建邺区江东门地区商业策划方案

第一部分江东门地区商业市场分析

1．江东门地区商业现状描述

该项目位于建邺区，河西大板块中，东至湖西路，西至燕山路，北至汉中门大街，南至应天大街。现阶段需改造地块紧临南京大屠杀遇难同胞纪念馆。我们通过详细地市场调查与商户问卷调查，发现目前江东门地区商业形态散乱，社区商业相对比较低级、零散，有大量中低档的家装、建材商户聚集销售，本区域内老居民、流动人群的购买力差，高端消费严重外流。以下为本次商业市场调研所得具体情况：

1.1 市场业态分析

我们首先对各条主次干道上的业态分布做了研究，得出各条街道的分布图、业态分析表格和业态情况总结。

1.1.1汉中门大街

    重要的交通主干道，本次调查西起江东中路，东至北圩路。
    ?      分布图：

    图1-1
    ?      业态情况：
    城市主干道，且处在住宅小区较多地区，所以，本区内社区商业发展较好，有欧尚超市及一些大中型餐饮店等主力店。西侧连接江东中路专业家居、家装市场，因此，本区内一些小型专业门店数量也很多，大多经营状态很差。本区内还有不少汽车服务专营店，代表了一部分汽车需求的高端消费人群需求，这一点值得关注。一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。

    ?      表1-1：汉中门大街业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	15	10.8%	蓉城老妈火锅，金三奇大酒店
服饰饰品	5	4%	志贤外贸服饰
休闲娱乐	19	13.7%	凯迪KTV，凤西宾馆，沁华足疗
美容美发	9	6.5%	浪涛，自然美
杂货超市	22	15.8%	苏果便利，欧尚超市
汽修	12	8.6%	国泰汽修
家装业	22	15.8%	海尔橱柜，锐佳科技
房产中介	7	5%	顺驰房产，裕兴房产，中广置业
图文	8	5.8%	科彩图文
其他	20	14.4%	阿里斯顿，中国移动，AO史密斯，百信药房
总计	139

1.1.2水西门大街

    水西门大街是重要的交通主干道，因地铁二号线在建，街道西段北侧正在围挡施工。本次调查西起江东中路，东至湖西街。
    ?      分布图：

    图1-2

    ?      业态情况：
                本区商家较为分散，只有街道西段南侧，聚集了大批的建材、铁艺加工点。餐饮商家少，且以正餐为主，休闲茶社及浴场，生意萧条。在其他业态中，有10多家都是二手电器门面。尤其是西段，业态相对比较低级杂乱。

    ?      表1-2：水西门大街业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	3	3.9%	小金陵酒家
服饰饰品	0	0%
休闲娱乐	8	10.5%	美高美娱乐中心，街客茶坊
美容美发	0	0%
杂货超市	4	5.3%	联华超市，龙泰烟酒
汽修	0	0%
家装业	34	44.7%	震群贸易公司，新都市家具城，铁艺店
房产中介	5	6.6%	利群房产
图文	3	3.9%	汇彩图文
其他	19	25%	江苏交通科技大厦，移动通信，二手电器
总计	76

1.1.3集庆门大街

    集庆门大街为东西通向交通主干道，本次调查西起江东中路，东至湖西街。
    ?      分布图：

    图1-3

    ?      业态情况：
    本区业态不连贯，专业市场繁多，有汽修、钢材、铁艺、装饰材料等，档次偏低，影响居民生活质量。近江东中路的路段有华润苏果及苏宁电器，档次较高，及时提升了本区的社区商业档次，补充了其业种的不足。其他业态中，品牌售后店、干洗店较多。

    ?      表1-3：集庆门大街业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	8	7.9%	克里斯汀饼屋，石城人家
服饰饰品	0	0%
休闲娱乐	1	0.9%	金顶尚燕鲍翅休闲会所
美容美发	2	1.9%	华艺发型
杂货超市	16	15.8%	华润苏果、苏宁电器
汽修	11	10.9%	广利汽修，哈飞汽车
家装业	42	41.6%	伊莱克斯厨房，群艺装饰
房产中介	3	3%	城市中介
图文	3	3%	彩虹图文
其他	15	14.9%	中国石化、海尔售后服务，生态洗衣
总计	101

1.1.4北圩路

    北圩路为南北向交通次干道，连接城北与江东门，本次调查北起汉中门大街，南至水西门大街。
    ?      分布图：

    图1-4

    ?      业态情况：
                本区是市内有名的“酸菜鱼”一条街，以中低档餐饮为主，部分沿街商铺进行过统一整改，但仍不完善，还有不少门面房为小区内一楼沿街住房改建而成，影响了整条街道的业态统一和商业形象的美观。眼镜店和药房的存在，满足了晓庄学院、审计学院学生和周边居民的需要。



    ?      表1-4：北圩路南段业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	10	40%	新玉林家常菜馆，老侉子羊肉，忘不了酸菜鱼
服饰饰品	0	0
休闲娱乐	4	16%	三角洲宾馆，新主张咖啡店
美容美发	2	8%	T型空间
杂货超市	4	16%	豆豆烟酒
汽修	1	4%	富康汽修
家装业	0	0
房产中介	0	0
图文	2	8%
其他	2	8%	百信药房，眼镜店
总计	25

1.1.5 湖西街

    湖西街是江东门地区南北通向的交通要道，此调查北至水西门大街，南至所街。
    ?      分布图：

    图1-5

    ?      业态情况：
                因小区分布密集，业态上以满足周边居民的生活需求为主，集中了超市、餐饮、烟酒一类的商业，休闲娱乐类商铺档次较高。整体看来，各种业态分布比较均匀，但部分五金、摩修店、小吃铺，影响了整条街的商业形象。

    ?      表1-5：湖西街业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	21	19.1%	老九饭馆，酸菜鱼
服饰饰品	1	0.9%
休闲娱乐	13	11.8%	鱼得水温泉，湖西网络
美容美发	11	10%	歌临国际美容、蝶臣美容美发
杂货超市	20	18.2%	苏果社区店，华诚超市
汽修	5	4.5%	丰田汽修
家装业	16	14.5%	塑钢门窗
房产中介	4	3.6%	顺驰房产
图文	3	2.7%	梦想图文
其他	16	15.7%	驰力汽车传动装置有限公司，老高五金
总计	110

1.1.6茶南大街

    茶南大街北起水西门大街，临近南京大屠杀遇难同胞纪念馆，是一条双向两车道的商业街，经过简单的规划，为南北走向。此调查北到水西门大街，南到福园路。
    ?      分布图：

    图1-6

    ?      业态情况：
    业态以满足周边居民的生活需求为主，北段集中了几家规模和档次比较高的商家，南端周边整体氛围比较杂乱，导致业态也比较杂乱。其他业态中，有干洗、通讯、糕点店等，都是社区配套商业。从整体来看，该商业街上各种业态分布比较均匀，但杂乱。

    ?      表1-6：茶南大街业态分布表

业态	总数	分布比例	代表商家
餐饮	28	28.9%	安乐园，新百姓家常菜馆
服饰饰品	22	22.7%	摩登贝贝童装店
休闲娱乐	9	9.3%	锦江之星，明清园茶社
美容美发	7	7.2%	摩发师发艺
杂货超市	7	7.2%	苏果便利，苏捷烟草
汽修	0	0
家装业	1	1%	中保龙装饰城
房产中介	5	5.2%	顺驰不动产
图文	2	2.1%	小图文
其他	16	16.5%	梦雅干洗，移动联通，玩具店
总计	97