商业部规章管理制度
恒大地产集团有限公司
广东公司商业部规章管理制度
广东公司商业部
2011年7月
目 录
第一部分 商业部工作职责 4
一、自营物业及公建配套的策划招商管理 4
二、自营物业及公建配套的日常监督管理 5
第二部分 商业部组织架构及岗位职责 6
一、组织架构 6
二、岗位职责 6
第三部分 商业部工作制度 10
一、内部工作管理制度 10
二、商业项目现场招商管理制度 11
三、部门成员失职问责具体条理（包括但不限于） 11
第四部分 商业部工作流程 13
一、大中型商业项目启动前期定位策划工作流程 13
二、自营商业物业及公建配套招商工作流程 15
三、自营商业物业及公建配套日常管理工作 17
四、其他具体工作流程 18
第五部分 广东公司商业部工作管理制度 23
前 言
打造一支专业、高素质的商业团队，是商业部工作顺利进行的重要保证。商业部招商策划工作是一项专业性和时效性很强的工作，其要求部门人员具备良好的基本素质和专业能力，以适应各种压力和挑战。因此，商业部管理制度的建立势在必行。
商业部管理规章制度为加强规范公司自营物业及公建配套的前期策划、招商及后期管理及监督，促进和提高公司的招商业绩，树立公司的集体形象及部门人员的专业形象而制订。
该制度详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，部门工作流程等，适用于商业部全体人员，并且为新进人员培训、日常行为准则及招商策划工作管理之标准，所有部门人员应严格遵守并执行。
商业部人员应同心协力，以“过程精品化”为工作准则，为营造一个和谐、平等、友好的工作环境努力，为提高自身素质不断学习，为公司的发展作出应有的贡献。
第一部分 商业部工作职责
商业部是公司广东区域各楼盘自营商业物业（如商业广场、写字楼、停车场、已收楼未售商铺等）和公建配套（如会所、俱乐部等）的统一管理部门，主要负责商用物业前期策划、项目定位、招商、宣传推广、自营物业及公建配套的日常监督管理等。具体职责如下：
一、自营物业及公建配套的策划招商管理
1、前期介入商业项目策划，参与总工室、规划设计院做好商用物业设计方案的研讨工作；
2、对公司新地块商业项目、正在建设并准备推出市场之商业项目进行前期调研分析，包括交通、楼盘、居住人口、商圈、竞争对手等数据分析工作，并提出项目定位分析报告；
3、项目建设前期联络主力客户商家、会同总工室、设计院、对意向进驻商家提出的要求做规划设计修改工作，努力做到重点项目定单式开发建设，拒绝前期无定位，先建设后招商的反向操作旧模式;
4、对现有经营不善的重点自营物业及公建配套进行分析，找出失败原因及不足，总结经验教训并提出经营改善方案;
5、会同商业定价小组制定自营物业及公建配套招租方案、自营物业经营管理方案；
6、负责来访客户的接待、后期跟踪服务，并建立租户信息档案库；
7、会同合同管理部制订租赁合同范本，并负责合同的签订、续签及解除等；
8、负责已签订租赁合同的登记备案工作，并定期做好与各楼盘所在租赁管理所、街道办、工商及城管等相关政府部门的公关工作；
9、负责已出租物业租金的收缴工作，并定期撰写相关经营情况分析报告；
10、建立知名商家档案库，定期与各商家沟通联系，巩固及维护与品牌商家的长期友好合作关系；
11、负责收集、整理市场信息，及时把握政府新政策法规，并根据新规定及时调整经营策略。
二、自营物业及公建配套的日常监督管理
1、负责建立各类自营物业及公建配套台帐及租赁合同台帐等；
2、负责自营物业及公建配套日常巡查工作，监督物业公司对自营物业及公建配套的日常管理情况；
3、做好租户、物业公司之间沟通的桥梁工作，一方面督促租户配合做好物业服务工作，另一方面协助物业公司做好租户合法经营的监督工作。
第二部分 商业部组织架构及岗位职责
商业部根据目前工作需要暂设经理（副经理-主持工作）、经理助理、招商主管（后期增设）、招商专员、资料管理员等五类岗位，具体职责如下：
经 理（副经理）
一、组织架构
经理助理
招商专员
资料管理员
招商主管
二、岗位职责
（一）经理(副经理)岗位职责
1、负责集团公司广东区域商业项目的统筹管理工作；
2、对接集团商业中心，与商业中心共同完成集团公司下达的各项考核指标任务；
3、负责新地块商业项目、正在建设并准备推出市场之商业项目进行前期统筹策划及招商工作；
4、重点商业项目大型主力商家谈判工作，并对接大型主力商家与公司相关部门的动态沟通协调；理顺商业客户与公司的对接关系;
5、负责统筹制定商业项目的经营方案；
6、负责做好与公司各业务部门的长期横向沟通，确保自营物业及公建配套策划招商工作正常顺利开展；
7、定期与品牌商家交流沟通并保持良好的社会合作关系;
8、做好对委托代管物业的监督管理;
9、负责所管辖楼盘政府相关部门如租赁管理中心、街道办、工商所、派出所的具体公关工作，争取与其保持良好的社会合作关系。
（二）经理助理岗位职责
1、具体负责商业项目前期策划、市场调研、完成商业项目定位报告的组织推进工作；
2、负责跟进主力、次主力客户的洽谈沟通谈判；
3、负责重点商业项目的具体招商推进工作；
4、负责重大租赁合同的起草及谈判签订工作；
5、具体负责完成商业项目的经营方案书写；
6、负责指导及带领招商主管、招商专员开展商业项目策划及招商工作；
7、协助经理做好公司内部各相关部门的联络沟通；
8、协助经理做好各大项目的具体推进组织工作。
（三）招商主管岗位职责
1、参与集团公司广东区域商业物业的招商专项工作；
2、带领招商专员共同完成商业项目周边地区市场调研，收集相关数据并进行相关数据统计，撰写市场调研分析报告;
3、负责接待来访租户并参与潜在租户的商务谈判；
4、负责对招商专员起草的租赁合同、合同续签及解除等文书工作进行二次校对把关；
5、负责所管辖楼盘自营物业及公建配套（含出租、空置及代管经营物业）的日常监督管理；
6、协助招商专员共同处理好商家后期经营中出现的各种疑难问题；
7、联络各广告及活动策划公司，对未售或即将租赁的商业项目进行招商推广方案设计；
8、指导及协助招商专员，共同处理好广东公司各楼盘自营商业物业和公建配套的策划、招商、经营管理等细节工作。
（四）招商专员岗位职责
1、参与集团公司广东区域商业物业的招商专项工作；
2、具体负责对商业项目周边地区进行市场调研，收集相关数据并
进行相关数据统计，撰写市场调研分析报告;
3、重点商业项目现场驻场，接洽意向商家，带领客户看铺及选铺，完成商家首次接触、答疑解难等沟通工作；
4、负责做好办公室日常商家电话咨询记录工作，并于每周一例会向经理做情况汇报；
5、负责协助对接开发部、总工室等公司内部相关部门，获取商业项目图纸及相关数据，并根据需要分类存档并打印；
6、负责建立租户信息档案库，定期做好客户回访工作；
7、起草签订租赁合同、合同的续签及解除等工作，及时处理好商
家的合同关系； 8、负责已签订租赁合同的备案登记工作； 9、负责已签订合同租户的收铺、装修报批及开业前的协调沟通工
作；
10、负责所管辖楼盘自营物业及公建配套（含出租、空置及代管经营物业）的日常监督管理。
（四）资料管理员岗位职责
1、负责建立自营物业及公建配套台帐，并及时做好更新工作；
2、负责租赁合同台帐的建立及租赁合同的整理和档案归档工作；
3、负责公司、部门的文件档案整理及归档工作；
4、负责人事考勤、绩效考核统计、收发文件、文具及办公设备等日常工作；
5、负责与公司内部各业务部门的协调联络工作，做好相关证件及图纸资料的整理、录入书写、归档等工作；
6、负责租赁合同报批；
7、负责租户日常租金的催收工作并每月底统计经营月报表； 8、负责接受各类咨询、做好记录，及时与客户沟通、反馈有关信
息。
9、负责明源租赁系统客户信息资料及租赁合同录入。
第三部分 商业部工作制度
完善的工作制度带来高效的管理效果，商业部工作制度是在集团制度的前提下制订并认真贯彻执行，其目的在于提高部门工作效率、加强部门员工管理，充分调动各员工工作积极性，高效、高质、高昂的投入到工作中，以达到“过程精品化”的集团要求。
商业部工作制度采用目标计划管理方式，以月计划为工作目标，采用计划分解方式在时间上落实到周工作计划，在人员安排上采用责任到人方式，确保工作目标能超值、高效完成。商业部工作制度将结合公司关于失职问责制度同步进行，有违反制度条理的将被列入失职问责行列。
一、内部工作管理制度
1、每月末制定下月工作计划;
2、每周一召开部门例会，总结上周各商业项目招商及其它工作完成情况，布置下周工作计划，工作计划由部门各成员共同协商，部门经理具体安排统筹工作;
3、按照周工作计划安排，每日由部门经理安排工作，落实到人,具体时间具体完成;
4、每周末（星期5）下班前，部门成员提交周工作总结表;
5、对于客户电话咨询租赁事宜，做好登记录入电脑工作;
6、对于个别商业项目，如现场派驻招商代表驻场工作，则每周五招商专员提交一份“客户资料登记表”给部门经理，并于每周一部门例会上做项目招商情况汇报。
附录：
1、《周工作总结表》
2、《客户资料登记表》
二、商业项目现场招商管理制度
见附录：《招商现场管理制度》。
三、部门成员失职问责具体条理（包括但