前言

    今天，随着我国国民经济的迅速发展，居民消费水平的日益提高，无论沿海发达城市或一线城市还是内地二、三线城市，休闲与购物相结合的“一站式”消费需求都在迅速成长，近十年大型购物中心在国内如雨后春笋迅速增长。作为商业地产项目，要确立和保持长久的商业市场龙头地位，必然要真正具备自身的竞争优势，全力构筑持久的商业核心竞争力，这就要求现代大型商业地产项目必须具备持续经营管理的战略思路。
    广宁商业步行街以创新的规划设计与经营理念，成为广宁县最受瞩目的商业项目，在开发上无疑是成功的。然而，步行街已试业开业近一年，总体经营状况不温不火，正是由于商业经营管理方面的缺失所导致。
    由于时间所限，我们目前仅能针对经营管理模式、经营管理策略与推广宣传策略方面的思路作出考虑，待汇峻公司进驻项目后，将对项目进行全面的了解，再完成《项目总体经营策划报告》及各阶段的经营活动执行报告。

一、项目经营管理架构

现代商业物业实施“三权”分立，即所有权、经营权和管理权分立。物业的所有权由开发商或投资者业主所拥有，商铺的经营权则交由租赁商户使用，而项目的管理权则委托管理公司实施，管理公司成为商场持续良好经营的监护者。

（一）商业地产项目管理的两大范畴

项目商业物业的销售与招商工作只是资金运作的一环，发展商的最重要收益是日后商场的租赁与经营收益及物业的增值。悦景公司作为整个步行街区最大的业主，必须介入到商业物业的后期经营管理规划工作中，这将直接决定发展商未来收益的增减。所以，这就要求发展商成立或委托专业的、独立的经营管理公司进行商业物业的管理，保证商业物业的旺场与持续经营。
商业物业管理与住宅物业管理有着本质的区别，商业项目除了物业管理服务外，管理机构还需提供专业的商业经营管理服务。概括起来，商业物业项目管理的两大管理范畴功能分别是：

物业管理：

物业管理主要是针对商场的硬件服务，为商场经营者和消费者创造舒适的营商环境和购物消费环境。

商业经营管理：

    商业经营管理主要是针对商场的软件服务，为经营者提供良好的经营条件。
    以上两大部分内容中，经营管理是核心，物业管理是围绕着经营管理来服务的，从功能配置上从属于商业经营管理。

（二）商业项目的物业管理职能

    商场的物业管理切不可简单地与物业管理混为一谈，商业项目的管理其包含的内容比纯粹意义的物业管理广泛得多，商业地产项目的物业管理与住宅项目有本质的不同，其最大的区别主要在于服务的标准和范畴的不同。一般来说，商业地产项目的物业管理要求在个性服务与档次方面没有高档住宅的要求高，但由于商业项目所服务的目标群体众多，服务范畴与涉及面往往要比住宅更广泛。
    商场物业管理的目的是为经营户和消费者提供一个良好的营商环境及服务平台，与商业经营管理构成完整的商场运营管理。商场物业管理主要包括六大职能：
    1、      商业建筑物与商场装修的维护；
    开发商完成项目的建筑施工、交付使用后，建筑物的维护与保养工作即转移到物业公司手中，特别需要重视的是商场公共区域的装修的维护与保养工作，是关系到整个商场运营档次与品牌形象的建立，更是商铺物业能否实现保值、增值目标的重要环节。

    2、      商场配套设备、设施的维护；
    广宁商业步行街配套了各类电梯（包括客梯、货梯与自动扶梯等）、中央空调、电视墙幕、消防喷淋、公共照明、广告牌等设备设施，做好这些设备设施的日常维护工作，除了可以保证设备设施正常运作，节约优胜成本，更可以通过完善的配套不断吸引更多的客流量，切实促进项目经营的兴旺。

    3、      商场消防与公共安全的管理；
    步行街是公共、公众的活动空间，将吸引与容纳成千上万公众的来到，既然是公共环境，就会容易出现对公众、公共安全产生不良影响的人和事，物业公司必须对步行街的消防、交通、人员等方面的公共安全作出有力保证。

    4、      商场环境与商场清洁卫生的管理；
    环境保洁工作是物业管理公司最基本的工作之一，是体现物业管理公司工作能力与服务水平的重要因素，步行街是一个休闲、时尚的购物消费场所，一个具有优雅与整洁卫生环境的商场，必然是市民大众首选的休闲、消费场所。

    5、      项目交通及进出车辆的管理；
    现代商业规划突出商业空间公共化、社会化、步行化的特色，休闲性是商业步行街主要特色，其休闲性主要体现在人员流动的步行化与顺畅性方面。项目交通及进出车辆的管理不但是步行街公共安全的需要，同时也是项目经营活动顺利开展的需要，顺畅的交通流向、规范的车辆停放，能大大地吸引消费群体前往与进入项目，更能增加消费者的购物消费机会。

    6、      处理商场紧急事件。
    紧急事件包括建筑物或装修事故、停电或电路故障、电梯故障、设备或设施故障、发生火警、恶劣天气、人员受伤或急病、客户与商户、客户与客户之间的严重冲突、罪恶事件等。物业公司对紧急事件的处理必须快速、到位与安全。

（三）商业项目的经营管理职能

    物业管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证，但绝对不能将物业管理等同商业管理，二者的职能有着本质的区别。经营管理为经营者提供良好的经营条件。
    经营管理是商业地产项目开发成败的关键，抓好商业经营管理，是商业规律的需求，也是经营者、投资者的理性需求，从某种意义上说，商业经营就是商业地产开发的根本。随着市场的逐步成熟，现在越来越多的开发商、投资者与经营者都大力关注商铺的经营管理，对项目的经营管理、推广宣传、经营思路等非常在意。打好经营管理这张牌，对于商场的招商、销售、经营有着极强的催化剂作用。
    商业经营管理的实质就是以商场商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商户的经营行为，最终达到吸引更多顾客到来消费目的。商业管理主要有七大职能：

商场招商代理；

项目开业后仍需要进行多次招商或商户调整，以不断调整与完善项目的经营业态与商户结构。商业经营管理的招商职能正是指项目开业后的后续招商。

统一开业计划；

在一个商场里，包括了众多不同业态与不同商户，统一商业的开业计划与营业时间，有利于提高整个商场的商业氛围。

规范经营方向；

广宁商业步行街首层大部分物业都已经出售，理论上物业的业权已经转移，业主喜欢经营什么都可以，但一个项目的业态必须作系统的规划，否则项目的经营就会出现恶性竞争。

组织各类活动

商场经营管理的核心工作是不定期策划、组织、实施各类经营活动，如：商业文化、品类促销、宣传推广、公益等活动，以提升步行街的人气。

建立和维护商场品牌；

广宁商业步行街要持续旺场，必须提升项目的美誉度忠诚度，为项目在广宁树立明确的品牌形象，改变广宁民众的消费习惯，成为广宁民众休闲购物消费有首选场所。

协调商户关系与维持商业秩序；

在同地商场的不同商户之间，竞争是必然的，良性竞争是商场不断旺场的基础，协调商户关系与维持步行街的商业秩序，重点在于处理好不同业态或同一业态不同商户的关系，避免场内商户之间出现恶性竞争。

杜绝假冒伪劣商品。

一粒老鼠屎，搞坏一锅汤。诚信经营是一个商场的生命线，消费者最讨厌经营假冒伪劣商品的商家，如果步行街内有商户经营假冒伪劣商品，消费者就会说“广宁步行街在经营假冒伪劣商品”，这对步行街辛辛苦苦建立的品牌形象毁于一旦。

（四）项目商业经营管理架构

    1、管理架构：
    商铺经营管理除了住宅物业管理的保安、清洁等基本的工作外，更重要的是商场整体的经营推广，包括商场整体品牌形象的建立和宣传、经营分区的管理、商场经营推广计划的制定和执行、节假日促销活动的组织、商户经营品质的监管、商家的退租、转让、重新招租、租户售后服务的监督等。

    广宁商业步行街
    经营管理职能架构
    广宁县恒富物业经营管理有限公司
    广州汇峻商业经营管理有限公司
    保洁
    绿化
    保安
    工程
    招商
    经营策划
    推广策划










    目前广宁商业步行街已正式开业，而基本上对于商业的经营管理方面的工作没有系统地组织。要解决这个问题，可以从两方面入手：一方面通过强化物业管理公司的动作，着重做好步行街的保洁、车辆管理、设备设施维护工作，保证步行街洁净、安全；另一方面由专业的商业经营管理公司作为经营管理顾问，借助专业经营管理人员的经验使步行街的经营步入正常的轨道。

    2、人员安排：
    汇峻商业经营管理公司将派员常驻广宁商业步行街现场，协助恒富物业经营管理公司开发管理工作，并参与项目经营管理的策划、组织与实施。
    汇峻常驻人员：
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