河北商博（国际）汽配城
HEBEI SHANGBO INTERNATIONAL AUTO PARTS CENTER
     
     
     
    河北商博汽车配件贸易有限公司
    河北商博（国际）汽配城
     
     
    招商计划书
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二O一二年二月二十一日
     
     
     
     
    目  录
     
    前言………………………………………………………………3
     
    第一部分   商业定位……………………………………………4
    一、项目总体定位
    二、商业业态定位
    1、定位理由
    2、业态定位
    三、商业名称定位
    1、商业案名定位
    2、商博汽配城的解释
    第二部分  招商策略……………………………………………6
    一、公司经营目标
    二、招商经济指标
    1、总体目标
    2、关于招商出租的优惠政策
    三、业态分布
    四、租金标段
    五、任务分解
    1、二月份工作任务的分解
    2、三月份工作任务的分解
    3、四月份工作任务的分解
     
     
     
     
     
    前  言
     
    商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
    商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈的局面被打破，石家庄正定同城中心优势凸显。所以我们的项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
    要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。
    项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分   商业定位
     
    一、项目的总体定位
       本项目立足于石家庄服务周边市场，具有强大辐射的大型现代化的汽配批发市场。成为河北汽配市场升级版的标志，具有在华北地区汽配产业独有的地理位置、悠久历史、优质管理和服务，成为河北汽车后市场服务和趋势发展的风向标。   
    二、商业业态定位
    1、定位理由
    （1）汽配行业的发展需求
    跨入二十一世纪，中国汽车行业进入快速发展时期，相伴而生的汽车后市场呈井喷式的发展，传统的经营模式正面临巨大冲击。在以信息技术为代表的高新技术迅速发展的今天，以信息化带动传统汽配产业经营模式的改造和升级已显得尤为重要。
    （2）石家庄老汽配市场面临的问题：
    ①市场老旧、面临拆迁、市场内交通拥堵、仓储告急；
    ②管理团队缺乏创新，满足或带领汽配商户进行经营创新的拓展能力差；
    ③老旧汽配城所处的地理位置多为石家庄城中村，所以存在土地拓展受限，不能满足汽配城升级改造的客观要求。
    ④不能在较短时间内升级改造的汽配城总容纳量受限，满足不了潜在目标客户的需求，客观上阻碍了汽配市场的发展和良性循环。
    （3）项目的优势
    ①我们的项目扼守石家庄北大门，正定主城内，市场三面临路，坐享107国道的干道便捷，毗邻正定火车站、汽车站，地段不可复制，与正定国际小商品市场融合，人流物流条件优越，是商家投资和经营最佳市场。
    ②项目主体建筑已经全部竣工，减少了像其他专业商业地产项目一样的开发成本，只要启动，便可立即进入招商阶段。
    具有丰富经验的职业经理人操盘带队，
    （4）管理团队
    具有丰富经验的职业经理人操盘带队，务实、创新适时且合理；
    管理团队高效务实，具备多年汽配专业市场管理经验；
    另有，行业优秀操盘手，专业市场优秀经理人组成的专家顾问团。 
     整个团队抗风险能力强，能够与公司，与市场、与商户共进退。
    我们占据天时、地利、人和的优势，所以如此定位，充分且必要。
    2、业态定位
    经营品种涵盖汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车油品、汽车饰品等国内外全线品牌，
    本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。
    三、商业名称定位
      1、商业案名定位
      项目名称为：河北商博（国际）汽配城。
    沿用“商博”二字，延续商博中心在消费者心目中知名度，给消费者可信任的感觉：我们只是业态变化了，项目本身并没有移主，增强的项目在消费者心中的稳定概念。
    汽配城：行业、产业属性均明确，与我们专业市场的定位贴合，好懂易记。
      2、商博汽配城的定位
      “商博”释义：“商博”取“大商博纳”中间二字，博,大通也，意为多，广，大，纳，容量也，意为范围大,方面多，容纳广。
    牛的形象作为吉祥物，早已被世界认可，不论是东方还是西方，牛都被大家所认可。整个建筑设计理念也来源于此，寓意着：踏实而又强健、充满幸福憧憬、希望万事亨通，成为开拓精神的象征。拓荒牛同时也代表了商博中心建设者敢闯、敢试、敢为人先、任劳任怨、拼搏进取、开拓创新的奋斗精神。与大商博纳异曲同工，不谋而合。
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分   招商策略
     
    一、公司的经营目标
    （一）、努力实现招商目标：上半年100户；出租（出售）10000平方米；下半年100户；出租（出售）10000平方米；    
    （二）、力争全年最低必达目标出租（出售）2万平方米，150家商户；
    （三）、力争在2012年七月上旬开业，12月30日前完成75%/3万平方米=（2.25万平方米）的出租（出售）任务。
    注：经济指标（销售单价与出租单价）待调研后确定。
    二、招商经济指标
    1、目标数据
    招商组市围绕年出租（出售）2万平方米，200家商户制定招商出租（出售）的细化指标计划为：（见下表）（单位：户）
     

    2、关于市场招商出租的优惠政策
    为便于公司的统一管理，稳定市场商户经营，促进市场招商出租工作的有序开展，确保2012年2万平方米出租（出售）任务指标完成，特制定本优惠政策，具体如下：
    （1）续租优惠幅度
    ①租期2年，优惠幅度为现行价总租金的3-8%；
    ②租期3年，优惠幅度为现行价总租金的7-12%。
    （说明：好位置采取低幅度优惠，不好的位置采取高幅度优惠，其它区域依情况适中优惠。）
    （2）其它优惠
    与续租并行的市场综合服务费，一次性交纳每11个月服务费可享受加赠1个月的优惠。
     
    （3）三点说明
    ①凡享受优惠的商户，付款方式均为一次性付清。
    ②以上优惠只限于市场一次性交款的商户。
    ③该优惠政策自签发之日起执行，原来执行的其它相关长租优惠政策同时取消。
      三、楼层落位
    
    
    
     
     
     
     
     
     
     
    1、总体布局思路：一二层主要为汽车配件，按照大车、小车进行分类，大车按照重型配件、轻型配件区分楼层，小车配件按照常规车件、进口车件区分楼层。三层主要为汽车用品，以常规用品为主，另有小车配件；四层汽车用品以双季产品和户外产品等展示性强的产品为主；汽保工具占据四层一半。五层以商务办公和行政办公为主。 交错分布、横向调整的目的在于兼顾产品的联动性和品牌或产品的带动效应。
    2、一层：底商以大车配件、单品消耗量大的配件和综合实力较强的全车系商家为主要招商对象。配套包括银行、餐饮等。
    3、一层：内铺以大车重型件为主。
    4、二层：大车轻型件、小车配件各占50% 。
    5、三层：汽车用品占70%，小车配件占30%。
    6、四层：汽车用品占50%（含关联用品或延伸业态），汽保及检测工具占50%。
    7、五层：自用行政办公占50%，商务外用占50%（市场办、汇集汽车金融服务、汽车租赁服务、汽车配件电子商务、车友俱乐部、汽车及厂家驻河北办事机构、省市汽配行业协会办公、一站式服务和各职能部门等），比例可根据实际情况作适当调整。
     
    8、仓储、汽车配件、汽车用品、汽保工具、配套、商务中心比例为最终调整为：17:28:2:15:20:8:10。
    9、以上业态分布暂不包括汽车维修和汽车养护，也不包括项目南端原酒店、餐饮、娱乐的配套设置
    四、详见（各楼层平面分布图）

     
    五、租金标段（元/平米/月）（详见各楼层价位分布图）