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   明珠世贸商城(一期)营销策划报告            打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户
                                               　　

    明珠世贸商城
    （一期）营销策划报告





    2007年11月13日




    目              录
    前  言              6
    第一部分：盐城市房地产市场动态              7
    一、盐城市发展概况              7
    (一)地理及人口              7
    (二)历史及人文              8
    (三)区位及交通              9
    二、盐城市宏观经济分析              11
    （一）宏观经济综合情况              11
    （二）居民消费情况              15
    （三）企业家信心指数              16
    三、盐城房地产市场动态分析              17
    （一）盐城市房地产市场概况              17
    （二）盐城市房地产市场现状分析              19
    （三）房地产投资市场发展趋势分析              21
    四、盐城市商业市场分析              23
    （一）盐城市整体商业环境分析              23
    （二）盐城市商业地产市场特点              25
    （三）盐城市整体零售商圈分析              28
    五、项目竞争对手分析              31
    （一）盐城市商业地产竞争项目分析              31
    （二）盐城市商业项目的主要问题              39
    （三）商业地产市场发展预测              39
    第二部分：批发市场发展宏观分析及项目相应对策              41
    一、中国批发市场的研究              41
    （一）中国批发市场的态势              41
    （二）中国批发市场建设与发展取得的基本经验              42
    （三）中国批发市场的战略性转变              44
    二、国外批发企业的竞争分析              46
    （一）国际批发市场的发展趋势              46
    （二）国外批发企业进入中国的模式              47
    （三）台湾批发商的运作模式              48
    （四）WTO对中国批发市场的冲击              50
    三、批发市场面临的主要问题              52
    （一）批发市场的定义              52
    （二）批发市场的特征              52
    （三）批发市场的主要功能              52
    （四）批发市场的作用              52
    （五）国内批发市场的主要问题              53
    四、批发市场的主要对策              54
    （一）对策之一：整合资源              54
    （二）对策之二：打造品牌              56
    （三）对策之三：功能创新              59
    （四）对策之四：向零售市场渗透              60
    第三部分：项目理解              62
    一、项目理解及项目定位              62
    （一）项目概况              62
    （二）项目位置及交通状况              63
    （三）项目周边商业环境概况              63
    （四）项目定位评估              63
    （五）项目优劣势及威胁、机会分析              65
    二、业态布局与功能分区优化建议              69
    （一）业态定位的原则              69
    （二）区域划分及区域命名              69
    （三）各个区域业态布局建议              70
    （三）产品规划的优化建议              70
    三、营销推广针对目标客户群分析              71
    （1）经营目标商家分析              71
    （2）投资目标客户群分析              71
    （3）明珠世贸商城营销推广核心目标客户群              72
    四、明珠世贸商城核心卖点提炼              73
    （一）板块价值提炼：              73
    （二）产品价值提炼：              76
    （三）品牌价值提炼：              79
    （四）稳定租金收益保障：              80
    （五）卖点综述：              84
    第四部分：明珠世贸商城营销策略              89
    一、项目总体营销理念              89
    （一）理念一：做苏中北地区商业的门户概念              89
    （二）理念二：做苏中北地区商业的制高点概念              89
    （三）理念三：做“南住北商”的区域板块概念              89
    （四）理念四：复合型房地产的开发理念              90
    （五）理念五：做商业航母的品牌战略概念              90
    （六）理念六：“共繁荣”的经营理念概念              91
    二、项目的整体策略              92
    （一）关于策略的思考              92
    （二）项目策略的目标              93
    （三）具体的策略              94
    三、营销目标              97
    （一）销售区域              97
    (二)阶段性销售目标              97
    四、项目入市时机及销售前提              98
    （一）入市时机的选择              98
    （二）招商及内部认购前提条件              99
    (三)正式开盘销售前提条件              99
    五、项目产品推售节点              101
    六、内部认购方式及公开发售方式              106
    (一)内部认购方式              106
    （二）公开发售方式              109
    七、销售阶段及工作安排              113
    （一）销售阶段              113
    （二）各阶段工作安排              113
    第四部分：价格及促销策略              117
    一、整体开发策略与明珠世贸商城价格策略之间的关系              117
    二、厘定价格的相关因素              120
    三、销售价格定位              120
    第五部分：明珠世贸商城营销推广策略              123
    一、整体营销推广策略              123
    （一）整体推广原则              123
    （二）2007年整体推广策略和目标              124
    二、各阶段传播计划              125
    三、媒介策略              125
    四、公关活动响应              126
    五、营销推广费用预算              126
    第六部分：明珠世贸商城招商策略              127
    一、招商原则和目标              127
    （一）招商原则              127
    （二）招商目标              127
    二、招商对象              127
    三、招商策略              128
    四、各阶段招商步骤              128
    五、租赁条件              130
    六、租售关系处理              132
    七、招商推广工作              132
    八、后续经营管理建议              134
    第八部分：危机公关处理与应对措施              136
    一、可能存在的风险              136
    二、风险应对与防范措施              137

前言

    非常感谢开发商对我们的信任，让我们有机会参与本项目的营销顾问工作，为盐城的经济发展和商业地产推进作一份贡献。
    由于我们来盐城时间比较短，容许我们做市场调查分析的时间不多，我们只能根据目前所掌握的市场数据进行项目的市场定位分析、经营定位分析、整体营销策略、开盘方案等策略的制定，我们的定位不一定是最好的，但就目前了解的情况结合我们自身的资源，本方案的可行性还是比较高的。
    在递交本方案后，我们将继续深化开展市场调查，进一步采集市场数据，论证项目定位的可行性，同时根据市场的变化，及时调整项目的营销策略、推广策略、招商策略等等，务求让项目更灵活、更贴近市场，从而提前预知并避免一些不必要的风险，保障项目能长期、稳定的经营下去。

第一部分：盐城市房地产市场动态

一、盐城市发展概况

盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制。下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1720平方公里，人口152.64万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1954个村民委员会，483个居民委员会，815万人口，总面积1.70万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市,先后荣获江苏省文明城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进市、全国双拥模范城等称号。