第5部分   商业物业市场分析
    5.1、商业宏观经济与市场环境分析
    5.1.1全国商业发展趋势

1. 国家政策

1.1 财经研究机构对07年消费市场的预测

    商务部部长助理傅自应1月4日在北京透露，2006年，我国社会消费品零售总额达到7.6万亿元，增长13%以上，是1997年以来的最高增长幅度。针对新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007我国消费品零售总额将增长12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环境将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本；消费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明2007年消费景气指数仍将保持较高水平。
    初步预测，2007年将实现消费品零售总额85851.7亿元，增长12.5%，其中城市消费增长13.1%，农村消费增长11.3%。预测认为，城乡居民消费需求新一轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出2007年我国要继续处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重, 随着这些措施的到位，我国有望在2007年迎来消费的快速扩张期。
    20007年消费市场增长主要有三大不利因素。1、住房消费疲软，将影响一大批相关消费的增长。2、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢，消费相应减速。3、统计口径变化带来的消费增长，2007年不复存在。
    2006年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经济增长可能放缓至9.8%，但通货膨胀率将升至2.5%左右。对2007年国内生产总值（GDP）增速的预测低于2006年第三季度GDP10.4%的增幅，对居民消费物价指数（CPI）增速的预测高于2006年1-11月份1.3%的CPI增幅。该机构称，预计2007年零售销售额增长14.1%。新华社经济分析师日前预测07年中国ＧＤＰ增幅为9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工利益等措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计2007年社会消费品零售总额增长将继续加快，可望超过15%。
     

1.2 国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治

    从2007年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。

1.3 建设部发出“以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿

    最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。
    一、具体表现形式
    售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。 
    这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。 
    二、售后包租等销售形式涉嫌违法 
    售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 
    建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。” 
    国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。” 
    各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。 
    三、售后包租等销售形式存在五大风险隐患 
    售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 
    据了解，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。 
    四、购房者要强化投资风险防范意识 我们希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。 
    同时，我们也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。

2. 商场发展趋势

2.1商业地产发展中，SHOPPING MALL的商户组合饮食娱乐的比例巨增，令开发商的压力越来越大

    随着国民收入的增加，现在消费者的消费比例，服装、鞋类的消费逐步下降，饮食娱乐的比例正在逐步增加，其比例已经成为房产、医药以外的第三大项消费项目。鉴于饮食娱乐的租金承受能力不高，这样一来，令SHOPPING MALL的开发商的资金压力更加大，对于开发商的资金要求更高。

2.2顶级化妆品牌涌入将导致中高档品牌进入部分超市

    这几年越来越多的顶级护肤品牌涌入国内市场，商场由于场地有限，势必要淘汰不少中高档品牌。那些品质优良、价格适中的中档化妆品从商场退出后转向超市发展，其实正好契合了大部分消费者的需要。超市将是未来几年中高档护肤品牌最重要的零售渠道之一。
    杭州世纪联华庆春店的店长姚扬宏称，去年庆春店玉兰油专柜的销售额在全国这么多百货公司、大卖场中排在第三位。日前在杭州某中高档护肤品牌进驻世纪联华庆春店、家乐福涌金店等零售大卖场。从家乐福涌金店、世纪联华庆春店等大卖场的反馈来看，杭州大卖场平均每天的客流量在1.2-1.3万人次，部分超市平均客单价有100多元，这些数据让中高端护肤品牌的负责人两眼放光。

2.3 内地多数零售商对明年的业务充满信心

    北京发布的第三次年度《亚洲零售商信心调查报告》称，中国零售商的扩张计划在全亚洲是最为雄心勃勃的。92%的零售商希望在来年扩大他们的零售网络。没有任何受访者准备在明年缩减店铺的数量。对于有意扩张的零售商而言，他们所面临的最大障碍是扩张的地点。
    由于为缺乏优质的商业空间和成本问题，大多数零售商(89%)表示在国内很难选择合适的扩张地点。多数零售商对明年的业务充满信心。82%的零售商表示在中国的营业额将会有所增长，而97%的零售商认为他们的利润将在未来一年保持稳定或有所提高。共有160多家知名零售商参加了今年的第三次年度调查，他们来自亚洲九大主要市场的不同零售业态。
    报告称，2006年经济形势看涨和收入水平的增长，有力支持了亚洲零售市场的发展。约三分之二(63%)的受访者预计他们的业务在未来一年的整体业绩会向好，只有5%表示会减缓。具体而言，四分之三(75%)的受访者相信他们的营业额在未来一年内将会增长，而2005年第二次调查中这一比例仅为65%。但是，亚洲零售商对利润的预期相对谨慎，略多于一半(54%)的受访者预计利润将增长，而另外43%的零售商认为利润将保持稳定。绝大多数受访者(92%)在未来一年都有扩展业务的计划，他们当中有90%将增加新店铺数量作为首选，其次是扩充产品线或服务范围(80%)。有意思的是，44%的受访者有合并或收购的计划。
    对于那些希望在新市场迅速扩张或扩大现有市场份额的零售商而言，并购已经成为广受青睐的趋势。零售商将并购视为获取经济规模、共享资源和利用更多地区优势的手段。此外，80%有扩张计划的零售商认为在选址上存在困难。成本问题和缺乏优质的市场供应被认为是零售商扩张选址的主要障碍。

2.4 跨国零售商在华“收购潮”公开表明了中国消费市场的地位

    众所周知，到现在为止，中国人均年消费支出仍只是发达国家的一个零头。中国消费者的年均支出额为5,000美元多一点，而美国人的人均年消费支出额为46,000美元左右。但是近一个阶段，包括BEST BUY（收购五星），TESCO（收购乐购），Home Depot（收购家世界家居），沃尔玛（收购好又多）等主流跨国零售商几乎同时在国内进行收购，而且收购对象均是在排行榜中拥有相当地位的零售商。
    摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)驻香港的亚洲零售投资银行业务负责人马克·奥马瑞(Mac El-Omari)将这轮跨国零售商的在华收购潮称做“郑重声明”，这等于是它们公开表示，中国已经是一个值得认真重视的消费市场了。关于家得宝Home Depot收购家世界家居的新的信息如下：Home Depot Inc. 亚洲区高级管理人士12月13日表示，公司计划更改其收购的12个家世界家居建材超市有限公司家居连锁店的名称。
    该公司并称，会有何其他更改尚未可知。Home Depot表示，收购交易已获得中国监管机构批准，年底之前应能完成。Verschuren和Home Depot均不愿披露相关协议条款，仅证实Home Depot将持有100%股权。在他们看来，中国消费者主要聚集中心间的跨度相当于马德里与贝尔格莱德和莫斯科间的距离；而且由于中国的劳动力成本低廉，因此中国人大多愿意将家庭装修工作包给他人去做。因而，中国家居建材零售商的主顾往往是装修公司。市场如此不同，Home Depot方面人士称，该公司将研究该向顾客提供何种服务，以及以何种方式提供服务。

2.5 家乐福：一个城市的增长潜力对大卖场而言最为关键

    针对家乐福在东莞设立的第二间分店东城商圈世纪广场店12月27日开业，家乐福集团中国区副总裁贝多拉称，东莞的城市规模、GDP的增长速度、未来的发展潜力等都吸引着家乐福继续拓展东莞市场。“我们可以看到东莞这个城市。她发展、变化、成长的速度有多么的快，对于一个以零售为主的大型超市而言，一个城市的增长潜力是最为关键的。”
    贝多拉表示，东莞位于广深经济走廊的中间位置，人均国民生产总值超过广州深圳居全省之最，在广东省乃至全国的经济地位都举足轻重，且从2000年至2005年东莞的社会消费品零售总额一直持续上升，且年均增长率均在15%左右。东莞城镇居民年人均消费支出居广东省第二位，仅次于深圳，这都彰显出东莞的实力与魅力。家乐福东莞首店东盛店是8年前开业的。新设的世纪广场店是家乐福华南区旗舰店，营业面积达10000平方米，商品4万余种。贝多拉表示，之所以8年来没有在东莞扩张，最重要的原因就是“家乐福的组织架构没有完全适应。”之前，家乐福的发展重点放在北京、上海，而在华南区没有配套大区发展的架构与人员，致使华南区的扩张受到制约。
    而现在，已经配套了相应的架构与人员，对于在东莞的扩张计划，现已有了很明确的方案，正在寻找机会。“如果有合适的选址，我们也会考虑东莞的卫星镇，如常平、长安等镇，一旦有机会，我们也会进驻。”在谈到家乐福未来发展的话题时，贝多