光大花园前期策划报告
光大花园商业项目
市场调研报告
(第一册)
二零零五年十月
新港物业顾问国际有限公司
ChinaLand Property Consultants International Ltd.
第一部分、广州市商业市场调查分析
一、2004年广州主要经济指标
1.1 2004年广州市经济社会发展主要指标
指 标
| 计算单位
| 2004年
| 2003年
| 2002年
| 2001年
| 2000年
| 同比增减%
|
一．国内生产总值
| 亿元
| 4115.81
| 3466
| 3001
| 2684.83
| 2375.9
| 15.79%
|
第一产业增加值
| 亿元
| 115.50
| 100.4
| 103
| 97.28
| 94.37
| 13.07%
|
第二产业增加值
| 亿元
| 1817.71
| 1547
| 1227
| 1125.06
| 1032
| 14.89%
|
第三产业增加值
| 亿元
| 2182.60
| 1897
| 1671
| 1463.42
| 1249.4
| 13.09%
|
人均国内生产总值
| 元
| 56300
| 46952
| 41884
| 38007
| 34292
| 16.60%
|
二．工业总产值
| 亿元
| 5749.5
| 4746
| 3788
| 3393.19
| 3100.02
| 17.45%
|
三．全社会固定资产投资
| 亿元
| 1322
| 1173
| 1009
| 978.21
| 923.67
| 11.27%
|
广州市2004年人均GDP增长15.7%，广州市经济仍然保持着良好的发展势头。
36
2004年广州社会费品零售总额 单位：万元 项目
| 2004年
| 比上年增减（%）
|
|
|
|
|
总 计
| 16750514
| 12.10
|
一、按地区分
|
|
|
城镇
| 15366158
| 11.13
|
农村
| 1384356
| 24.11
|
二、按行业分
|
|
|
批发零售贸易业
| 13634535
| 15.22
|
限额以上企业
| 4242199
| 17.11
|
限额以下企业
| 9392336
| 14.38
|
餐饮业
| 3004455
| 6.60
|
其 他
| 111524
| -61.60
|
三、按企业规模分
|
|
|
限额以上企业
| 5055629
| 16.42
|
限额以下企业和个体
| 11694885
| 10.33
|
主要年份社会消费品零售总额历史最高水平 单位：亿元 年份
| 总计
| 按行业分
|
|
|
|
| 批发和零售贸易业
| 餐饮业
| 其他行业
|
1996
| 686.44
| 454.94
| 119.37
| 112.13
|
1997
| 802.59
| 532.93
| 138.70
| 130.96
|
1998
| 904.57
| 601.06
| 158.37
| 145.12
|
1999
| 1000.68
| 666.15
| 182.10
| 152.43
|
2000
| 1121.13
| 783.95
| 208.14
| 129.04
|
2001
| 1248.28
| 880.40
| 239.92
| 127.96
|
2002
| 1370.68
| 973.32
| 265.97
| 131.39
|
2003
| 1494.27
| 1183.38
| 281.85
| 29.04
|
2004
| 1675.05
| 1363.45
| 300.45
| 11.15
|
广州市居民家庭平均每人全年可支配收入与消费性支出情况 （单位：元） 项目
| 1995年
| 2000年
| 2001年
| 2002年
| 2003年
|
可支配收入
| 9038.16
| 13966.53
| 14694
| 13380.47
| 15003
|
消费性支出
| 7601.73
| 11349.47
| 11467.35
| 10671.78
| 11571
|
食品
| 3816.34
| 4835.57
| 4589.72
| 4380.36
| 4503.01
|
衣着
| 498.13
| 586.69
| 573
| 564.71
| 677.65
|
医疗保健
| 244.53
| 444.61
| 557.56
| 592.71
| 711.25
|
交通及通讯
| 476.24
| 1033.55
| 1100.27
| 1185.74
| 1422.89
|
娱乐文教服务
| 734.42
| 1443.42
| 1515.95
| 1751.08
| 1884.16
|
居住
| 658.94
| 1474.6
| 1539.97
| 981.43
| 1177.72
|
杂项商品及服务
| 482.44
| 718.24
| 754.67
| 468.90
| 627.86
|
从以上各图表可知，广州市居民家庭收入平稳增长，消费结构进一步优化，消费质量有所提高。 八大类消费支出中，食品支出与衣着支出占消费性支出的比重有所回升；恩格尔系数达38.9%。显示目前广州居民的消费已从解决温饱型过渡到享受型消费。家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐文教服务、居居住、杂项目商品和服务六大类支出的比重均有所提高。饮食向更高层次发展；精神文化生活不断充实，教育支出持续增长；衣着、医疗保健居住、交通通讯等支出增幅均在20%左右。 广州市人口及居民收入的持续增长，为商业项目提供了强大的潜在消费支持。 注释：恩格尔系数 恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100% 恩格尔定律：主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要， 在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 由此可见，广州市市民的生活水平已达到“富裕”阶段，消费重心已由解决温饱型转移到享受型消费。在商场中发展这类享受型消费业态已是大势所趋。 2004年城市居民消费价格指数(上年=100) 项 目
| 2003年
| 2004年
|
|
|
|
|
城市居民消费价格总指数
| 100.1
| 101.7
|
消费品价格指数
| 99.8
| 102.2
|
服务项目价格指数
| 100.8
| 100.8
|
一、食品
| 102.4
| 105.4
|
#粮食
| 101.0
| 113.1
|
油脂
| 103.8
| 108.4
|
肉禽及其制品
| 101.2
| 110.1
|
蛋
| 96.7
| 121.7
|
水产品
| 101.6
| 107.8
|
菜
| 110.7
| 104.9
|
#鲜菜
| 112.4
| 105.3
|
二、烟酒及用品
| 100.4
| 102.5
|
三、衣着
| 96.7
| 99.1
|
四、家庭设备用品及维修服务
| 97.0
| 98.4
|
#耐用消费品
| 94.7
| 96.9
|
五、医疗保健和个人用品
| 99.4
| 99.7
|
#医疗保健
| 100.3
| 99.7
|
六、交通和通讯
| 97.3
| 98.9
|
七、娱乐教育文化用品及服务
| 97.1
| 98.9
|
八、居住
| 102.7
| 102.0
|
#租房
| 105.5
| 100.0
|
水、电、燃料
| 102.7
| 102.7
|
从以上数据可知，基本生活用品的消费价格呈较大上升趋势，为社区商业奠定良好的消费基础。 1.2 广州市基本经济情况 A、GDP增长15.0% 2004年广州生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达到4115.8亿元，比上年增长15%。其中，第一产业增加值115.5亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.6亿元，增长13.8%。三次产业的比重为2.81∶44.16∶53.03。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。 
数据来源：广州年鉴 B、工业成为经济加快增长的主导力量 2004年全市实现工业总产值5749.5亿元，增长19.7%。 ● 轻工业产值2679.5亿元，重工业产值3070亿元，全年重工业产值首次超过轻工业产值，轻重工业产值比例为46.6∶53.4，工业重型化进一步明显。 ● 支柱产业拉动工业快速增长，汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值2234.8亿元，增长35.4%，占全市规模以上工业总产值的比重达44.3%。 ● 高新技术产业发展迅猛，全年实现工业高新技术产品产值1432.5亿元，增长34.5%，增速高出全市工业平均水平14.8个百分点，占工业总产值的比重达24.9%。 C、固定资产投资增长较快 2004年全年完成全社会固定资产投资1322亿元，增长12.5%。 ● 基本建设完成投资622.2亿元，增长36.8%；更新改造投资完成投资161.2亿元，下降12.8%；房地产完成投资440.8亿元，增长5.1%。全年全市重点建设项目完成投资322.1亿元，增长63.4%，占全市固定资产投资的比重为24.4%。 ● 一批重点项目建设取得重大进展，新白云国际机场建成并顺利转场运营，地铁二号线调整工程土建工程已基本完成，三号线已开始铺轨，四号线已全面施工，五号线前期工作进展顺利，广州新火车站已开工建设，年产5万辆的本田（中国）出口基地等项目建成投产，广州丰田汽车一期年产3