说明：

本次调研的目的是通过供给市场的具体案例分析济南高档住宅、写字间、商业市场的产品形式、销售情况和畅销产品等，以期为济南万达广场项目定位作前期参考。

1 住宅产品调研分析部分：

1．1 济南住宅市场的特征分析

1．1．1 济南房地产区域划分及各区域特征概述

    在济南房地产业内，根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，对济南市的楼盘区域进行划分：
    东部：西起历山路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉
    南部：北起经十路，南到二环南路；西起建设路，郎茂山路，北至二环东路
    西部：东起大纬二路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路
    北部：南起胶济铁路、济齐路，北到绕城高速；西起二环西路，东至大辛河
    中部：东西南北区域围合部分为中部区域。
    本案处于中部区域（如图所示）

1．1．1．1 东部区域特征

东部区域在售楼盘列表

项目名称	推出时间	建筑面积（万㎡）	价格（元/平方米）	楼体类型
富翔天地	2003.3	14	5000	多层、小高层
上海花园一、二、三、四期	2004.9	12	期房3600 现房4200	小高层
彼岸新都	2004.10	8	4400	小高层
新天地	2003.3	10	3800	多层、小高层
春天花园	2004.10	11	4800	多层、小高层
汇科旺园	2003.10	12	5200	小高层、高层
锦绣泉城一期	2005.4	6	4300	小高层
舜怡佳园	2002.12	16	5500	多层、小高层
新龙家园	2002.5	10	3650	多层、小高层
吉祥苑	2002.11	20	5500	小高层、高层
历东花园	2000.7	2	6000	小高层、高层
大舜天成	2003.9	9	7800起价	多层、小高层、高层
新东方花园	2004.10	16	3850	多层、小高层
尚层E墅	2005.5	1.6	三、四层3420 五层5500	多层
雅居园	2000.6	16.3	3900	多层、高层
黄金时代	2003.5	20	3800	多层、小高层
中润世纪城一期	2002.11	12.5	5500	多层、小高层、高层
平安苑	2004.2	10	5000	多层
军安和平山庄	2004.7	10	3680	多层、小高层
银座花园二期	2004.10	7	4500	多层、小高层
荷兰庄园	2003.3	5	5000	多层

    （数据来源：山东中原市场研究部）
    ?      东部城市配套较好，高档项目项目开发量增多；
    ?      本板块样本总建筑面积约为228万平米；
    ?      前加权平均价格为5670元/平方米；
    ?      楼体类型主要以多层和小高层为主；
    ?      热销户型为二室、三室，面积在90㎡—130㎡之间；
    ?      主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员；
    ?      2006年经十路两侧将有大量项目上马，随着济南政府“东拓”计划的开展，以及受到市政府、省政府东迁等利好消息的影响，2006年东部房地产市场将进入新一轮的增长。

1．1．1．2 南部区域特征

南部在售楼盘列表

项目名称	推出时间	建筑面积（万㎡）	绿化率	价格（元/平方米）	楼体类型
永大清华园	2003.3	8.76	42%	5800	多层、小高层
阳光舜城	2002.6	100	66%	5500	多层、小高层
盈峰翠邸	2004.10	2.3	45%	4850	小高层
伟东新都一、二期	2003.9	50	40%	4600	小高层
银丰山庄	2004.4	15	40%	5000	多层、小高层
齐鲁骏园	2002.7	2.96	40%	4800	小高层
山景园	2003.5	10	40%	3880	多层
世纪佳园	2004.9	20	40%	4300	小高层
盛世皇苑	正待推出	9.6	--	3888	高层
龙力.天润苑	2004.4	4.3	40%	4300	小高层

    （数据来源：山东中原市场研究部）
    ?      南部区域自然环境较好，高档项目也较多，大盘比例较大；
    ?      本板块样本总建筑面积约为223万平米；
    ?      当前加权平均价格为4990元/平方米；
    ?      楼体类型主要以多层和小高层为主；
    ?      热销户型为三室，面积在100㎡—140㎡之间，户型较大，复式结构较多；
    ?      客户集中为济南高收入人群以及外来高端客户；
    ?      目前南部区域开发热点正在逐渐向南外环一带扩展，预计在未来一段时间内南外环附近将掀起新一轮开发热潮。

1．1．1．3 西部区域特征

西部在售楼盘列表

项目名称	推出时间	建筑面积（万㎡）	绿化率	价格（元/平方米）	楼体类型
新世界阳光花园一、二期	2001.1	14	50%	4500	多层、小高层、高层
阳光100国际新城一、二、三期	2002.7	87	45%	4000	小高层、高层
鲁信?南辛苑	2004.11	3.6	35%	4300	多层、小高层
三箭如意苑一期	2005.5	10	35%	4800	多层、小高层、高层
嘉馨·现代逸居	2005.1	5	35%	4000	高层
外海西子城市花园一、二、三期	2003.3	23.5	40%	3300	多层
实力荣祥花园二期	2004.10	6	35%	3600	小高层
艾菲尔花园	2003.10	3.95	35%	3600	多层、小高层