一、调研总纲

1.调研目的

通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。

2调研方法

    2.1实地考察
    2.2地毯式拜访
    2.3抽样访谈
    2.4问卷调研

3调研重点：

    3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）
    3.2市场需求分析
    3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面

4调研时间：

XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日

二、调研内容

1目标城市商业整体环境调研

    1.1城市社会环境
    1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；
    1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附表五）
    1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。
    1.2.1地区生产总值分析（附表六）
    1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）
    1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。
    ·人均收入情况分析（附表八）
    ·消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）
    ·恩格尔系数
    恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出
    根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。

2目标城市商业地产环境调研

    2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。
    2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）
    2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。
    2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）

3项目用地情况分析

    3.1城市未来发展方向
    3.2项目地块自身情况（附表十二）
    3.3项目周边交通状况。
    3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。
    3.5项目周边的商业设施氛围。
    3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。
    3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。

4消费来源及辐射力调研

    2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）
    2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）
    2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三）

5竞争对手情况调研

    5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）
    5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究
    5.3对竞争对手营销策略

6城市政策法律环境调研（附表十五）

7调研的初步结论

结合上述分析，得出初步市场调研结论。

8各城市之间数据对比分析（附表十六、十七）

    8.1城市整体环境对比分析
    8.1.1地区生产总值：
    8.1.2全社会固定资产投资：
    8.1.3社会消费品零售总额：
    8.1.4城市居民人均可支配收入：
    8.2城市基本状况对比分析
    8.2.1房屋施工、竣工面积：
    8.2.2商业、住宅销售均价：
    8.2.3全市人口与城区人口：
    8.2.4全市面积与城区面积：
    8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析
    8.3.1城市居民人均消费支出：
    8.3.2食品消费支出占比：
    8.3.3服饰消费支出占比：
    8.3.4交通通讯消费支出占比：
    8.3.5年娱教服务消费支出占比：
    8.4城市居民投资取向对比
    8.5城市商铺租金价格对比分析
    8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比
    8.7城市产业导向对比分析
    8.8城市投资利与弊对比分析

第二章、选址

一、选址的意义：

随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。

二、集团选址的标准：

    本着深耕吉林的发展方针战略，在吉林省各地级城市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市）。
    集团选址标准为：
    1.城市整体环境
    1.1  城市常住人口：50万以上。
    1.2  城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。
    1.3  城市全社会年固定资产投资200亿元以上。
    1.4  年社会消费品零售总额180亿元以上。
    1.5  城镇居民人均年可支配收入12000元以上。
    1.6  年人均消费支出5000元以上。
    1.7  城市规划重视第三产业。
    1.8  未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。
    1.9  该城市有明显的支柱产业。
    1.10  政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。
    1.11  城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。
    1.12  住宅地产均价在2000元/㎡以上，商业地产均价在4000元/㎡以上。
    2.项目地块条件
    2.1  地块要求：净地、5通一平。
    2.2  地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。
    2.3  项目位置符合城市未来发展方向。
    2.4  项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。
    2.5  项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。
    2.6  项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。
    2.7  距市中心车程不超过15-20分钟。
    2.8  项目周边经停公交线路不少于5条。
    2.9  项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。
    2.10  项目地块要求规整。
    2.11  项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。
    2.12  距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。

第三章、项目规划方案

    随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
    我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大章：

一、商业规划

商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。
综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。

1.商业规划依据

    1.1市场调查
    项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。
    1.2商家需求
    在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。
    1.3消费者需求
    设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。

2.业态、功能及面积配比规划

    ●独具中国特色的概念式SHOPPING MALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
    ●在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。
    ●以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在10---12万㎡左右。营业面积规划按占比50%---65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万㎡的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（ 6万㎡），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万㎡。
    2.1主题百货 ——日用生活馆
    2.1.1区域规划面积：4万㎡，占总体面积40%。  百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。
    2.1.2经营方式：租赁式经营
    2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出章铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。  　　　　　
    2.1.4收益方式：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。
    2.2专业店——家居建材馆
    2.2.1区域规划面积：3.5万㎡，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。
    2.2.2经营方式：租赁式经营
    2.2.3物业产权：销售章产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出章铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。
    2.2.4收益方式：产权销售，实现房地产收益；  租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。
    2.3服务功能区 ——美食、娱乐、室内公园
    2.3.1区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5万㎡，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPING MALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务

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