花都区迎宾大道北101亩
    商业金融地块调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    开发部:余海东 黄刚山
    2009年6月26日 
     
     
     
    目  录
    第一部分  地块情况              3
    一、地块地理位置              3
    二、地块主要参数              5
    三、地块背景              6
    四、地块现状              7
    第二部分  宏观环境简介              11
    一、花都简介              11
    二、近期经济简介              11
    第三部分  房地产市场分析              13
    一、花都近年房地产开发投资情况              13
    二、酒店市场              14
    三、写字楼市场              17
    四、商业发展情况              19
    第四部分  项目综合可行性分析              21
    一、地块优劣势分析              21
    二、开发可行性分析              22
    三、结论              22

第一部分  地块情况

1、      地块地理位置

    地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里
    
    新机场
    
    区政府
    
    本地块
    
    
    在建的嘉华皇冠酒店（五星）
    在建的皇冠酒店
    合和新城
    村民自建房
    君悦大酒店（4星）
    云峰大酒店（准4星）
    
    本地块
    

二、地块主要参数

三、地块背景

    地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶
    嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争
    嘉华集团在花都发展简介：
    ?      嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目
    ?      嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式 住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。
    ?      2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目
    ?      2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价

四、地块现状

     
     
    


     
    
    嘉华酒店项目
    
     
    
    君悦酒店
    
     
     
     
     
     
     
    
    本地块
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
    
    地块东部紧邻的另一栋嘉华酒店楼
    
    嵌在地块内部的嘉华酒店楼
    
     
    


     
     
     
    
    道路对面看嘉华皇冠假日酒店的主体楼
    




    地块北部的小路和村民自建房
    
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第二部分  宏观环境简介

一、花都简介

    花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。总面积970平方公里，户籍人口63万。
    功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。
    空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。

二、近期经济简介

    自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。
    2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%
    2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%
     
    

第三部分  房地产市场分析

1、      花都近年房地产开发投资情况

年份	固定资产投资（亿元）	房地产开发投资（亿元）	房地产开发投资增幅(%)	房地产所占比重（%）
2003	52.2	14.7	15.30%	28.16%
2004	62.9	16.6	12.93%	26.39%
2005	71.9	19	14.46%	26.43%
2006	86.7	24.3	27.89%	28.03%
2007	87.9	41.4	70.37%	47.10%
2008	94.8	47.1	13.77%	49.68%

    
     
    ?      2003-2008年，房地产开发投资增幅持续上升，07年达到高峰，08年增速明显放缓
    ?      房地产投资占固定投资的比重也逐年上升，有2003年的28.16