商无域  合有道                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
     

前   言              

    前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。
    本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。
    由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。
    希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜存青的态度看待本项目的营销战略。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分：定位与规划

     
     
     
     
     

思考：如何实现项目发展目标？

    


    我们的开发目标
    是什么？
    为海南中发地探索新开发模式积累经验
    快速回笼资金，建立轰动效应.
    提升海南中发地
    市场的品牌影响力
    利润最大化
    
    
    我们的目标：
    
     
    
    1、打造一个高端的、标杆性的商业项目；
    2、实现项目利润与经营旺场双丰收；
    3、树立项目品牌和发展商品牌；
     
    
     
     
     
    
    
    做好项目定位是基础！
    
     
     
     
     
    
     
     
    多维立体定位体系
     
    商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立体化定位策略。
     
     
    
     
    项目的客户职能
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    主定位（项目的城市职能（对外）、地段职能（对外）、行业职能）
    次定位（城市职能（对内）、地段职能（对内）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    收益壁垒风险
    项目的行业职能 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    对内对外
    项目的地段职能
     
     
     
     
     
     
     
     
    如何助力城市市？
     
    项目的城市职能
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    做企业？做项目？
    企业定位
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    商业地产定位
    
    

    
     
     
     
     
    第一维定位依据：
     
    企业定位
     
     
    企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    政府
     
     
     
    开发商
    屯昌经济
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     
    企业定位四佛论 ：
    1、      孙大圣的造势经营（斗战胜佛：实力、能力，资源整合力）
    2、      唐三藏的借势经营（功德佛：功德与借势。）
    3、      沙和尚的稳健经营（金身罗汉：不受关注，但有立锥之地）
    4、      猪八戒的甩手经营（净坛使者：做起来轻松，结果却只能收拾剩菜残羹）
    百禾田建议：企业经营做三藏，项目运营做大圣。
     
    开发商立项三思考：
    1、政府为什么给咱金钥匙?政绩和城市经济
    2、如何使用金钥匙？理解透政府，了解透城市
    3、若没有找到最大宝藏，如何拿到风险最小的财富？
    设置有弹性的规划

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    企业定位分析流程：
     
    
    
    ?      确定战略实施的资源及风险
     
    ?      制定战略实施计划
    ?      实施计划
    5
    制定实施计划
    ?      根据影响的大小来排出战略方案的优先次序
     
    ?      能力/差距分析
     
    ?      确定企业发展战略
    ?      企业发展战略
    4
    确定机会与最终确定发展战略
    ?      了解行业/市场发展状况
     
    ?      确定行业主要影响因素及关键成功因素
     
    ?      结合自身的核心能力，制定战略方案选择标准
    ?      改进方案的衡量标准
    2
    确定战略方
    案选择标准
    ?      确定可能实现增长的各种发展机会
     
    ?      衡量各个机会对企业发展的影响
    ?      实现企业增长的候选方案
    3
    找出发展机会并进行初步筛选
    ?      了解和评估当前的业务状况
     
    ?      确定企业核心能力
     
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