两个客运站。规划京山铁路北戴河站—秦皇岛站之间的区段改线西迁，原线路废除。二是建设津秦客运专线：该线在市区平行京秦客运专线走向，分别在北戴河与秦皇岛设置客运站。三是为扩大港口腹地，打通至承德、内蒙、辽西的交通通道。  
（3）航空 在昌黎晒甲坨规划建设4C级旅游支线机场，山海关的军民合用机场近中期予以保留，远期搬迁。
    
     
    二、滨海地区空间协调发展规划 
1、滨海地区空间发展战略 东优西移，南控北进（优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移。在开发建设西部滨海地区的同时应注重对海岸线沿线的控制，避免对自然资源的破坏，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸）；轴向集聚，组团隔离（滨海地区是秦皇岛市发展的龙头，人口向该区域各城镇集聚是秦皇岛市发展的必然，因此，强化滨海地区城镇带的建设是非常必要的。
2、滨海地区空间布局结构 坚持生态环境优先的原则，优化完善东部海港区、山海关区、北戴河区的城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进“西港东迁”，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色的的园林式、生态型、现代化的滨海名城，构筑由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、滨海生态新城、昌黎县城、抚宁县城等构成的“4+2组团”式城镇空间布局结构，建设秦皇岛大都市区。
3、滨海地区各组团功能定位 海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。 

三、主城区空间发展规划 
（一）城市性质和城市规模 
1、城市性质： 我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市。 
2、城市人口规模 规划在2005年现状城市人口75.16万人的基础上，规划初定2010年城市人口为109万人城市用地规模 规划城市用地规模为2010年120平方公里，人均建设用地110M2；2020年149平方公里、人均建设用地110M2。 
3、城市远景发展目标： 建设富有实力、充满活力、独具魅力、彰显竞争力的沿海经济社会发展强市，努力建成全省环境最优、发展最快、活力最强、人民最富的实践科学发展的先行地区，逐步发展成为现代化、国际性、生态型的滨海名城。
    （二）城市发展策略  
强化海港组团、净化北戴河组团、优化山海关组团。 
    海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综合区。加快实施 “西港东迁”， 增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，集约节约建设用地。 
    北戴河组团（含南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为主的特